Paskola perkant iš varžytynių sąlygos: ką svarbu žinoti

Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas iš varžytynių gali atrodyti kaip patraukli galimybė įsigyti būstą už mažesnę kainą. Tačiau šis procesas susijęs su specifinėmis rizikomis ir iššūkiais, ypač jei planuojama pirkti su paskola. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti perkant būstą iš varžytynių, kokios yra finansavimo galimybės ir kokie teisiniai aspektai gali kilti.

Dalyvavimas aukcione

Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise. Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.

Svarbi informacija apie registraciją:

Atlikus registraciją, registracijos būsena tampa „Jūsų registracija yra priimta. Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą. Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę. Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.

Mokėjimo aspektai:

Iš anksto pasitikrinti, ar Jūsų mokama suma neviršija vienos operacijos limito. Įkeliant į sistemą iš anksto atliktų mokėjimo pavedimų kopijas, pasirinkus mokėti bankiniu pavedimu: Atsiskaitomoji sąskaita aukciono dalyvio registravimo mokesčiui ir garantiniam įnašui sumokėti: nurodyta bendrosiose aukciono sąlygose. Gavėjas: valstybės įmonė Turto bankas, juridinio asmens kodas: 112021042. Mokėtojas: asmuo, ketinantis dalyvauti aukcione. Mokėjimo paskirtis: konkretaus el. aukciono numerį. Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.

Svarbu! Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį.

Pinigų grąžinimas

Jei asmuo sumokėjo dalyvio registravimo mokestį ir garantinį įnašą, tačiau neketino įsiregistruoti aukciono dalyviu, arba nespėjo užbaigti registracijos į aukcioną, registravimo mokestis ir garantinis įnašas grąžinami pagal mokėtojo prašymą, pateiktą VĮ Turto bankui.

Atsakingi VĮ Turto banko darbuotojai tikrina registracijų į aukcioną duomenis po registracijai skirto laiko pabaigos ir patvirtina arba atmeta registraciją į aukcioną. Registracijos patvirtinimo atveju, pranešimas išsiunčiamas nurodytu el. paštu. Registracijos atmetimo atveju, nurodytu el.

Kainos siūlymas

Neautomatiniu (rankiniu) būdu - dalyvis kiekvieną kartą kainą už parduodamą turtą pats įveda į lauką „Mano siūloma kaina“. Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.

Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą. Pasirinkus „Nesiūlyti“, kainos pasiūlymas nėra siunčiamas į duomenų bazę. Tokiu atveju, naudotojas turi galimybę pakeisti kainos siūlymą.

Rizikos perkant būstą iš varžytynių

Prieš priimant sprendimą pirkti būstą iš varžytynių, būtina atidžiai įvertinti galimas rizikas:

• Turto istorija ir teisinės aplinkybės: Būtina išsiaiškinti varžytynių priežastį ir ar skolos bus padengtos, o turto areštas panaikintas. Kyla rizika, kad pirkėjas gali įsivelti į ilgą procesą, o sumokėti pinigai kuriam laikui būtų įšaldomi.
• Turto būklė: Pirkdami turtą per varžytynes, turėkite galimybę jį apžiūrėti. To tikrai nereikėtų vengti, nes pamatyti įsigyjamą turtą realybėje tikrai gali būti naudinga.
• Kaina: Pradinė kaina gali būti mažesnė už rinkos, tačiau aukciono principu procesas gali būti nestandartinis. Vykstant aukcionui, kaina gali padidėti ir netgi pralenkti rinkoje esančias kainas, todėl svarbu įvertinti, kad netektų permokėti.
• Teisminiai ginčai: Maža turto kaina gali reikšti galimus teisminius ginčus. Nereikia pamiršti, kad skolininkas suinteresuotas, jog turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Jei turto kaina mažesnė nei rinkos, tikėtina, kad skolininkas pradės teisminį procesą, ginčydamas turto kainą ir varžytynių rezultatus.
• Skolininko veiksmai: Skolininkai siekia apsunkinti turto pardavimą iš varžytinių, skundžia visus su tuo susijusius procesus ir veiksmus. Jei yra galimybė, rekomenduotina pasikalbėti su skolininku prieš tokio turto įsigijimą ir sužinoti jo ketinimus nenorint įklimpti varžytinių procese.
• Turto atlaisvinimas: Jeigu butas ar namas yra nuperkamas, tačiau jis buvo išnuomotas ar suteiktas naudotis panaudos teise, vėliau gali kilti ir tam tikrų keblumų dėl patalpų atlaisvinimo.

