Advokatų kontora J. Judickienė ir partneriai JUREX tęsia straipsnių ciklą apie valstybės ir savivaldybių turto valdymą, naudojimą ir disponavimą. Šiame straipsnyje aptariami valstybės ir savivaldybių turto nuomininkų lėšomis atliktų pagerinimų atlyginimo ypatumai.
Nuomininkams, pagerinusiems ar ketinantiems pagerinti išsinuomotą valstybės ar savivaldybių nekilnojamąjį turtą, būtina žinoti tai, kad už pagerinimus neatlyginama, net jeigu ir yra nuomotojo leidimas, jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta po 2002 m. birželio 19 d., kuomet įsigaliojo Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 straipsnio pakeitimas, numatantis, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Šis principas galioja tiek valstybės, tiek ir savivaldybių nekilnojamojo turto nuomos santykiams.
Atlyginimo sąlygos ir išimtys
Taigi, nuomininkai, siekiantys savo lėšomis atliktų valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto, nuomojamo pagal nuomos sutartis, sudarytas iki 2002 m. Atlyginamos tik tos išlaidos, kurios padarytos esant atitinkamos valstybės ar savivaldybės institucijos - nuomotojo leidimui.
Statybos-remonto darbai rekonstruojant, remontuojant nuomojamą nekilnojamąjį turtą, atlikti pažeidžiant statybas reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus, nebus laikomi turto pagerinimais ir nesuteiks teisės reikalauti turėtų išlaidų atlyginimo. Nuomojamo turto pagerinimo išlaidos turi būti realios, būtinos ir protingos. Išlaidų realumas reiškia, kad išlaidomis pripažįstamos iš tikrųjų išleistos lėšos. Nuomojamo turto išlaidų realumą pagrindžia juridinio asmens buhalterinės apskaitos dokumentai. Todėl juridinis asmuo pagerinimus atlikdamas vadinamuoju ūkio būdu ir neturėdamas konkrečias išlaidas patvirtinančių dokumentų, prisiima riziką dėl galimų neapdairios veiklos neigiamų padarinių.
Nekilnojamojo turto privatizavimo atveju yra atlyginamos ne patirtos būtinos išlaidos, o dėl šio pagerinimo turto vertės padidėjimo procentas, t.y. atlyginama ne tai, kiek lėšų asmuo įdėjo, o tai kiek dėl tų įdėjimų geresnis (brangesnis) tapo pats turtas.
Galioja bendra taisyklė, kad nuomininko nuomos metu nekilnojamojo turto pagerinimui padarytas išlaidas atlygina turto pirkėjas privatizavimo viešo aukciono būdu metu. Tačiau jei tokio valstybės ar savivaldybės nekilnojamojo turto pirkėjo nėra, o turto nuomos sutartis nutraukiama, turto nuomos metu nekilnojamojo turto pagerinimo išlaidas nuomininkui turi atlyginti valstybės ar savivaldybės institucija - turto nuomotoja.
Su nuomininku, kuris nuomotojo leidimu pagerino valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nuomojamą nekilnojamąjį turtą, gali būti vykdomas šio turto privatizavimas tiesioginių derybų su vieninteliu pirkėju - šio turto nuomininku ar asmeniu, turinčiu nuomininko reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą - būdu.
Panaudos sutartys
Valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto panaudos nekilnojamuoju turtu sutarčiai taikomos tam tikros nuomos teisinius santykius reglamentuojančios taisyklės, tarp jų ir nustatančios daikto pagerinimo išlaidų atlyginimą. Todėl teismų praktikoje pripažįstama, kad panaudos gavėjas, pagerinęs pagal panaudos sutartį naudojamą daiktą, turi teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą ir taikomi tie patys principai, kaip ir nuomos sutarties atveju, žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju atsižvelgiant ir vertinant panaudos civilinių teisinių santykių ypatumus ir tikslus.
Nuomos gavėjo patirtos remonto ar rekonstravimo išlaidos, kurių nekompensuoja turto savininkas, pripažįstamos nuomos gavėjo veiklos sąnaudomis tą laikotarpį, kurį jos patiriamos. Jeigu nuomojamo turto rekonstravimo ar remonto išlaidos nuomos gavėjui yra reikšmingos ir atitinka ilgalaikio materialaus turto pripažinimo kriterijus, šios išlaidos apskaitoje registruojamos kaip ilgalaikis materialus turtas ir pripažįstamos sąnaudomis per likusį turto nuomos laikotarpį, pradedant nuo kito mėnesio po darbų baigimo.
