Žemės sklypų pardavimas Lietuvoje yra reglamentuojamas įvairiais teisės aktais, o nesuformuotų žemės sklypų pardavimas turi savų ypatumų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su nesuformuotų žemės sklypų pardavimu, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimus ir teismų praktiką.
Žemės plėtra 101 – įvadinis vaizdo įrašas Nr. 1 (žemės plėtra)
Įsiterpęs Valstybinės Žemės Sklypas: Kas Tai?
Įsiterpęs valstybinės žemės sklypas - tai valstybinės žemės plotas, kurio neįmanoma suformuoti kaip atskiro individualaus mėgėjų sodo sklypo, nes jis yra įsiterpęs tarp valstybinės ar privačios žemės sklypų. Paprastai toks sklypas neviršija 0,04 hektaro. Taip pat įsiterpusiu laikomas valstybinės žemės sklypas, prie kurio pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą neįmanoma suformuoti privažiuojamojo kelio.
Svarbu pažymėti, kad įsiterpusiu nelaikomas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras žemės sklypas. Išimtis taikoma, kai tarp privačių žemės sklypų ar išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos įsiterpusį valstybinį žemės sklypą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai.
Kai įsiterpusio valstybinės žemės sklypo plotis neviršija 10 metrų, laikoma, kad jį sudaro siaura juosta. Jeigu valstybinio žemės sklypo nuolydis nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį valstybinį žemės sklypą sudaro šlaitas. Analogiškai, jeigu valstybinio žemės sklypo plotis nuo nuovienos iki kitos griovio viršutinės briaunos neviršija 15 metrų, laikoma, kad įsiterpusį valstybinį žemės sklypą sudaro griovys.
Išimtiniais atvejais, kai įsiterpęs žemės plotas didesnis už nustatytą didžiausią plotą, tačiau prie jo negalima suformuoti privažiuojamojo kelio ir (arba) šį žemės plotą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai, Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vadovo sprendimu įsiterpęs žemės plotas gali būti didinamas iki 0,12 hektaro. Tačiau įsiterpusio žemės sklypo plotas negali būti didesnis už besiribojančio žemės sklypo, su kuriuo jis bus sujungiamas, plotą.
Nekilnojamojo Turto Parduoti Ant Valstybinės Žemės: Esminės Sąlygos
Pagal įstatymą, kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Jei pirkėjo teisės į valstybės išnuomotą žemės sklypą, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, nėra aptartos, o užstatytas sklypas yra būtinas naudoti šiam daiktui pagal paskirtį, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris negali būti notaro patvirtintas arba laikomas negaliojančiu.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas nereikalingas, jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, kad tai yra imperatyvi sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės nustato, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos.
Situacija, Kai Žemės Sklypas Naudojamas Be Teisinio Pagrindo
Kiek kitokia situacija susiklosto, kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.
Pagal Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Taigi, jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.
Negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Tačiau tam, kad pagal kompetenciją NŽT galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas. Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.
Nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.
Apibendrinant, nesuformuoto žemės sklypo pardavimas Lietuvoje reikalauja atidaus požiūrio į teisės aktus ir teismų praktiką. Svarbu įvertinti, ar žemės sklypas yra įsiterpęs, kokie yra jo naudojimo pagrindai ir ar yra reikalingi papildomi NŽT sutikimai. Tik užtikrinus visų teisinių reikalavimų įvykdymą, galima sėkmingai įgyvendinti nekilnojamojo turto sandorį.
| Aspektas | Svarbios detalės |
|---|---|
| Įsiterpusio sklypo apibrėžimas | Plotas iki 0,04 ha, negalimas suformuoti atskirai, siaura juosta, šlaitas arba griovys |
| Nuomos teisės perleidimas | Būtina aptarti pirkimo-pardavimo sutartyje, atskiras sutikimas nereikalingas esant nuomos sutarčiai |
| Naudojimas be teisinio pagrindo | Reikalingas NŽT sutikimas, būtina sudaryti nuomos ar panašią sutartį |
tags: #parduodamas #nesuformuotas #zemes #sklypas