Nuomos Sutarties Surašymo Klaidos: Kaip Jų Išvengti

Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Siekiant išvengti nesusipratimų ir teisinių ginčų ateityje, būtina atidžiai ir kruopščiai surašyti nuomos sutartį. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančias klaidas, kurias daro perkančiosios organizacijos rengdamos viešojo pirkimo dokumentus, ir kaip jų išvengti.

Viešųjų Pirkimų Dokumentų Rengimo Svarba

Perkančioji organizacija pirkimo dokumentus rengia vadovaudamasi šio įstatymo nuostatomis. Pirkimo dokumentai rengiami lietuvių kalba. VPĮ 35 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta imperatyvioji perkančiųjų organizacijų pareiga visą informaciją, susijusią su pirkimo sąlygomis ir procedūromis, pateikti pirkimo dokumentuose. Nurodyta perkančiųjų organizacijų pareiga yra betarpiškai susijusi su viešųjų pirkimų skaidrumo bei lygiateisiškumo principų įgyvendinimo viešajame pirkime užtikrinimu.

Atitinkamai taip kyla savarankiškas įstatyme įtvirtintas reikalavimas, kad pirkimo dokumentai būtų tikslūs, aiškūs ir be dviprasmybių. Pirkimo dokumentais ne tik užtikrinama, kad kiekvienas suinteresuotas (potencialus) viešojo pirkimo dalyvis, susipažinęs su viešojo pirkimo objektui, tiekėjams keliamais reikalavimais, viešojo pirkimo-pardavimo sutarties vykdymo sąlygomis, galėtų įvertinti savo kompetenciją, patikimumą ir pajėgumą dalyvauti viešajame pirkime bei tinkamai ir laiku įvykdyti viešojo pirkimo-pardavimo sutartį, bet taip pat garantuojama, jog perkančioji organizacija viešojo pirkimo procedūrų metu netaikys tokių reikalavimų, kokie nėra nustatyti viešojo pirkimo dokumentuose.

Pirkimo Dokumentų Sudėtinės Dalys

Pirkimo dokumentų sąvoka yra aiškinama ir taikoma plačiai, t. y., pirkimo dokumentai apima ne tik viešojo pirkimo sąlygas, bet taip pat, įskaitant, bet neapsiribojant, skelbimą apie pirkimą, išankstinį skelbimą apie pirkimą, techninę specifikaciją, viešojo pirkimo-pardavimo sutarties projektą, pirkimo sąlygų bei kitų pirkimo dokumentų paaiškinimus, patikslinimus. Pirkimo dokumentų sudedamoji dalis yra išankstinis informacinis skelbimas ir skelbimas apie pirkimą. Perkančioji organizacija skelbimuose esančios informacijos vėliau papildomai gali neteikti.

Tačiau į pirkimo dokumentų sudėtį neįeina pirkimų planai. LAT yra išaiškinęs, kad viešųjų pirkimų planas nelaikytinas išankstiniu skelbimu apie pirkimą. Pagrindinis išankstinio skelbimo apie pirkimą tikslas - sutrumpinti pasiūlymų pateikimo terminus. Viešųjų pirkimų planų paskelbimo Centrinėje viešųjų pirkimų informacinėje sistemoje (toliau - CVP IS) pagrindinis tikslas - preliminariai informuoti rinkos dalyvius apie perkančiųjų organizacijų poreikius, kad šie galėtų iš anksto numatyti ir įvertinti savo galimybes varžytis dėl viešojo pirkimų sutarčių, taip pat, esant reikalui, prisitaikyti prie perkančiųjų organizacijų planuojamų pirkimų.

