Pastaruoju metu gyvenamojo būsto nuomos kainos rinkoje stipriai išaugo, todėl nuomotojai vis dažniau informuoja nuomininkus apie padidintą gyvenamojo būsto nuomos kainą. Vis dažnėja situacijos, kai gyvenamojo būsto nuomotojai ima ir vienašališkai padidina gyvenamojo būsto nuomos kainą, nors ne per seniausiai ši kaina jau buvo kartą pakelta. Kyla klausimas, ar gali tokiu atveju nuomininkas apginti savo interesus bei apsisaugoti nuo galimo pastovaus nuomos mokesčio už gyvenamąjį būstą kėlimo?
Nors teisės aktai numato, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu, tiek nuomininko, tiek ir nuomotojo interesus labiausiai apsaugotų aiškios nuomos sąlygos, nurodytos raštu sudarytoje gyvenamojo būsto nuomos sutartyje. Pažymėtina, jog sutartis jos šalims turi įstatymo galią, o šalys, sudarę tarpusavyje susitarimą turi pagrįstą lūkestį, kad kiekviena jų susitarimo laikysis ir jos gaus tai, dėl ko susitarė.
Rašytinės nuomos sutarties svarba
Rašytine gyvenamojo būsto nuomos sutartimi nuomotojas bei nuomininkas gali susitarti dėl visų gyvenamojo būsto nuomos sąlygų: nuomos termino, sutarties vykdymo bei nutraukimo sąlygų, įskaitant nuomos kainą bei jos kėlimo sąlygas, t.y. dėl to, kokiu būdu, kas kiek laiko ir kaip bus keliama nuomos kaina. Jei nuomos sutartyje būtų nurodytos nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip vieną kartą per metus, tokios nuomos sutarties sąlygos negalioja.
Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į svarbią aplinkybę, kad nuomos mokesčio perskaičiavimas gali būti daromas ne daugiau kaip vieną kartą metuose.
Nuomos kainos kėlimo būdai
Kaip vienas iš galimų nuomos kainos pakėlimo būdų yra nuomos kainos kėlimas, atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą (toliau - VKI) - tai periodinių išmokų, tokių kaip nuomos mokestis, nustatytų fiksuotu dydžiu, perskaičiavimas siekiant visiškai ar iš dalies kompensuoti dėl vartotojų kainų padidėjimo prarastas pajamas. Tokiu būdu nuomotojas, taikydamas VKI, gali apsaugoti savo interesus dėl galimų nuostolių, susijusių su infliacijos procesais rinkoje ir dėl to sumažėjusių pajamų, o nuomininkui būtų aiškiu būdu nurodyta nuomos sutartyje, kaip ir kada būtų keliamas nuomos mokestis. VKI pasikeitimus galima rasti Oficialiosios statistikos portalo tinkalapyje.
Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį, jog nepaisant to, koks būdas būtų parinktas nuomos kainos kėlimui, tai negalėtų būti daroma dažniau nei kartą metuose ir tokio kainos kėlimo metodo taikymas turėtų būti aiškiai įvardintas nuomos sutartyje.
Tavo teisės kasdienybėje. Teisė į sveikatos paslaugas
Nuomos sutarties pratęsimas ir sąlygų keitimas
Esant situacijai, kai nuomotojas atsisako pratęsti nuomos sutartį, nes nuomininkas nesutiko mokėti didesnės nuomos kainos, ir metų bėgyje po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, buvęs nuomininkas, kuris nesutiko mokėti didesnės nuomos kainos, gali reikalauti nuomotojo perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą naują nuomos sutartį arba reikalauti atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.
Tačiau nuomininkas, siekdamas pasinaudoti šia įstatymais jam suteikta teise, privalo kreiptis į teismą dėl pasibaigusios nuomos sutarties sąlygų patvirtinimo, kai nuomininkas atsisako pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis naujomis sąlygomis.
Tuo tarpu nuomotojas, siekdamas pakeisti nuomos sutarties sąlygas jai pasibaigus arba nenorėdamas pratęsti nuomos sutarties, apie tai turi raštu informuoti nuomininką, likus ne mažiau nei trims mėnesiams iki nuomos sutarties pabaigos, o jei nuomos sutartis sudaryta trumpiau nei metams - likus ne mažiau kaip mėnesiui iki sutarties pabaigos. Tokiu atveju nuomotojas tų pačių patalpų negali pernuomoti vienerius metus.
Nuomotojas, siekdamas pakeisti nuomos sutarties sąlygas, privalo aiškiai išdėstyti naujas sutarties sąlygas aukščiau nurodytame pranešime. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytomis naujomis nuomos sutarties sąlygomis ar pageidauja sutartį nutraukti, jis privalo apie tai raštu informuoti nuomotoją per mėnesį nuo nuomotojo pranešimo gavimo dienos. Jei nuomininkas tokio pranešimo nuomotojui nepateikia, laikoma, jog jis sutiko su naujomis sutarties sąlygomis.
