Šiandien Lietuvoje statant nuosavą namą, svarbu žinoti ne tik apie techninius reikalavimus, bet ir apie biurokratinius procesus, kurie gali gerokai paveikti tiek projekto kainą, tiek jo įgyvendinimo laiką. Panagrinėkime, kokie reikalavimai taikomi vienbučiams ir dvibučiams namams, ir kokie iššūkiai gali kilti statytojams.
Visuomenei Svarbūs Pastatai: Ar Jūsų Namas Tarp Jų?
Galiojančiame statybos techniniame reglamente numatyta, kad visi vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji namai, kurių bendras plotas viršija 300 kvadratinių metrų, priskiriami visuomenei svarbių statinių rūšiai. Tokia klasifikacija taikoma ne tik naujai statomiems, bet ir rekonstruojamiems namams.
Taip pat naujai statomi ir rekonstruojami vieno ir dviejų butų gyvenamieji pastatai, kai naujo pastato ar po rekonstravimo darbų pastato bendras plotas didesnis kaip 300 m2, taip pat trys ir daugiau sublokuoti (blokuoti) vienbučiai (vieno buto) gyvenamieji pastatai, du ir daugiau sublokuoti (blokuoti) dvibučiai (dviejų butų) gyvenamieji pastatai yra visuomenei svarbūs statiniai, todėl apie jų projektavimą visuomenė privalo būti informuojama rengiant projektinius pasiūlymus, kreipiantis į savivaldybės administraciją dėl pritarimo projektiniams pasiūlymams bei atliekant projektinių pasiūlymų pristatymą visuomenei pagal nustatytą tvarką
Įdomumo dėlei galima paminėti, kad visuomenei svarbiems pastatams taip pat yra priskiriami aukštesni nei 5 aukštų daugiabučiai gyvenamieji namai, prekybos pastatai, kurių plotas didesnis nei 1000 kvadratinių metrų, oro uostai, jūrų uostų terminalai, stadionai, laidojimo namai, krematoriumai, gamyklos. Belieka tik pasididžiuoti, kad jūsų 2 aukštų nuosavas namas Lietuvoje yra laikomas tokiu pat visuomenei svarbiu objektu, kaip visi šie išvardinti pastatai.
Projektiniai Pasiūlymai ir Viešinimas
Jei vienbutis ar dvibutis namas pagal aukščiau pateiktą aprašymą priskiriamas visuomenei svarbiems pastatams, prieš rengiant techninį projektą teks parengti projektinius pasiūlymus, patvirtinti jų rengimo užduotį, derinti Miesto plėtros departamente ir kitose institucijose. Taip pat turės būti rengiamas viešas susirinkimas, apie kurį prieš tai reikės paskelbti sklype įrengtame informaciniame stende arba kaimynams siunčiant registruotus laiškus.
Galiausiai parengus viešinimo procedūrų įvertinimą ir jį įkėlus į informacinę sistemą „Infostatyba“, teks vėl kreiptis į Miesto plėtros departamentą, kad šis pritartų projektiniams pasiūlymams. Taip pat labai svarbu nepamiršti, kad į viešą susirinkimą teks kviestis ir Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento Detaliojo planavimo ir architektūros skyriaus specialistą pagal jo kuruojamą miesto teritoriją. Šio specialisto dalyvavimas susirinkime yra privalomas.
Visi aukščiau aprašyti darbai ilgai trunka, bet ir gerokai išpučia pastato projektavimo kainą. Susidaro kebli situacija - už nuosavo namo projektą niekas didelių pinigų nėra pasirengęs mokėti. Tuo tarpu architektui tenka daug didesnė atliekamų darbų našta. Sunku suprasti, kodėl tokia tvarka iš viso buvo priimta.
Vienas iš galimų variantų - siekis apsisaugoti nuo tokių atvejų, kai privačių namų kvartaluose ar soduose atsiranda daugiabučiai namai, nors statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas vienbučiui ar dvibučiui. Ar tai tikrai padeda ir ar tam tikrai reikia drakoniškų priemonių ir resursų švaistymo, dėl kurių kenčia daugelis sąžiningai besielgiančių gyventojų ir architektų?
Visą šia situaciją galima būtų išspręsti ne bandant skaidrinti projektavimo procesą įvedant daugybę biurokratinių procedūrų, o efektyvinant statybas prižiūrinčių institucijų darbą. Tuo tarpu, kol galioja dabartinė tvarka, teks apsišarvuoti kantrybe ir išleisti gerokai daugiau pinigų, arba projektuoti 199 kvadratinių metrų ploto namą.
Architekto Išmonė ir Dvibučių Namų Ypatumai
Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.
Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. Tai nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc.
Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją. Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana.
Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.
Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Galiausiai visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre.
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.