Reikalavimai Pirkimo Dokumentams

Taigi, viešojo pirkimo dokumentai yra fundamentalusis viešojo pirkimo procedūrų teisinio reglamentavimo šaltinis ir nuo šių dokumentų turinio priklauso, kaip, kokia tvarka ir kokiomis sąlygomis bus vykdomas konkretus viešasis pirkimas. Dėl to perkančiosios organizacijos, rengdamos viešojo pirkimo dokumentus, privalo preciziškai laikytis VPĮ reikalavimų. Siekdamos nepažeisti iš VPĮ išplaukiančių imperatyvų, perkančiosios organizacijos, laikydamosi VPĮ ir kitų teisės aktų nuostatų, privalo nustatyti pirkimo sąlygas taip, kad šiomis būtų neperžengtos joms įstatymo suteiktos diskrecijos ribos, nepagrįstai nebūtų suvaržytos tiekėjų, iš tiesų galinčių tinkamai įvykdyti viešojo pirkimo sutartį, teisės, ūkio subjektų konkurencija.

Pabrėžtina, kad perkančioji organizacija, nustatydama konkrečias viešojo pirkimo sąlygas, privalo užtikrinti, jog būtų įgyvendinti ne tik VPĮ reikalavimai, bet taip pat ir viešųjų pirkimų sąlygų santykis su aktualiais VPT aktais. Priklausomai nuo konkretaus VPT akto teisinės galios, nurodytas santykis yra dvejopo pobūdžio - arba imperatyviai privalomas, arba rekomendacinis. Pavyzdžiui, VPĮ 47 straipsnio 7 dalyje nurodyta, kad tiekėjo kvalifikacijos reikalavimai nustatomi pagal Tiekėjo kvalifikacijos reikalavimų nustatymo metodiką.

LAT, vertindamas viešojo pirkimo reikalavimų santykį su nurodytu ginčui aktualios redakcijos VPT teisės aktu, yra išaiškinęs, kad Tiekėjo kvalifikacijos reikalavimų nustatymo metodika yra privaloma, jos nuostatos imperatyviosios visais tarptautinių ir supaprastintų pirkimų atvejais, todėl juos vykdančios perkančiosios organizacijos neturi teisės savo nuožiūra spręsti dėl metodikos taisyklių (ne)taikymo, be kita ko, dėl pirkimo objekto specifikos ar pan. aplinkybių. Tačiau tuo atveju, kai aktualus VPT aktas yra ne imperatyvaus, bet rekomendacinio pobūdžio, LAT yra išaiškinęs, kad, nors nekvestionuotinas konkurso sąlygų ir VPT rekomendacijų ryšys, bet kokiu atveju ginčo objektas - perkančiosios organizacijos sprendimo nustatyti atitinkamas konkurso nuostatas, o ne viešojo administravimo institucijos - VPT - teisės akto teisėtumas.

Kai perkančioji organizacija priima sprendimą, atsižvelgdama į VPT ar kitos viešojo administravimo institucijos poziciją (nurodymą, raštą ir pan.), laikytina, kad teisiškai ji su tokia institucijos pozicija sutiko ir atitinkami iš perkančiosios organizacijos sprendimų kylantys santykiai sieja tik ją ir tiekėjus. VPT rekomendacijos - ne norminio pobūdžio teisės aktas, nepatenkantis į pozityviosios teisės reglamentavimo sritį.

Reikalavimų Tikslingumas ir Proporcingumas

Perkančiosios organizacijos, nustatydamos konkrečius reikalavimus, turi įvertinti, ar formuojamos pirkimo sąlygos reikalingos ir tikslingos, pernelyg nesuvaržys tiekėjų, nelems ginčų. Perkančiosios organizacijos neturėtų kelti perteklinių (nors ir teisėtų) pirkimo sąlygų tiekėjams, net siekdamos papildomos apsaugos. Pavyzdžiui, kasacinio teismo konstatuota, kad tiekėjų pateikta jungtinės veiklos sutartis, nors ir nepatvirtinta, kaip reikalaujama, notaro (notaras patvirtino tik sutarties šalių parašų tikrumą), tačiau yra teisėta ir galiojanti (CK 6.969 straipsnio 1, 4 dalys), jos vykdymas perkančiajai organizacijai nekelia ir nekėlė grėsmės (realios ar potencialios) nei tiekėjui pateikiant pasiūlymą, nei sudarant ar vykdant viešojo pirkimo sutartį.