Nuomos mokesčio mokėjimas į depozitinę sąskaitą
Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, jog įstatymai numato nuomininkui galimybę, kilus tarp šalių ginčui, nuomos mokestį sumokėti į depozitinę sąskaitą, o ne tiesiogiai nuomotojui: jeigu nuomotojas nepriima sutarto nuomos mokesčio, nes pageidauja gauti didesnį nuomos mokestį, tai nuomininko sumokėtas mokestis į depozitinę sąskaitą būtų laikomas tinkamu prievolės vykdymu pagal nuomos sutartį, t.y. Pažymėtina, jog asmenys visuomet yra laisvi nuomos sutartyje nurodyti kitus įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminus bei sąlygas vienašaliui nuomos sutarties nutraukimui su arba be teismo įsikišimu ar šalies kalte.
Būsto nuoma yra aktuali tema daugeliui Lietuvos gyventojų, ypač tiems, kurie neturi galimybių įsigyti nuosavo būsto. Socialinis būstas yra svarbi paramos forma žmonėms, turintiems mažas pajamas ir atitinkantiems tam tikrus kriterijus. Socialinio būsto nuomos sutartis yra oficialus dokumentas, reglamentuojantis nuomininko ir savivaldybės (ar kito socialinio būsto teikėjo) teises ir pareigas.
Socialinio būsto nuomos sutartis
Socialinio būsto nuomos santykius Lietuvoje reglamentuoja įvairūs teisės aktai, įskaitant:
Prašymų įrašyti į šeimų ir asmenų, turinčių teisę išsinuomoti socialinį būstą ar pagerinti jo sąlygas, sąrašus registravimo, sąrašų sudarymo ir patikslinimo tvarkos aprašas.
Savivaldybės socialinio būsto suteikimo tvarkos aprašas.
Savivaldybei nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų bendrabučiuose suteikimo tvarkos aprašas.
Socialinio būsto nuomos sutarčių formų patvirtinimas.
Pavyzdžiui, Panevėžio miesto tarybos sprendimas Nr. buvo priimtas 2003 m. balandžio 3 d., vėliau keistas ir papildytas. Šis sprendimas reglamentavo socialinio būsto nuomos klausimus Panevėžio mieste.
Pagrindiniai socialinio būsto nuomos sutarties elementai
- Šalys (nuomininkas ir nuomotojas - savivaldybė ar kita institucija).
- Nuomojamo būsto adresas, plotas ir kita svarbi informacija.
- Nuomos terminas.
- Nuomos mokestis ir mokėjimo tvarka.
- Šalių teisės ir pareigos.
- Sutarties nutraukimo sąlygos.
- Kitos svarbios sąlygos (pvz., dėl remonto, gyvūnų laikymo ir pan.).
Šalių teisės ir pareigos
Nuomininko teisės:
- Gyventi nuomojamame būste sutarties galiojimo laikotarpiu.
- Naudotis bendro naudojimo patalpomis (jei tokios yra).
- Reikalauti, kad nuomotojas atliktų būsto remonto darbus, jei jie būtini dėl nuomotojo kaltės.
Nuomininko pareigos:
- Laiku mokėti nuomos mokestį.
- Tinkamai prižiūrėti nuomojamą būstą.
- Laikytis viešosios tvarkos ir kaimynų teisių.
- Informuoti nuomotoją apie būsto gedimus.
Nuomotojo teisės:
- Gauti nuomos mokestį laiku.
- Tikrinti būsto būklę (iš anksto susitarus su nuomininku).
- Nutraukti sutartį, jei nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas.
Nuomotojo pareigos:
- Užtikrinti, kad būstas atitiktų sanitarinius ir higienos reikalavimus.
- Atlikti būsto remonto darbus, jei jie būtini dėl nuomotojo kaltės.
Nuomos mokesčio apskaičiavimas
Nuomos mokestis už socialinį būstą paprastai yra mažesnis nei rinkos kaina. Jis apskaičiuojamas atsižvelgiant į:
- Būsto plotą.
- Būsto vertę.
- Nuomininko pajamas.
- Kitus faktorius, nustatytus savivaldybės tarybos.
Savivaldybės gali taikyti įvairias nuomos mokesčio lengvatas tam tikroms gyventojų grupėms (pvz., neįgaliesiems, daugiavaikėms šeimoms).
Sutarties nutraukimas
Socialinio būsto nuomos sutartis gali būti nutraukta:
- Abiejų šalių susitarimu.
- Nuomotojo iniciatyva, jei nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas (pvz., nemoka nuomos mokesčio, gadina būstą, pažeidžia viešąją tvarką).
- Nuomininko iniciatyva, jei nuomotojas nevykdo savo įsipareigojimų.
