Planuojant statybas nuosavame sklype, svarbu žinoti ir laikytis teisės aktuose nustatytų reikalavimų, ypač susijusių su atstumais iki gretimų sklypų ribų. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint išvengti konfliktų su kaimynais ir užtikrinti statybų teisėtumą.
Statybos procesas Lietuvoje griežtai reglamentuojamas teisės aktais, o vienas iš dažniausiai pasitaikančių pažeidimų - statyba nesilaikant nustatytų minimalių atstumų nuo sklypo ribų. Minimalūs atstumai tarp statinių ir sklypo ribų nustatyti Statybos techniniuose reglamentuose (pavyzdžiui, STR 2.02.09:2005, STR 1.05.01:2017 ir kt.). Jei statyba vykdoma nesilaikant minimalių atstumų, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) gali pripažinti statybą neteisėta.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą. Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai. Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.
Prieš pradedant statybas rekomenduojama:
- Patikrinti reglamentuojamus atstumus konkrečiam statiniui ir vietovei.
- Atlikti tikslius žemės sklypo kadastrinius matavimus.
- Siekiant mažinti minimalius atstumus nuo statinio iki žemės sklypo ribos - tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo.
Tuo atveju, jeigu statinys jau yra pastatytas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl minimalių atstumų, derėtų tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo, servituto nustatymo ar žemės sklypo dalies išpirkimo.
Apibendrinant, statyba nesilaikant minimalių atstumų gali atrodyti menkas formalumas, tačiau iš tiesų tai - viena dažniausių priežasčių, dėl kurių statytojai susiduria su teismais ar privalo nugriauti pastatus. Atsakingas planavimas ir teisinių reikalavimų laikymasis - patikimiausias būdas išvengti ilgalaikių problemų ir išsaugoti gerus santykius su kaimynais.
Gyvenamųjų Namų Atstumai
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
STR aiškiai nurodyta, kad būtina išlaikyti 3 m atstumą nuo sklypo ribos. Trijų metrų atstumu nuo sklypo ribos statomo statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m.
Didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant tokį reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m. Minimalus atstumas tarp dviejų gyvenamųjų namų - 6m (galimas mažesnis tik turint gretimo sklypo savininko sutikimą).
Yra numatoma, kad iki 8,5 m aukščio pastato (priestato) atstumas iki sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3,0 m. Jei pastatas yra aukštesnis, šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui. Atstumas iki žemės sklypo ribos nustatomas nuo kiekvienos skirtingą aukštį turinčios pastato dalies.
Atstumai nuo pastatų ir statinių taikomi ir bet kurioms namo ar jo priklausinių išsikišančioms konstrukcijoms. Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai.
Atstumai iki sklypo ribos statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius:
- Arčiau kaip 3,0 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1,0 m (skaičiuojant atstumą horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų).
- Kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas), didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Inžinerinės Komunikacijos
Inžinerines komunikacijas galima daryti 1 m atstumu nuo ribos, tačiau iki gyvenamojo namo turi būti išlaikomas 5 m atstumas, o jei kasamas šulinys - 7 m. Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, išskyrus užtvarus, arčiau kaip 1,0 m atstumu nuo sklypo ribos, reikalingas leidimas.
Gręžinio griežto režimo juosta negali būti numatyta kelio zonoje (gali būti tik sklypo ribose arba turint gretimo sklypo savininko sutikimą ir gretimam sklype, bet taip vadinamoje ,,žaliojoje zonoje"), nes kelias laikomas taršos objektu.
Kūdrų ir Baseinų Įrengimas
Jeigu kūdra / baseinas nėra statinys, tai jo įrengimo klausimų nagrinėjimas nepriskirtas Inspekcijos kompetencijai ir reikėtų vadovautis Dirbtinių nepratekamų paviršinių vandens telkinių įrengimo ir priežiūros aplinkosaugos reikalavimų aprašu.
Visais atvejais būtina laikytis Žemės įstatymo 21 straipsnio 7 dalies nuostatų, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo savo naudojamuose žemės sklypuose, vykdydami ūkinę ir kitą veiklą, nepažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių ir įstatymų saugomų interesų.
Jeigu paklausime nurodytas dirbtinis nepratekamo paviršinio vandens telkinys būtų priskirtinas inžineriniams statiniams, jis turėtų būti statomas ne arčiau kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.
Želdinių Sodinimas
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. D1-708. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Atstumai nuo sklypo ribos sodinant želdinius:
- Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
- Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m.
- Galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
- Krūmus ir gyvatvores arčiau kaip 1,0 m iki sklypo ribos.
- Žemaūgius medžius, išaugančius ne daugiau kaip iki 3,0 m aukščio, arčiau kaip 2,0 m iki sklypo ribos.
- Aukštesnius nei 3,0 m medžius, arčiau kaip 3,0 m iki sklypo ribos.
- Aukštesnę nei 1,3 m gyvatvorę sklypo šiaurės, šiaurės rytų ar šiaurės vakarų pusėje.
Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.
Tvorų Statyba
Statant sklypo užtvarą reikalingas leidimas:
- ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą);
- prie sklypo ribos (arčiau kaip 1,0 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribą):
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą, plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi (tarp (>)330° ir (<)30°);
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą, plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas rytų (tarp 30° ir 90°) ar vakarų (tarp 270° ir 330°) kryptimis.
Jei užtvaras su cokoliais, kliudo nutekėti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo, statytojas privalo, susitaręs su gretimo žemės sklypo savininku, gavęs savininko sutikimą raštu, įrengti paviršinio vandens nutekėjimo sistemą (į lietaus nuotakyną, griovį, drenažą ar rasti abiem savininkams priimtiną sprendimą).
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Kai dėl cokolinės dalies įrengimo atsiranda didesnis kaip 0,2 m aukščio skirtumas tarp žemės paviršių, laikoma, kad tvora įrengiama ant atraminės sienutės.
Norint statyti aukštesnę nei 1 m atraminę sienutę mieste taip pat būtina gauti SLD.
Atraminės Sienutės
Statant atraminę sienutę reikalingas leidimas:
- ant sklypo ribos;
- savo sklype, jei atraminės sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y. - kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Moduliniai Namai
Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi (nenumatyti) minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.
Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.
Svarbūs kriterijai ir sąlygos statant kilnojamą namą be gretimo sklypo savininko sutikimo:
- Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
- Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
- Namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
- Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą.
- Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
- Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
- Įvertinti kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos.
Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).
Kai daiktas laikomas kilnojamu pagal savo prigimtį, jo statybai netaikomi statiniui nustatyti minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos.
Kiekvienas atvejis gali būti vertinamas individualiai, ir kartais net ir tenkinus visus aukščiau nurodytus kriterijus, teismai atranda tinkamą teisinį pagrindą tokį daiktą priskirti statiniui ar kitaip apriboti jo statybą šalia gretimo sklypo ribos (pvz., jeigu nustatomas kitoks gretimo sklypo savininko teisių pažeidimas dėl pastatyto modulinio namelio).
Statybą Leidžiantys Dokumentai
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą. Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra.
SLD prašymus galima teikti nuotoliniu būdu Lietuvos Respublikos statybos leidimų informacinėje sistemoje arba atvykus į savivaldybės įstaigą.
Reikalingas leidimas statant:
- ant sklypo ribos sublokuotus pastatus (išskyrus atvejį, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose). Tokiu atveju ypatingas dėmesys turi būti skiriamas gaisrinės saugos pagrindiniams reikalavimams.
- vėjo jėgainę mažesniu negu jos aukštis (įskaitant sparnų ilgį) atstumu iki gretimo sklypo ribos.
- kai sanitariniai atstumai tarp statytojo ir gretimo sklypo pastatų ir inžinerinių statinių yra mažesni nei leistini arba sanitarinės apsaugos zona įeina į gretimo sklypo teritoriją.
Sklypo Reljefo Keitimas
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba.
Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan.
Iškasti grioviai ir kanalai nėra priskiriami statiniams, todėl juos galima įrengti prie sklypo ribos neperžengiant sklypo ribos be kaimyno sutikimo. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.
Svarbi informacija
Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).
Taigi sutikti ar nesutikti su tuo, kad kaimyninio sklypo savininkas statytų statinius arčiau, nei nustatyta iki sklypo ribos, yra asmens teisė, kurios jis, suprantama, gali atsisakyti, tačiau niekas kitas to negali padaryti už jį. Jokiam kitam asmeniui, taip pat teismui, tokios teisės nesuteikta.
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tuo atveju, kai kaimyninio sklypo savininkas atsisako duoti sutikimą statyti statinius mažesniu negu norminiuose teisės aktuose nustatytu atstumu iki gretimo sklypo ribos, toks asmuo neprivalo motyvuoti savo atsisakymo priežasčių, o statytojas pagal bendrąją taisyklę negali tokio atsisakymo ginčyti.