Būsto kreditavimas yra svarbus žingsnis įsigyjant nuosavą būstą, tačiau būtina atidžiai įvertinti kreditavimo sąlygas, siekiant išvengti finansinių sunkumų ateityje. Lietuvoje vartotojų teises šioje srityje gina įstatymai ir Lietuvos banko nuostatai, užtikrinantys skaidrumą ir sąžiningumą.
Vartojimo Sutarčių Apsauga
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) atkreipė dėmesį, kad teismas ex officio turi kvalifikuoti vartojimo sutartis ir atlikti tokių sutarčių nesąžiningų sąlygų kontrolę pagal CK 6.228(4) straipsnio 2 dalyje išdėstytus kriterijus. Vartojimo sutartys yra sutarčių grupė, apimanti atskiras sutarčių rūšis. Kredito sutarties, kuria suteikiamas kreditas nekilnojamam turtui įsigyti, kvalifikavimas kaip vartojimo sutarties neprieštarauja šios sutarties prigimčiai, todėl kai pastaroji sutartis atitinka vartojimo sutarties požymius, ji turi būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis.
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovai yra fiziniai asmenys, o bankas - verslininkas. CK 6.228(4) straipsnio 2 ir 6 dalys nustato kriterijų, kurie turi būti taikomi siekiant kvalifikuoti vartojimo sutarties sąlygos nesąžiningumą, sistemą. Kasacinis teismas apibendrintai jau yra išskyręs du nesąžiningų sutarčių sąlygų arba sąžiningumo kontrolės aspektus: procedūrinį (t. y. Sutarčių sąlygos neatitinka skaidrumo reikalavimo, jei jos nėra išreikštos aiškiai ir suprantamai.
Atsižvelgiant į ES Teisingumo Teismo Direktyvos 93/13/EEB taikymo aspektu suformuotą praktiką, skaidrumo reikalavimo apimtis neturi būti susiaurinta iki suprantamumo tik formaliuoju ir gramatiniu aspektais, skaidrumo reikalavimas turi būti suprantamas plačiai; siekiant laikytis skaidrumo reikalavimo vartotojui ne tik svarbu, kad prieš sudarant sutartį jam būtų pateikta informacija dėl įsipareigojimo sąlygų, bet ir aiškiai bei suprantamai išdėstytos sutarties sąlygos tam, kad vartotojas remdamasis aiškiais ir suprantamais kriterijais galėtų įvertinti dėl to jam kylančius ekonominius padarinius ir nuspręsti, ar nori sudaryti sutartį su verslininku priimdamas iš anksto jo suformuluotas sąlygas.
ES Teisingumo Teismas, spręsdamas, ar ilgalaikėse hipoteka užtikrintose paskolos sutartyse nustatyta sąlyga dėl tokių sutarčių nutraukimo prieš terminą, kai nesumokamos pagal sutartį nustatytos įmokos, yra sąžininga, išaiškino, kad, norint sužinoti, ar dėl sąlygos atsiranda „ryškus“ iš sutarties kylančių šalių teisių ir pareigų „neatitikimas“ vartotojo nenaudai, reikia atsižvelgti į nacionalinės teisės nuostatas, taikytinas tuo atveju, kai nėra susitarimo tarp šalių.
Pagal CK 6.228(4) straipsnio 5 dalį, ar vartojimo sutarties sąlyga nesąžininga, turi būti vertinama atsižvelgiant į sutartyje nurodytų prekių ar paslaugų prigimtį ir visas sutarties sudarymo metu buvusias ir jos sudarymui turėjusias įtakos aplinkybes, ir visas kitas tos sutarties ar kitos sutarties, nuo kurios ji priklauso, sąlygas. Taigi, sutarties sąlyga gali būti pripažinta nesąžininga tiek įvertinus patį sutarties turinį, tiek sutarties sudarymo aplinkybes.
Nagrinėjamu atveju kredito sutarties 13.1 punktu šalys susitarė, kad jeigu kredito gavėjas nesumoka laiku pagal mokėjimo grafiką mokėtino kredito (jo dalies) ir (arba) priskaičiuotų palūkanų ilgiau kaip 10 (dešimt) kalendorinių dienų, bankas praneša apie tai kredito gavėjui ir nustato papildomą ne trumpesnį nei 10 (dešimties) kalendorinių dienų terminą įsiskolinimui padengti.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad kreditavimo sutarties sąlygos, suteikiančios kreditoriui teisę paprastesne nei įstatyme nustatyta tvarka nutraukti kreditavimo sutartį ir reikalauti iki sutarties nutraukimo termino suėjimo sugrąžinti visą paimtą kreditą, palūkanas, kitas pagal sutartį mokėtinas sumas bei nutraukti sutartį, yra nesąžiningos vartotojo atžvilgiu, todėl negalioja, dėl to taikytinos įstatymo normos, reglamentuojančios sutarties nutraukimą.