- Teismo sprendimu.
Svarbu pažymėti, kad nuomotojas turi teisę nutraukti sutartį tik įstatymų nustatyta tvarka, įspėjęs nuomininką iš anksto ir suteikęs jam galimybę ištaisyti pažeidimus.
Pavyzdinė Socialinio Būsto Nuomos Sutarties StruktūraNors konkretūs socialinio būsto nuomos sutarčių pavyzdžiai gali skirtis priklausomai nuo savivaldybės, bendra struktūra išlieka panaši. Štai pavyzdinė struktūra:
| Skyrius | Turinys |
|---|---|
| 1. Bendrosios nuostatos | Šalių identifikavimas, sutarties objektas, teisinis pagrindas. |
| 2. Nuomojamas būstas | Būsto adresas, plotas, būklė, įrengimai. |
| 3. Nuomos terminas | Sutarties pradžios ir pabaigos data. |
| 4. Nuomos mokestis ir mokėjimo tvarka | Mokesčio dydis, mokėjimo terminai, banko rekvizitai. |
| 5. Šalių teisės ir pareigos | Išsamus nuomininko ir nuomotojo teisių ir pareigų sąrašas. |
| 6. Sutarties nutraukimas | Sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta. |
| 7. Kitos sąlygos | Papildomos sąlygos, susijusios su būsto naudojimu, remontu, gyvūnų laikymu ir pan. |
| 8. Baigiamosios nuostatos | Ginčų sprendimo tvarka, sutarties pakeitimo tvarka, kita svarbi informacija. |
Pavyzdinėje socialinio būsto nuomos sutartyje įtvirtinama nuomotojo pareiga už mokestį suteikti nuomininkui valdyti ir naudoti laisvą socialinį būstą. Kita vertus, nuomininkas, mokėdamas nuomos mokestį, privalo būstu naudotis pagal paskirtį.
Su pavyzdine socialinio būsto nuomos sutartimi patvirtinta ir socialinio būsto perdavimo-priėmimo akto pavyzdinė forma. Šiame akte apibūdinama socialinio būsto būklė perdavimo nuomininkui metu. Aktas yra svarbus dokumentas, nes jame užfiksuojami visi esminiai būsto defektai ir trūkumai, kurie gali turėti įtakos nuomininko atsakomybei vėliau.
Svarbiausi aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį
Nuomos mokestis: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas nuomos mokestis ir jo mokėjimo tvarka.
Būsto būklė: Perdavimo-priėmimo akte turi būti detaliai aprašyta būsto būklė.
Naudojimo paskirtis: Nuomininkas privalo naudotis būstu pagal paskirtį, nurodytą sutartyje.
Valstybės paramos tikslas yra mažinti asmenų ir šeimų socialinę atskirtį, užtikrinti asmenų dalyvavimą visuomenės gyvenime, mažinti skurdą. Kiekvienas žinome, kad pagrindinė parama yra įvairios socialinės paslaugos, kurios gali būti piniginės ir nepiniginės formos: pašalpos, kompensacijos, parama drabužiais ir maistu, labdaros fondai ir t. t.
Valstybės parama būstui išsinuomoti yra viena iš daugelio teikiamų valstybės paramų mažas pajamas gaunantiems asmenims. Deja, socialiniam būstui skiriama per mažai dėmesio. Ši paramos forma nėra nuodugniai nagrinėjama, kaip, pvz., socialinės paslaugos.
2008 m. gruodį savivaldybėms pristatytas Lietuvos Respublikos valstybės kontrolės atliktas socialinio būsto auditas aštuoniose savivaldybėse parodė, kad savivaldybės darbuotojai, įgyvendinami valstybės paramos teikimą, ne tik susiduria su įvairiomis nuomos problemomis, bet ir patys padaro nemažai su įstatymo taikymu susijusių pažeidimų. Iškeltos problemos iki šiol nėra sprendžiamos.
Valstybės būsto politika yra neatsiejama nuo socialinio būsto, todėl socialinio būsto fondo, kurį privalo turėti kiekviena savivaldybė, siekiama kiekvienais metais kuo daugiau plėsti. Fondo plėtra įgyvendinama perkant rinkoje butus arba statant namus.
Fondo plėtrai įgyvendinti buvo priimti sekantys nutarimai ir programos:
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. birželio 9 d. nutarimu Nr. 708 patvirtinta socialinio būsto fondo plėtros 2005-2007 metų programa (programos pakeitimas 2007 m. gegužės 9 d. Nr. 448).
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2008 m. birželio 5 d. nutarimu Nr. 548 patvirtinta socialinio būsto fondo plėtros 2008-2010 metų programa.