Finansavimo galimybės perkant būstą iš varžytynių

Gauti paskolą būstui, perkamam iš varžytynių, gali būti sudėtingiau nei perkant įprastu būdu. Štai kelios galimybės:

• Įkeisti turimą būstą: Paprasčiausias būdas gauti būsto paskolą perkant būstą iš varžytinių, tai turėti nuosavą didelės vertės būstą, kurį galite įkeisti. Įkeisto turto vertė turėtų padengti norimo pirkti turto vertę.
• Vartojimo paskola: Bankui užtenka to, kad įvyksta pats NT įsigijimo faktas ir kliento vardu įregistruojama nuosavybė, nekontroliuojamas nei atsiskaitymo procesas, nei turto vertinimas.
• Kito turto įkeitimas: Išimtinais atvejais būsto paskola galėtų būti suteikta įkeičiant kitą turimą nekilnojamą turtą. Tokius atvejus bankai vertina individualiai.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad varžytynėse visi objektai areštuoti, dėl to įkeisti bankui ir pasiimti paskolos neiseis. Tačiau galima rokiruotė: užstatote savo dabartinį būstą, pasiimate paskolą, susimokate už naują būstą, persirašote nuosavybę, nusiimate areštus ir su banku tariatės pakeisti užstatomą turtą paimtai paskolai.

Teisiniai aspektai

Perkant turtą iš varžytynių, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos teisinius aspektus:

• Turto pardavimo anuliavimas: Teismas gali pripažinti pardavimą iš varžytynių ir negaliojančiu, jei yra nustatomas pažeidimas: turtas parduotas anksčiau, nei buvo skelbiamas pardavimo laikas; parduotas skolininkui nepriklausantis turtas; turtas parduotas už mažesnę kainą, nei ji turėjo būti nustatyta ir kt.
• Atsiskaitymo terminai: Vienur nurodoma, kad per 30 dienų po varžytinių pabaigos, kitur, kad per 30 dienų turi būti sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, o visa kaina sumokėta per 10 dienų po sutarties pasirašymo. Skaitykite kiekvieno atvejo dalyvavimo varžytinėse sutartį, čia išsamiai turi būti parašyta ir prisegtos sąlygos.

Jei turtas varžytynėse iš tiesų parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta, suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo aktus pripažinti negaliojančiais. Tokiu atveju varžytynių rezultatai naikinami, sumokėta kaina grąžinama pirkėjui ir varžytynės skelbiamos iš naujo.

Mokesčiai perkant būstą iš varžytynių

Jei varžytinės vyksta per antstolį ir būsto kaina yra iki 50 tūkst. LTL, kaina iškart automatiškai pabrangsta 5%, jei tarp 50-100 tūkst. - pabrangs 4%, jei virš 100 tūkst. - pabrangs 3%.

Patarimai perkantiems būstą iš varžytynių

Apibendrinant, štai keletas patarimų, kurie gali padėti sėkmingai įsigyti būstą iš varžytynių:

• Atidžiai išanalizuokite turto istoriją ir teisinę situaciją.
• Apžiūrėkite turtą prieš dalyvaudami varžytynėse.
• Įvertinkite galimus remonto ir tvarkymo kaštus.
• Pasikonsultuokite su teisininku ir finansų specialistu.