Papildoma vartotojams suteikiama apsauga yra skirta išvengti stipresnės šalies primestų sąlygų, taip siekiant atkurti šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą. Tačiau ši papildoma apsauga nedaro išimčių iš vieno svarbiausių privatinės teisės principų - pacta sunt servanda (sutarčių reikia laikytis). Todėl nereiškia, kad vartotojai gali tam tikra apimtimi nevykdyti hipoteka užtikrintų prievolių ar naudotis įstatymo jiems suteiktomis vartotojų apsaugos priemonėmis siekdami nesąžiningai išvengti laisva valia prisiimtų prievolių vykdymo.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas nevertino ieškovų argumentų dėl jų gaunamų pajamų bei ieškovų pateiktų duomenų apie atliekamus mokėjimus bankui laikotarpiu nuo 2015 m. Klausimą, ar ginčo sutartyje nustatytas netesybų dydis - 16 procentų metinių palūkanų nuo visos laiku nesumokėtos sumos - laikomas neproporcingai didele atsakomybe vartotojui už sutarties neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą, teismas turi spręsti atsižvelgdamas į CK 6.228(4) straipsnio 5 dalyje nurodytas nuostatas.
Teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad vertinant, ar netesybų dydis yra neproporcingai didelis, vienas iš kriterijų yra ir kituose teisės aktuose nustatyti netesybų dydžio ribojimai vartojimo sutartyse. Lietuvos Respublikos su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo 16 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad finansinių įsipareigojimų pagal kredito sutartį nevykdymo atvejais kredito gavėjui gali būti taikomos netesybos, ne didesnės kaip 0,05 procento pradelstos sumokėti sumos už kiekvieną pradelstą dieną, išskyrus šio straipsnio 7 dalyje nustatytus atvejus.
Lietuvos Banko Reikalavimai ir Atsakingas Skolinimas
Lietuvos bankas, įvertinęs būsto rinkos kaitimą ir skolinimo būstui apimties didėjimą, nusprendė iki 30 proc. didinti minimalų pradinio įnašo reikalavimą antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms. Išimtis bus taikoma tik tais atvejais, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likutis bus mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės. Nauji Atsakingojo skolinimo nuostatų papildymai įsigaliojo 2022 m.
„Šie pakeitimai yra tiksliniai - jie niekaip nepaveiks pirmuosius būstus įsigyti siekiančių žmonių, tačiau paskatins atidžiau įvertinti antros ar trečios būsto paskolos grąžinimo galimybes bei galimas pasekmes finansinei situacijai pablogėjus. Mūsų atlikta analizė parodė, kad turėdami daugiau kaip vieną būsto paskolą namų ūkiai labiau rizikuoja patirti finansinių problemų ekonominei situacijai netikėtai pasikeitus.
Gyventojų, imančių pirmąją būsto paskolą, pakeitimai nepalies - pradinio įnašo reikalavimas liks toks pats kaip ir anksčiau - ne mažesnis nei 15 proc. Didesnis pradinio įnašo reikalavimas - ne mažiau nei 30 proc. - bus taikomas tik antrajai ir paskesnėms kredito sutartims, taip pat jei bus didinama anksčiau paimtų būsto paskolų suma. Išimtys bus taikomos tik tiems gyventojams, kurių kiekvienos ankstesnės paskolos likutis yra mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės - jiems antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms bus taikomas didesnis nei 15 proc.
Išimtis taip pat bus taikoma ir tuo atveju, jei pirmąją ir vienintelę būsto paskolą gyventojas pasididins neįkeisdamas papildomo nekilnojamojo turto (NT) arba įkeisdamas jam jau priklausantį NT. Iki šiol galiojo reikalavimas antrajai ir paskesnėms paskoloms taikyti mažesnį nei 85 proc. Šie Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai Lietuvos banko valdybos sprendimu įsigaliojo nuo 2022 m. vasario 1 d. Tačiau buvo atsižvelgta į lūkesčius tų gyventojų, kurie sprendimus dėl būsto įsigijimo priėmė iki šių pakeitimų paskelbimo ar įsigaliojimo.
Todėl nauji reikalavimai nebus taikomi tiems, kuriems iki šio nutarimo įsigaliojimo datos buvo pateikti įpareigojantys kredito davėjų pasiūlymai arba priimti sprendimai suteikti kreditą.