Jeigu savivaldybėms nepavyksta panaudoti visų jai skirtų lėšų turto įsigijimui, nepanaudotas lėšas savivaldybė grąžina, ir prireikus, Aplinkos ministerija jas perskirsto kitoms savivaldybėms. Savivaldybės kasmet privalo atsiskaityti ministerijai apie lėšų socialinio būsto fondo plėtrai panaudojimą.
Socialinis būstas yra viena iš socialinės paskirties valstybės paramos formų. Šiuo metu yra iškeliamos pagrindinės su būsto nuoma susijusios problemos: būsto suteikimas, nuomos kontrolė, būsto subnuoma, nuomininkų iškeldinimas, būsto poreikis ir pan.
Lietuvos būsto strategija buvo parengta remiantis statistiniais duomenimis, analizėmis, buvo nustatytos stiprybės ir silpnybės, galimybės ir grėsmės (SSGG analizė). Buvo iškelti trys pagrindiniai tikslai:
- Išplėsti būsto pasirinkimo galimybes visoms socialinėms grupėms (tai reiškia, kad turi būti sukurtos galimybės skirtingas pajamas gaunantiems asmenims (šeimoms) pasirinkti jiems tinkamą būstą, sukurti pasiūlos įvairovę).
- Užtikrinti efektyvų esamo būsto naudojimą, priežiūrą, atnaujinimą ir modernizavimą, įskaitant racionalų energetikos išteklių naudojimą (šiuo tikslu norima pagerinti esamo būsto fondo būklę).
- Sukurti efektyvią būsto rinkos reguliavimo sistemą, užtikrinančią efektyvią konkurenciją, didinti būsto vertę ir kokybę, skatinti kiekvieno būsto savininką privalomai įstoti į bendriją, didinti savininkų gebėjimus tinkamai prižiūrėti būstą bei suteikti galimybes jiems pasirinkti geriausios kokybės paslaugas.
Šie tikslai yra skirti padėti šeimoms įsitvirtinti rinkoje, įsigyti ar išsinuomoti būstą. Tai yra viena pagrindinių paramų socialiai remtiniems asmenims, norintiems gauti socialinį būstą bei kompensacijas už šildymą, karštą ir šaltą vandenį.
Savivaldybės nuomojamos gyvenamosios patalpos sudaro gana nedidelę būsto rinkos dalį. Lietuvoje nėra išvystyta stipri nuomos santykius reguliuojanti bei privalomus nuomojamo privataus ar socialinio būsto kokybės reikalavimus nustatanti teisinė bazė.
Parengtoje Lietuvos būsto strategijoje numatyti uždaviniai yra neatsiejami nuo darnaus valstybės vystimosi. Pavyzdinėje socialinio būsto nuomos sutartyje įtvirtinama nuomotojo pareiga už mokestį suteikti nuomininkui valdyti ir naudoti laisvą socialinį būstą, o pastarasis, mokėdamas nuomos mokestį, privalo būstu naudotis pagal paskirtį.
Kaip pagrįstai padidinti nuomos kainą?
Prieš priimdami sprendimą dėl nuomos kainos padidinimo, svarbu įvertinti vietos nuomos rinką. Išsiaiškinkite, kokia yra rinkos paklausa ir pasiūla, kokia yra bendra nuomos kainų tendencija ir kokie yra jūsų konkurentai šioje srityje.
Jei jūsų nuomojamas būstas buvo senas arba reikalauja atnaujinimo, galite apsvarstyti galimybę atnaujinti būstą. Modernus, švarus ir gerai prižiūrimas būstas gali būti vertinamas aukščiau, todėl galite teisėtai padidinti nuomos kainą.
Kitas būdas padidinti nuomos kainą yra stiprinti nuomos sąlygas. Tai gali būti ilgesnis nuomos sutarties laikotarpis, didesnė užstatymo suma arba kitos sąlygos, kurios apsaugo jūsų interesus.
Prieš keisdami nuomos kainą, būtina konsultuotis su teisininku arba nuomos tarpininku. Jie gali padėti jums suformuluoti naują nuomos sutartį ir užtikrinti, kad viskas būtų teisėta.
Naują nuomos kainą praneškite nuomininkui iš anksto. Paprastai, jūs turite pranešti apie nuomos kainos padidinimą bent 30 dienų iki jo įsigaliojimo. Tai suteiks jūsų nuomininkui pakankamai laiko prisitaikyti prie naujų sąlygų.
Svarbu būti sąžiningais ir atvirais su nuomininku. Paaiškinkite, kodėl nuomos kaina padidinama ir pateikite pagrindinius argumentus. Jei jūs suteikiate vertę ir pagerinate nuomininko gyvenimo sąlygas, jis gali lengviau sutikti su kainos padidinimu.
Visus susijusius dokumentus, tokius kaip pranešimus apie nuomos kainos padidinimą, laikykite saugiai. Tai svarbu siekiant išvengti bet kokių nesutarimų arba teisinių ginčų ateityje.