Kasacinio teismo praktikoje realios ir (ar) potencialios grėsmės perkančiajai organizacijai kriterijus vertintas reikšmingu sprendžiant dėl jos veiksmų, atmetant tiekėjo pasiūlymą dėl formalių netikslumų, teisėtumo. Nors pirmiau nurodyta ginčo pirkimo sąlyga nepažeidžia VPĮ ar viešųjų pirkimų principų, tačiau yra perteklinė. Šiame kontekste taip pat pažymėtina, kad pirkimo sąlygos negali būti nustatomos pagal hipotetiškai juodžiausią scenarijų, perkančioji organizacija pirkimo sąlygose gali įtvirtinti tam tikrus saugiklius, bet ne išankstines dalyvavimo ribojimo sąlygas.

Pavyzdžiui, LAT vertindamas, ar ginčijamas kvalifikacijos reikalavimas turėti tris, o ne du specialistus, t. y. ar reikalavimas tiekėjams turėti pagal faktinę padėtį atsarginį statybos vadovą yra proporcingas bei objektyviai būtinas dėl pirkimo objekto, yra pažymėjęs, kad tokio pobūdžio reikalavimas nėra suponuotas objektyviai būtino poveikio siekiamam rezultatui, taigi tokia pirkimo sąlyga yra neproporcinga.

Atitiktis Specialiems Teisės Aktams

Subsidiarus VPĮ ir kitų specialiųjų teisės aktų taikymo taisyklė lemia tai, kad perkančioji organizacija viešojo pirkimo sąlygose negali kelti griežtesnių reikalavimų nei tie, kurie nustatyti specialiuose teisės aktuose. Pavyzdžiui, LAT yra konstatavęs, kad reikalavimas, jog neypatingo statinio statybos darbams tiekėjai privalo įrodyti teisę vykdyti statybos veiklą ypatingame statinyje, negali būti pateisinamas jokiomis priemonėmis, nes, priešingai nei kitiems kvalifikacijos reikalavimams (pvz., ekonominio ar finansinio pajėgumo), kurie būtų pernelyg aukšti ar neproporcingi, perkančiosios organizacijos negalėtų pateikti patikimo ir įtikinamo jo pagrindimo ar remtis pirkimo objekto ypatingumu, t. y. perkančiosios organizacijos, keldamos reikalavimus dėl teisės verstis veikla, privalo atsižvelgti į specialiuosius statybos rangą reglamentuojančius teisės aktus, todėl, jei pagal teisės aktus tiekėjai automatiškai gali verstis statybos ranga (nesant specialios teisės įgijimo tvarkos), perkančiosios organizacijos negali jų papildomai prašyti įrodyti šios teisės turėjimo.

Kitais žodžiais tariant, perkančiosios organizacijos gali tik tikrinti tiekėjų teisę verstis veikla, kaip nustatyta kituose teisės aktuose, tačiau negali sukurti kokybiškai naujų reikalavimų - nei šios teisės susiaurinti, nei praplatinti. Pirkimo sąlygomis negalima paneigti atitinkamam tiekėjui teisės aktais suteikiamos ar pagal juos įgytos teisės verstis atitinkama veikla.

Objektyvus Patikrinamumas

LAT yra išaiškinęs, kad galimumas kelti tam tikrus reikalavimus (sąlygas) priklauso ir nuo perkančiosios organizacijos galimybės patikrinti atitiktį jiems. Pavyzdžiui, kasacinis teismas yra konstatavęs, kad kvalifikacijos reikalavimas dėl vidutinės vieno leidinio auditorijos netinkamas, nes jo atitiktis nustatytina sociologiniais tyrimais, o ne objektyviais, statistikos ar panašaus pobūdžio duomenimis. Toks tyrimas iš esmės priimtinas tiriant rinką, siekiant apsibrėžti pirkimo objektą ir pan.