Jeigu sudaryta neterminuota nuomos(panaudos) sutartis, šios sąnaudos atskaitomos dalimis per PMĮ 1 priedėlyje atitinkamoms turto grupėms nustatytą laikotarpį, bet netrumpesnį kaip 3 metai. Jei atliktas išnuomoto turto rekonstravimas arba remontas, kuris pailgina turto naudingo tarnavimo laiką arba pagerina jo naudingąsias savybes, tai nuomos davėjas didina šio remonto arba rekonstravimo darbų verte turto įsigijimo kainą tą mokestinį laikotarpį, kurį iki galo buvo atliktas remontas arba rekonstravimas, ir apmokestina pelno mokesčiu.
2026-03-10 Alytaus m. savivaldybės tarybos Sveikatos apsaugos ir socialinių reikalų komiteto posėdis
Turto pagerinimo išlaidų atlyginimo apibendrinimas
Apibendrinant, išlaidos už turto pagerinimą atlyginamos tik tuo atveju, jei nuomos sutartis buvo sudaryta iki 2002 m. birželio 19 d., ir tik su nuomotojo leidimu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija liepos 29 d. priėmė nutartį dėl nuomininko teisės į išnuomoto valstybės ar savivaldybės turto pagerinimo išlaidų atlyginimą.
LAT nutartis dėl nuomininko teisės į išlaidas
Ieškovė atliko dviejų objektų - daugiabučio gyvenamojo namo ir negyvenamosios rūsio patalpos - rekonstrukciją ir šiuos objektus Nekilnojamojo turto registre įregistravo Vilniaus miesto savivaldybės vardu. Statinio nuomos sutartis 2012 m. lapkričio 6 d. buvo nutraukta, o atsakovė, ieškovės teigimu, nepagrįstai atsisakė įskaityti ieškovės atliktas 260 163 Eur investicijas.
Nepaisydama to, ieškiniu ieškovė prašo atlyginti 213 105,02 Eur išlaidas, kadangi tokia didžiausia leistina suma buvo nurodyta 2003 m. Kasacinio teismo teisėjų kolegija pasisakė, kad teismas, nagrinėjantis valstybės ar savivaldybės turto nuomininko reikalavimą dėl išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo, turi ištirti ir įvertinti nuomininko teisės reikalauti išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo atsiradimo teisinį pagrindą, šios teisės atsiradimo momentą ir turinį.
Nustačius, jog nuomininko teisė į padarytų pagerinimų išlaidų atlyginimą atsirado iki 2002 m. Subjektinė nuomininko teisė reikalauti išsinuomoto daikto pagerinimų išlaidų atlyginimo neatsiranda vien dėl to, kad jos atsiradimo galimybė (teisinis pagrindas) yra nustatyta galiojančiuose įstatymuose ir (arba) sutartyje. Šiai nuomininko teisei atsirasti būtinas ne tik teisinis pagrindas, t. y. atitinkamos įstatymų ir (arba) sutarties nuostatos, bet ir faktinis pagrindas, t. LAT teisėjų kolegija pabrėžė, kad nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismai netyrė teisiškai reikšmingos aplinkybės - ieškovės teisės į pagerinimo išlaidų atlyginimą atsiradimo momento, o iš byloje nustatytų su šia aplinkybe susijusių faktų kasacinis teismas negali nustatyti rekonstrukcijos darbų pradžios ir pabaigos, galimai vėlesnę, nei nurodyta Sutartyje, darbų pradžią nulėmusių priežasčių ir daryti pagrįstos išvados dėl ieškovės teisės į pagerinimo išlaidų atlyginimą egzistavimo.
Byloje nenustatytos aplinkybės, susijusios su rekonstrukcijos darbų planavimu ir vykdymu (kas lėmė galbūt vėlesnį tokių darbų atlikimą), o tuo atveju, jei šie darbai nebuvo pradėti pagal Sutarties 15 punktą, - tai nulėmusios priežastys. Pavyzdžiui, jeigu būtų nustatyta, jog darbai iki 2002 m. birželio 19 d.
| Savybė | Nuomos sutartis | Panaudos sutartis |
|---|---|---|
| Atlygintinumas | Atlygintinė (mokamas nuomos mokestis) | Neatlygintinė (nemokamas mokestis) |
| Tikslas | Gauti materialinę naudą (pajamas) | Nesiekiama gauti materialinės naudos |
| Mokesčiai | Nuomotojas gauna pajamas, kurios apmokestinamos | Panaudos gavėjas nemoka mokesčių už naudojimąsi daiktu |
| Sutarties forma | Rašytinė (jei ilgesnė nei 1 metai) | Rašytinė (jei ilgesnė nei 1 metai) |