Kaip teisingai analizuoti NT rinką ir didžiausios NT pardavėjų klaidos

Bankų požiūris į paskolas

Dalis Lietuvoje veikiančių bankų atstovai sako, kad skolinimo procesas būstui įsigyti iš varžytynių yra sudėtingesnis, tačiau galimybė pasiskolinti nėra užkertama.

„Tiek klientui ir jo pajamoms, tiek pačiam pirkiniui (vietovei, būklei, paskolos ir pradinio įnašo santykiui) taikomos standartinės sąlygos - t.y. jokių išskirtinių reikalavimų nėra. Tačiau pats procesas yra kiek sudėtingesnis ir reikalaujantis papildomų žingsnių, nes jame atsiranda papildoma sandorio šalis - antstolis“, - kalbėjo „Luminor“ banko mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.

Pašnekovas taip pat atkreipia dėmesį, kad bet kuriuo atveju, net jei būstas perkamas ne iš varžytynių, bankas vertina įsigyjamo bei įkeičiamo turto likvidumą ir būklę.

„Būtent dėl to, kad varžytynėse parduodamo turto būklė dažnai bankui nėra priimtina arba toks turtas yra žemo likvidumo, klientams dažnai tenka rinktis kitokius finansavimo būdus, pavyzdžiui, vartojimo paskolą NT įsigyti. Tokiu atveju, bankui užtenka to, kad įvyksta pats NT įsigijimo faktas ir kliento vardu įregistruojama nuosavybė, nekontroliuojamas nei atsiskaitymo procesas, nei turto vertinimas“, - paaiškino banko atstovas.

Tuo metu SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė naujienų portalui tv3.lt sakė, kad klientų užklausų dėl galimybės paskolinti pinigų būstui, perkamam iš aukcionų ar varžytynių, sulaukiama retai.

„Perkant turtą iš varžytynių, skolininkas gali skųsti antstolio nustatytą turto kainą, tad nuosavybės įregistravimas pirkėjo vardu gali užsitęsti tol, kol neišsispręs ginčai teisme, todėl tokie sandoriai nėra patrauklūs nei finansavimo, nei pirkimo prasme. Tačiau, pirkėjui jau įsigijus turtą varžytynėse savo lėšomis, bankas gali suteikti paskolą būsto įrengimui, remontui“, - sakė ji.

„Swedbank“ banko atstovas Gytis Verčinskas naujienų portalui tv3.lt komentavo, kad standartiškai iš varžytynių perkamas NT nėra tinkamas užstatas bankui.

„Išimtinais atvejais būsto paskola galėtų būti suteikta įkeičiant kitą turimą nekilnojamą turtą. Tokius atvejus vertiname individualiai“, - paaiškino pašnekovas.

Šiaulių banko atstovė Monika Rožytė antrina, kad tais atvejais, kai gyventojai turtą perką iš varžytynių, kiekvienu atveju analizuojama konkreti klientų situacija, o palūkanų marža už pasiskolintus pinigus taip pat nustatoma individualiai.

„Atsižvelgiama į daugiau detalių - kliento kredito istorija, pajamų/įmokos santykis, įkeičiamas turtas ir t.t., nei turto įsigijimo šaltinis, todėl įvardinti tikslaus maržos dydžio negalime“, - sakė M. Rožytė.

Būsto kainų pokyčiai 2023 m.

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 m. trečiąjį ketvirtį, palyginti su antruoju ketvirčiu, būsto kainos padidėjo 2,4 proc. Naujos statybos būstai pabrango 4,3 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 5 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai - 2,9 proc. Tuo metu ankstesnės statybos būstai pabrango 1,2 proc. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,6 proc., vienbučiai ir dvibučiai namai atpigo 0,1 proc.

Konkrečių objektų pavyzdžiai

Žemiau pateikiami konkretūs nekilnojamojo turto objektų pavyzdžiai, kurie buvo parduodami varžytynėse:

tags: #paskola #perkant #is #varzytiniu