Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje tampa vis populiaresnė, todėl svarbu žinoti, kaip tinkamai sudaryti nuomos sutartį ir kokios yra notarinio patvirtinimo kainos. Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties sudarymo pas notarą procesą, reikalingus dokumentus bei į ką svarbu atkreipti dėmesį.
Notaras tvirtina dokumentą. Šaltinis: notarurumai.lt
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
Prieš sudarant nuomos sutartį, svarbu atlikti tam tikrus žingsnius:
- Reikalavimai naujam būstui: Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Finansinės galimybės: Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Rinkos analizė: Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Būsto apžiūra: Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Dokumentų patikra: Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Sąlygų derinimas: Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
Preliminari Sutartis ir Notarinis Sandoris
Prieš einant pas notarą, dažniausiai pasirašoma preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Svarbūs aspektai sudarant preliminariąją sutartį:
- Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą bei sandorio šalis.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus.
- Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą.
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Numatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir vykdyti sutartį.
- Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika, pridėkite paliekamų daiktų sąrašą.
- Terminas notarinei sutarčiai: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą:
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Eiga pas notarą
Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
Notarui reikia pateikti:
- Visų pirkėjų asmens dokumentus.
- Kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo.
- Vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta).
- Įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo.
- Mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas.
- Kitus dokumentus pagal individualią situaciją.
Kiek kainuoja notarinės paslaugos?
Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.
Galimos papildomos išlaidos:
- Preliminarios sutarties pasirašymas (nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų).
- Turto vertinimas.
- Kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos.
- Notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur.
- Hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.
Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą.
Notarų paslaugų įkainiai
Lietuvoje notarų paslaugų įkainiai nustatomi valstybės ir reguliariai atnaujinami. Notarų paslaugos yra būtinos, kai reikia patvirtinti dokumentus ar atlikti tam tikrus teisinius veiksmus, pavyzdžiui, sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo bylas, skyrybų sutarčių tvirtinimą ir kitus.
Ši metodika buvo patvirtinta 2023 m. sausio 25 d. Vyriausybės nutarimu, o naujiems notarinių veiksmų įkainiams Vyriausybė pritarė 2023 m.
Notarų imamo atlyginimo už notarinių veiksmų atlikimą, sandorių projektų parengimą, konsultacijas ir technines paslaugas dydžiai yra griežtai sureguliuoti Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2020 m. kovo 31 d. įsakymu Nr. 1R-96.
Galime pateikti kai kurių notarinių veiksmų kainų pavyzdžius:
- Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimas: 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos (sumos), bet ne mažiau kaip 33 Eur ne daugiau kaip 5000 Eur + 21 proc. PVM.
- Hipotekos sandorio patvirtinimas: iki 220 000 eurų įkeičiamo objekto vertės - nuo 0,17 iki 0,25 procento nuo objekto vertės, bet ne mažiau kaip 13 eurų ir ne daugiau kaip 120 eurų + 21 proc. PVM, o nuo 220 001 euro įkeičiamo objekto vertės - nuo 0,17 iki 0,25 procento nuo objekto vertės, bet ne daugiau kaip 240 eurų + 21 proc.
Su minėtu įsakymu verta susipažinti ir todėl, jog jame yra nurodyta notarinių mokesčių skaičiavimo taisyklės kai parduodamas, įkeičiamas ne vienas daiktas, o keli.
Lengvatos
Įkainiai šiame skyriuje nustatyta tvarka gali būti mažinami fiziniam asmeniui:
- kuriam nustatytas sunkus neįgalumo lygis;
- kuris pripažintas nedarbingu;
- kuriam sukakęs senatvės pensijos amžius ir yra nustatytas didelių specialiųjų poreikių lygis;
- kuris yra globojamas (rūpinamas) vaikas (išskyrus atvejus, kai vaiko laikinoji globa (rūpyba) nustatyta tėvų prašymu);
- kuriam nustatytas vidutinis neįgalumo lygis;
- kuris pripažintas iš dalies darbingu;
- kuriam sukakęs senatvės pensijos amžius ir yra nustatytas vidutinių specialiųjų poreikių lygis;
- kuris yra tremtinys, politinis kalinys.
Atsižvelgdamas į kliento turtinę padėtį, notaras gali iš viso ar iš dalies atleisti jį nuo atlyginimo mokėjimo.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties esminiai aspektai
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Sutarties Forma ir Būtini Elementai
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos);
- nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai;
- atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sutartyje nurodoma sutarties dalykas, buto naudojimo sąlygos, buto nuosavybės patvirtinimas, nuomos terminas, šalių teisės ir pareigos, mokėjimai ir atsiskaitymai pagal Sutartį, atsakomybė, sutarties galiojimas, pakeitimas ir nutraukimas, kitos nuostatos, šalių rekvizitai.
Pagrindinės Šalių Pareigos
- Nuomotojo pareigos: perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą); užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
- Nuomininko pareigos: mokėti nuomos mokestį; tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą; grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės.
Nuomos Mokestis ir Atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Kieno Pareiga Atlikti Remontą?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Rekomendacijos
- Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
- Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
- Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
- Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Ši informacija padės jums geriau suprasti nuomos sutarties sudarymo procesą ir pasiruošti susitikimui su notaru.