Jei perkančioji organizacija negali tinkamai ir objektyviai vykdyti viešojo pirkimo procedūrų pagal savo paskelbtas sąlygas, tokių sąlygų iš tiekėjų ji ir neturėtų reikalauti įvykdyti. Be kita ko, tuo atveju, kai perkančioji organizacija viešojo pirkimo sąlygose nustato konkrečius techninio pobūdžio reikalavimus, tačiau šiems pagrįsti tiekėjų nereikalauja pateikti atskirų pasiūlymo atitiktį įrodančių dokumentų, tokie reikalavimai yra vertintini kaip deklaratyvūs, išreiškiantys tik perkančiosios organizacijos pageidavimus ateityje (nukreiptus į sutarties vykdymą), todėl, kai tiekėjas kartu su pasiūlymu nepateikia atitinkamų reikalavimų atitiktį pagrindžiančių dokumentų, nėra pagrindo spręsti, kad tiekėjo pasiūlymas neatitinka viešojo pirkimo sąlygų.

Kitaip tariant, nurodytu atveju nėra teisinio pagrindo spręsti dėl pasiūlymo neatitikties neišviešintoms pirkimo sąlygoms (dėl atitinkamų dokumentų pateikimo), vis dėlto tai jokiu būdu nereiškia, kad perkančioji organizacija neturi teisės atskirai aiškintis ar vertinti, ar pats pasiūlymas siaurąja prasme, kaip toks, atitinka jam keliamus reikalavimus.

Konkurencijos Užtikrinimas

Viešojo pirkimo sąlygos gali būti pripažįstamos neteisėtomis ne tik dėl tiesioginio ribojimo ar kitokio neteisėtumo, bet taip pat ir tuo atveju, jei jomis sudaromos konkurencijos iškraipymo prielaidos. Perkančiosios organizacijos veiksmų, nustatant pirkimo sąlygas ir vertinant tiekėjų pasiūlymus, teisėtumas, įskaitant, bet neapsiribojant, priklauso ne tik nuo tinkamų reikalavimų, kaip tokių, nustatymo, bet taip pat ir nuo tinkamo jų kvalifikavimo.

Pagal viešųjų pirkimų reguliavimą ir jį aiškinančią teismų praktiką viešojo pirkimo procesą sudaro skirtingos procedūros, reguliuojamos netapačių teisės normų, iš kurių tiekėjams ir perkančiajai organizacijai išplaukia skirtingas teisių ir pareigų turinys. Viešųjų pirkimų procedūrų ir joms taikomų teisės normų atskyrimas pagrįstas šių procedūrų tikslais, įgyvendinamais tikrinant atitinkamą tiekėjo pasiūlymo dalį, t. y., vertinant dalyvio tinkamumą, pajėgumą ir pasiryžimo rimtumą dalyvauti pirkime bei jo pasiūlymo atitiktį techninei specifikacijai ir patrauklumą lyginant su kitais pasiūlymais.

Kasacinio teismo ne kartą pažymėta, kad sąvokos pasiūlymas turinys nevienareikšmis: pasiūlymas siaurąja prasme suprantamas kaip dokumentų visumos dalis, kuria tiekėjas siūlo viešojo pirkimo sutarties objektą, nurodo jo savybes, kainą, sutarties vykdymo aplinkybes ir pan.; pasiūlymo plačiąja prasme sąvoka suprantama kaip visų tiekėjo perkančiajai organizacijai pateikiamų dokumentų visuma.

