Perkant nekilnojamąjį turtą (NT), pirkėjai neretai susiduria su rizika sumokėti avansą asmenims, kurie neturi teisės parduoti tą turtą. Vėliau paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jis neturėjo įgaliojimų jį parduoti. Deja, tokios situacijos pasitaiko gana dažnai. Tačiau nuo to galima apsisaugoti atlikus perkamo NT teisinį patikrinimą (auditą).
Kas yra NT teisinis patikrinimas?
NT teisinis auditas - tai svarbus procesas tiek verslui, tiek privatiems asmenims prieš įsigyjant NT. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie konkretų NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinamas pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumas ir apsisprendžiama, ar verta įsigyti tokį turtą.
Iš praktikos matyti, kad prieš sudarydami sandorius, teisinį įsigyjamo turto patikrinimą dažniausiai atlieka verslo subjektai. Tačiau perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir perkant NT savo reikmėms.
Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas. Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę.
Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių. Įsigyjant nekilnojamąjį turtą savo reikmėms ar verslo vystymui, pirkėjo teisė patikrinti turtą yra numatyta CK 6.328 straipsnyje.
Atliekant teisinį NT patikrinimą, siekiama ne išanalizuoti absoliučiai viską. Tuo tarpu, jeigu perkamas objektas su nuomininkais, be aukščiau paminėtų dalykų, vertinama ir pati nuomos sutartis.
Atliekant teisinį auditą, pasitaiko atvejų, kai jau pavėluotai, sutartyje, kurią klientas atsiuntė kilus problemoms, patikrinus nurodytą NT unikalų numerį, paaiškėja, kad jis nepriklauso pardavėjui.
Pavyzdžiui, vienu atveju pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą. Iš esmės ji tarsi to ir neslėpė, tačiau patikino, jog turi sandorius su turto savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už atliekamus darbus.
Kitu atveju, nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą patrauklioje vietoje, pridėdavo nekilnojamojo turto registro išrašą dėl turto nuosavybės, kuriame buvo ”panaikintas” įregistruoto arešto įrašas ir dėl turto perleidimo sudarė preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus.
Priminsime, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis, ir papildomu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju.
Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybę yra pardavėjo pareiga. Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).
Taip pat svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.
Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).
Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).
Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą.
Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus.
Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Ką daryti, jei pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį?
Skaitytoja Laura klausia: „Su pardavėju, fiziniu asmeniu, sudarėme preliminariąją namo pirkimo sutartį. Susiderinome kainą, pardavėjas pritaikė mums nuolaidą. Po kurio laiko pastebėjome, kad pardavėjas delsia pateikti dokumentus. Su mumis susisiekė jo brokeris ir pasakė, kad, jo manymu, kaina buvo per maža, kad nepasitarė su vertintojais ir profesionalais, todėl pardavėjas nori atšaukti pirkimo-pardavimo sandorio sudarymą. Negana to, pardavėjas nori gražiuoju susitarti, kad nereikėtų mokėti baudos. Mes su vyru esame užsakę meistrus, baldus ir pan., viskas suderinta, todėl atšaukus, bus daug nuostolių. Kaip elgtis tokioje situacijoje?“
Atsako LJAA narė, advokatė Marika Pakėnė: - Preliminarioji sutartis yra sudaroma ikisutartinių santykių stadijoje. Tai rašytinis šalių susitarimas, pagal kurį jame nurodytomis sąlygomis įsipareigojama ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį.
Preliminariųjų sutarčių sudarymas yra visiškai įprasta praktika perkant nekilnojamąjį turtą. Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo susitarimą, kuriuo įsipareigoja per tam tikrą terminą sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, susitaria dėl būsimojo pirkinio kainos, taip pat aptaria kitus įsipareigojimus (pavyzdžiui, statybos užbaigimo terminus ir apimtis, galimybę įsikelti gyventi iki sutarties sudarymo, įrengimo darbus ir pan.).
Atsakymas būtų - ne, tai yra pardavėjui atsisakius sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, pirkėjas neturi teisės reikalauti pirkėjo užbaigti pradėtą sandorį, tačiau yra kitų pirkėjo teisių gynimo būdų, kuriais jis gali pasinaudoti gindamas savo interesus.