Kvartaliniai Detalieji Planai: Naujas Iššūkis Statytojams
Čia gi, tvirtinant naujausią sostinės bendrąjį planą, numatytas ir kitas didelis pokytis - kvartalinio detaliojo plano rengimas kai kuriems sklypams norint gauti statybos leidimą. Nei ekspertai, nei gyventojai nesupranta, kokiais kriterijais remiantis atrenkami tokie sklypai, o ir pati savivaldybė „Delfi būstui“ paprašius juos išvardyti, nepateikė aiškaus atsakymo - tik nuorodas į savivaldybės puslapio „Dažniausiai užduodamų klausimų“ skiltį ir paprašyta patikslinti atsakymus, iki teksto pabaigos ketvirtadienį (rugsėjo 1 d.) to nepadarė. Komentaras atsiųstas straipsnio publikavimo rytą.
Vilniečių Patirtis: Nesupranta, Kodėl Turi Viešinti Nuosavo Namo Projektą
Vilnietė Ieva su antra puse gyvena džiugiomis statybų nuotaikomis. Vilniaus miesto ribose jie ketina statyti vieno aukšto 120 kv. m namą. Tačiau juos nustebino dokumentų rengimo sąmatoje numatyta eilutė „Projekto viešinimas“. „Delfi“ redakcijai situaciją papasakojusi pora sutrikusi: nuo kada reikia viešinti individualaus namo projektą individualių namų gyvenvietėje?
„Kalbėjome su architektu ir jis mums pradėjo vardinti, kiek kas kainuos ruošiant projektą. Jis sako, kad sąmatą gali papildyti projekto viešinimas, jei to pareikalaus savivaldybė, prieš išduodama statybos leidimą. Kaip taip gali būti, kad nėra apibrėžta, kam reikia ir kam ne, ir architektas, matydamas sklypo planą ir jo vietą negali pasakyti, ar to reikės, ar ne?“ - klausia vilniečiai.
Keitėsi Statybų Dokumentų Rengimo Tvarka
Vilniečių poros jų architektas neinformavo apie 2022 metų gegužės 1 dieną įsigaliojusius statybų dokumentų rengimo pasikeitimus, liečiančius ir individualius namus statančius asmenis. Kaip „Delfi būstas“ informavo Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, nuo 2022-05-01 keitėsi reikalavimai visuomenės informavimui apie parengtus projektinius pasiūlymus vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams.
Remiantis naujais reikalavimais, visuomenę privaloma informuoti apie numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą; apie numatomą statinių ir statinių dalių projektavimą, kai neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai ir statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama.
Tęsiama, kad kai vienbutis ar dvibutis gyvenamasis namas nepatenka į visuomenei svarbių statinių sąrašą, bet žemės sklypui neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai, o statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama, tai tokiu atveju projektiniai pasiūlymai nerengiami, užtenka statytojui informuoti visuomenę apie planuojamą statybą per 5 darbo dienas nuo techninės užduoties pasirašymo dienos su projektuotoju įrengiant nustatytus reikalavimus atitinkantį stendą.
Individualaus Namo Projekto Viešinimo Procedūra
Kai visuomenė informuojama tik įrengiant stendą, stende bendruoju atveju nurodoma:
- Statinių statybvietės adresas ir žemės sklypo kadastrinis numeris arba statinių geografinės koordinatės (kai nesuformuotas žemės sklypas).
- Statinių esama ir (ar) numatoma pagrindinė naudojimo paskirtis, statinių tipai, statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizacija (kai ji parengta). Rengiant pastato (jo dalies) projektinius pasiūlymus, statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizacija privaloma.
- Žemės sklypo esama pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas.
- Projektinius pasiūlymus parengusio projektuotojo (juridinio ar fizinio asmens) įgalioto atstovo (-ų), galinčio informuoti apie projektinius pasiūlymus, vardas, pavardė, elektroninio pašto adresas ir telefono numeris; projektinius pasiūlymus parengusio statinio architekto (autoriaus) (vardas, pavardė, elektroninio pašto adresas). Jei projektinių pasiūlymų autorystė priklauso fizinių asmenų grupei - statinio architektų (autorių) vardai, pavardės, elektroninio pašto adresai).
- Statytojas (fizinio asmens vardo ir pavardės pirmosios raidės, juridinio asmens pavadinimas, juridinio asmens buveinės adresas, elektroninio pašto adresas, telefono numeris).
Tuo atveju, kai vienbutis ar dvibutis gyvenamasis namas nepatenka į visuomenei svarbių statinių sąrašą ir statyba būtų vykdoma pagal žemės sklypui parengtus vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentus, tai informuoti visuomenę apie statybą nereikia.
Jeigu Jūsų Prašoma Tik Viešinimo - Jums Pasisekė
Taigi, jeigu jūsų sklypas yra teritorijoje, kuri neturi vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentų (kitaip - detaliojo plano), tokiu atveju jums gali tekti atlikti būsimo namo projekto viešinimo procedūrą. „Delfi būstas“ kalbintas architektas Rokas Mazuronis sako, kad jeigu sklype be detaliojo plano individualų namą statantiems žmonėms reikės atlikti viešinimo procedūrą - jiems pasisekė.