Praktiniai Klausimai ir Atsakymai
Žemiau pateikiami dažniausiai užduodami klausimai apie būsto kreditavimo sąlygas ir atsakymai į juos:
- Ar bankas turi pagrįsti palūkanų normos keitimą?
Jei sutartyje nenumatytas vienašališkas sutarties (punktų) keitimas, išskyrus atvejus, kai pažeidžiamos sutarties sąlygos, banko sprendimas gali būti vertinamas kaip vienašališkas (nenumatytas sutartyje) veiksmas.
- Ar galima gauti būsto paskolą buto daliai iš bendrasavininkio nupirkti?
Tokiu atveju turėsite įkeisti visą turimą būstą, o ne tik jo dalį. Ar tokia operacija įmanoma, priklausys nuo turto, sumos, Jūsų situacijos ir banko. Reikia kreiptis į bankus dėl vertinimo.
- Ar bankas išduotų paskolą, jei neturėčiau pakankamai lėšų apdailai?
Jeigu užtenka pajamų - taip galima sujungti būsto paskolą su paskola remontui. Manau, kad gaunant 700 eurų per mėnesį, tokia paskolos suma yra per didelė.
- Ar galima paskola Lietuvos banke nekilnojamam turtui pirkti, jei esu ištekėjusi už užsieniečio ir abu gyvename užsienyje?
Kadangi Jūsų vyras yra ne LT pilietis ir net negyvena Lietuvoje, paskolos nesuteiktų, nebent Jūs gaunate pajamas ir jų pakatų Jums vienai paimti paskolą.
Asmenims (Lietuvos piliečiams), kurie gyvena ir dirba ne LT bankuose taikomos griežtesnės kreditavimo sąlygos - didesnės palūkanos bei reikalavimas iki 50 proc. pradinio įnašo savo lėšomis. Lankstesnės sąlygos būna kredito unijose, palūkanos ten didesnės nei bankuose, bet reikalavimai ne tokie griežti. Pradinio įnašo gali užtekti ir apie 20 proc.
Sonata, pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi nuostatas paskolos mokėjimui gali būti skiriama ne daugiau kaip 40 proc. gaunamų šeimos pajamų. Mes, nepriklausomi paskolų ekspertai, rekomenduojame paskolos dengimui skirti ne daugiau kaip 20 proc., tad bet kokiu atveju pagal gaunamas pajamas, apie 450 Eur/mėn. galima būtų skirti paskolos dengimui. Bankams labiau užkliūtų tai, jog gyvenate ne Lietuvoje. Gali būti reikalaujama laiduotojo, gyvenančio ir dirbančio Lietuvoje, taip pat finansuojama suma gali būti mažesnė.
Jeigu Jūsų pajamos pakankamos prisiimti norimą įsipareigojimą ir kiti bankų vertinami kriterijai imant paskolą palankūs, bankai tikrai suteiks paskolą. Pabrėžiu, kad Jums reikia turėti nuo būsimo sandorio vertės 15 proc. savų lėšų.
Pagal Jūsų pateiktą informaciją manau, jog bankai Jūsų pageidaujamą 50.000 Eur paskolą galėtų suteikti, bet "Credit info" istorijoje matysis, kad naudojotės greitųjų kreditų paslauga ir vėlavote mokėti įmokas. Ar bankams pakaks paaiškinimo kodėl šiomis paslaugomis naudojotės ir kodėl vėlavot mokėti, negaliu atsakyti. Viskas priklausys nuo vėlavimo sumų, vėlavimo dienų skaičiaus ir prieš kiek laiko tai buvo.
Ketintant imti paskolą vertėtų kreiptis į visus bankus, užpildyti paraiškas ir laukti jų pasiūlymų, kadangi bankai kiekvieną klientą vertina individualiai ir kreditavimo sąlygos yra individualios. Reikalingas minimalus pradinis įnašas 15 - 20 proc. nuo ketinamo įsigyti Nekilnojamojo turto vertės/kainos.
Bankai kiekvieną klientą vertina individualiai ir kreditavimo sąlygos yra individualios, ketinant imti paskolą vertėtų kreiptis į visus bankus, užpildyti paraiškas ir laukti Jų pasiūlymų, bet viena iš pagrindinių kreditavimo sąlygų yra šeimos pajamų stabilumas. Kadangi Jūsų pajamų šaltinis rugsėjo mėn.
Nepasirašyk kol neperžiūrėsi! Pirma būsto paskola
tags: #pasikeitimai #busto #kreditavime