Pagrindinė norma, reglamentuojanti tokius santykius, yra Civilinio kodekso 6.165 straipsnis, numatantis, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį.
Visais atvejais preliminari sutartis turi būti rašytinė, nes rašytinės formos reikalavimų nesilaikymas tokią sutartį daro negaliojančia.
Tačiau paprastai teisinių klausimų kyla tada, kai sueina terminas sudaryti pagrindinę sutartį, o pardavėjas vengia arba atsisako įforminti daikto pirkimą - pardavimą. Tokiu atveju įstatymas numato tik vieną pirkėjo teisių gynimo būdą: reikalauti nuostolių atlyginimo.
Lietuvos Aukščiausias Teismas, nagrinėdamas panašų atvejį, papildomai pažymėjo: atsakomybė dėl nuostolių atlyginimo kitai šaliai gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai (Lietuvos Aukščiausio Teismo 2008-10-22 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.
Taigi kiekvienu atveju šaliai atsisakius sudaryti pirkimo pardavimo sutartį turi būti analizuojamos sutarties nesudarymo priežastys ir ar „atsisakiusi sudaryti sutartį šalis“ yra kalta dėl neįvykusio sandorio.
Gyvenime gali būti atvejų, kai sudaryti sutarties nepavyksta ir nei viena pusė nėra už tai atsakinga, pvz., dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba dėl to, kad vėliau atsiradusi aplinkybė nebuvo numatyta preliminarioje sutartyje ir pan.
Todėl svarbu prieš sudarant preliminarią sutartį numatyti, kokias atvejais šalis bus laikoma pažeidusi susitarimą.
Nustačius pardavėjo nepagrįstą arba nepakankamai pagrįstą atsisakymą laikytis preliminarios sutarties, pirkėjas turi teisę į patirtų nuostolių, kurie gali susidėti iš faktiškai turėtų ir įrodytų išlaidų (pvz., dokumentų rengimo, suteiktų teisinių paslaugų apmokėjimo, kelionės, prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, nesąžiningos ikisutartinių santykių šalies iš savo neteisėto elgesio gauta nauda), atlyginimą.
Apibendrinus preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties teisinį reglamentavimą, galima pasakyti, kad tokio pobūdžio sudaryta sutartis dar negarantuoja nei vienai šaliai lūkesčių išsipildymo, o kiekviena einanti į tokius teisinius santykius šalis turi žinoti apie būsimo sandorio neįvykimo galimybę ir protingai to tikėtis.
Kaip elgtis, kai avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių? Kaip apsaugoti savo interesus?
Praktinis pavyzdys iš teismų praktikos
Turite nekilnojamąjį turtą ir nusprendėte jį parduoti. Atsirado potencialus pirkėjas ir su juo sudarėte preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi susitarėte datą, iki kada turi būti sudaroma pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo.
Viskas Jūsų situacijoje vyko sklandžiai - buvo sumokėti abu avansai iš pirkėjo. Tačiau, derinant pagrindinės sutarties pasirašymą pas notarą, pardavėjas nurodo, kad nenori sudaryti pagrindinės sutarties ir atsisako grąžinti sumokėtus avansus pirkėjui.
Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y.
Pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad likusi pinigų suma, trečiasis mokėjimas, bus atliktas pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo momento.
Pagrindinės sutarties projektas, kuriame buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Civilinis kodeksas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi.
„Pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida“, - komentuodama teismų praktiką, pažymi advokatė V.
Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Pasak teisininkės, tokį abiejų šalių elgesį galima kvalifikuoti kaip šalių bendradarbiavimo pareigos netinkamą įvykdymą, dėl ko ir nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis.
Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui.
Skandalingi dokumentai iš Šakalienės stalčiaus: prieš premjerę su kariuomene | Kiek kainuoja įtakoti
Svarbu atsiminti
- Prieš perkant NT, atlikite teisinį patikrinimą.
- Jei sudarote preliminariąją sutartį, įsitikinkite, kad ji yra rašytinė ir aiškiai apibrėžia šalių įsipareigojimus.
- Žinokite savo teises ir ginkite jas, jei pardavėjas pažeidžia sutartį.
tags: #pardavejas #atsako #nekilnojamojo #daikto