Pašnekovo teigimu, šiandien sostinėje situacija dėl individualių statybų yra kur kas problematiškesnė, nes Vilniaus miesto savivaldybė kai kuriais atvejais ėmė reikalauti kvartalinių detaliųjų planų. Kitaip tariant, norint gauti leidimą individualiam namui, gali tekti parengti kvartalinį detalųjį planą.
Architekto teigimu, parengti kvartalinį detalųjį planą gali tekti ir tiems, kurie ketina statyti namą jau urbanizuotoje teritorijoje, turinčioje kelius, inžinerinę infrastruktūrą. „Žmonės nori statytis namą sklype, kuris yra apsuptas kitų jau suformuotų, apstatytų sklypų, su keliais, kita infrastruktūra, tačiau savivaldybė prašo jų parengti detalųjį kvartalo planą. Tai padaryti yra labai sudėtinga, pats žmogus neturi tiek galimybių, informacijos, tai realiai sėkmės tikimybė nėra didelė“, - sako R. Mazuronis.
Architektas sako, kad nuspėti, kokiam sklypui reikės plano, sudėtinga, informacijos reikėtų ieškoti Registrų centre arba Vilniaus miesto planavimo dokumentuose (bendrajame plane), tačiau čia rasti reikiamą informaciją su statybomis ir planavimu nieko bendro neturinčiam gyventojui nėra paprasta. Be to, R. Mazuronio teigimu, ir architektai ne visuomet randa, ko ieško, nes plane, jo teigimu, trūksta informacijos apie dalį sklypų.
Išties, „Delfi būstas“ gautuose keliuose dokumentuose, kurių gavėjas - namo statytojai, o siuntėjas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos miesto planavimo ir architektūros skyrius, rašoma, kad prašymai leisti atlikti projektavimo ir statybos darbus konkrečiuose sklypuose yra atmetami. Sprendimas grindžiamas tuo, kad abiem (skirtingais) atvejais sklypai patenka į Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendruoju planu nustatytą funkcinę zoną (konkretaus zonos numerio redakcija nerašo, siekdama išlaikyti situacijos anonimiškumą), kuriai „nustatytas vienas iš tekstinių reglamentų 08 - statybos leidimai naujų gyvenamųjų pastatų statybai teritorijoje gali būti išduodami tik visam kvartalui parengus vietovės lygmens kompleksinio teritorijų planavimo dokumentą.“
Ilgas ir Nelengvas Derinimo Procesas
Kvartalinio detaliojo plano norint gauti statybos leidimą reikia įsigaliojus naujam Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrajam planui. Reikalavimas skamba taip: „Statybos leidimai naujų gyvenamųjų pastatų statybai teritorijoje gali būti išduodami tik visam kvartalui parengus vietovės lygmens kompleksinio TPD. Kompleksinio TPD teritorijos dydį nustato Miesto plėtros departamentas.“
Teritorijų planavimo įstatyme numatyta, kad kvartalas - gyvenamosios vietovės urbanizuotos ar urbanizuojamos teritorijos struktūros elementas, kurį mažiausiai iš trijų pusių riboja inžinerinių komunikacijų koridoriai ar natūralūs barjerai - žemės reljefo formos, vandens telkiniai, želdiniai, antropogeniniai komponentai ir kt. Taigi, sąvoka yra gana plati. Kvartalo, kuriam turi būti rengiamas detalusis planas, ribas nustato pati savivaldybė.
Taigi, jei turite sklypą, kuriam priskirtas šis reglamentas ir planuojate gyvenamąją statybą, jūsų laukia ilgas ir nelengvas detaliojo plano rengimo procesas. Įvertinti reiktų kelis aspektus: kokio dydžio yra kvartalas, kiek kitų sklypų į jį patenka. Detaliojo plano sprendinius reikės derinti ne tik su savivaldybe, bei kitomis planavimo sąlygas išdavusiomis institucijomis, visuomene, bet ir su kitų kvartalo teritorijoje esančių sklypų savininkais.
Savivaldybė Konkrečių Atsakymų Nepateikė
„Delfi būstas“ kreipėsi į už šią tvarką atsakingą Vilniaus miesto savivaldybę ir uždavė jai kelis klausimus:
- Nuo kada Vilniaus miesto savivaldybė prieš statant individualų vienbutį ar dvibutį prašo kvartalinio detaliojo plano?
- Kokiais atvejais jo prašoma? Kokius kriterijus turi atitikti būsimas pastatas ar esamas sklypas kam jam reiktų kvartalinio detaliojo plano?
- Kas įeina į kvartalinį detalųjį planą? Ką turi išsiaiškinti, pateikti sklypo savininkas?
- Kokiu tikslu prašomi tokie planai iš fizinių asmenų?
- Kaip žmonėms pasitikrinti, kur pasižiūrėti, ar jų perkamam sklypui nereiks kvartalinio detaliojo plano?
- Ar tokie reikalavimai neapsunkina nuosavų namų statybų Vilniaus mieste ir neveja vilniečių dairytis sklypų rajone?
tags: #pagrindines #savokos #dvibutis #namas