Sąlygų Kvalifikavimas

Sprendžiant perkančiosios organizacijos ir tiekėjo ginčą, svarbu tinkamai kvalifikuoti pirkimo sąlygas, nepriklausomai nuo to, kaip jos įvardytos pirkimo dokumentuose, t. y. būtina atsižvelgti ne tik į pirkimo sąlygos formos (pvz., jos įtvirtinimo vietą ir būdą pirkimo dokumentuose), bet ir turinio aspektus. Kitaip tariant, svarbu ne tai, kaip perkančioji organizacija įvardija pirkimo sąlygą, bet sąlygos turinys.

Pavyzdžiui, kasacinis teismas, vertindamas konkrečios viešojo pirkimo sąlygos turinį, yra konstatavęs, kad ginčui aktualiose pirkimo sąlygų nuostatose apibrėžtas ne tiekėjų profesinio pajėgumo reikalavimo turinys ir apimtis, o tvarka, pagal kurią įrodinėtina atitiktis ginčo konkurso sąlygai, t. y. ypatingai svarbu tai, kad ne tik tiekėjai, bet ir pačios perkančiosios organizacijos privalo besąlygiškai tiksliai laikytis paskelbtų viešojo pirkimo dokumentų.

Tiekėjų nenaudai negalima taikyti bet kokių iš anksto viešojo pirkimo sąlygose neišviešintų reikalavimų, net ir visuotinai ar tam tikram subjektų ratui žinomo (ar turimo žinoti) teisinio reguliavimo. Tai reiškia, kad tiekėjų pasiūlymai negali būti vertinami kaip neatitinkantys aiškiai neišviešintų reikalavimų ir dėl to atmetami. Pažymėtina, kad tik dėl aiškiai neišviešinto privalomai taikomo teisinio reguliavimo kasacinio teismo nustatytas korekcinis mechanizmas, pagal kurį tiekėjams turi būti leidžiama pataisyti pasiūlymo trūkumus, nulemtus viešojo pirkimo sąlygų.

Perkančiosios organizacijos negali atmesti tiekėjo pasiūlymo pagal iš anksto aiškiai neišviešintus reikalavimus. ESTT praktikoje konstatuota, kad vienodo požiūrio principas ir skaidrumo pareiga turi būti aiškinami taip, kad pagal juos draudžiama pašalinti ekonominės veiklos vykdytoją iš viešojo pirkimo procedūros dėl to, kad šis neįvykdė pareigos, kuri aiškiai nenumatyta šio pirkimo dokumentuose arba galiojančiame nacionaliniame įstatyme, tačiau kyla nacionalinėms valdžios institucijoms ar nacionaliniams administraciniams teismams aiškinant šį įstatymą ir šiuos dokumentus ir užpildant tuose dokumentuose esančias spragas.

Vis dėlto šie principai iš esmės nedraudžia pašalinti ekonominės veiklos vykdytojo iš viešojo pirkimo procedūros dėl to, kad jis neįvykdė su šia procedūra susijusiuose pirkimo dokumentuose ar galiojančiose nacionalinės teisės...

Dažniausiai pasitaikančios klaidos surašant nuomos sutartį:

• Netiksli informacija apie nuomojamą turtą: Būtina aiškiai apibrėžti nuomojamo objekto adresą, plotą ir kitas svarbias charakteristikas.
• Neaiškios nuomos sąlygos: Nuomos mokestis, mokėjimo terminai, depozito dydis ir grąžinimo sąlygos turi būti aiškiai nurodytos sutartyje.
• Nepakankama atsakomybės apibrėžtis: Sutartyje turi būti aiškiai apibrėžta, kas atsakingas už turto priežiūrą, remontą ir draudimą.
• Nutraukimo sąlygų nebuvimas: Būtina numatyti sąlygas, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, ir nurodyti nutraukimo tvarką.
• Nepakankamas šalių įsipareigojimų apibrėžimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, siekiant išvengti nesusipratimų.

tags: #nuomos #sutarties #surasymo #klaidos