Patalpų naudojimas pagal nepaskirtį: teisiniai aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).

Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.

Valstybinė lietuvių kalbos komisija pasiūlė vietoje angliško žodžio loft vartoti atitikmenis loftas arba gamyklinis butas. Galiojantys teisės aktai nereglamentuoja nei loftų, nei gamyklinių butų. Tokios patalpos paprastai įrengiamos buvusiuose pramoniniuose pastatuose. Todėl neretai viešame registre įregistruota lofto pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis (toliau - paskirtis) - negyvenamoji (gamybos, administracinė).

Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau - SĮ) 10 str. 1 p. įpareigoja statinių naudotojus statinius (jų patalpas) naudoti pagal paskirtį. Analogiška statinio naudotojo pareiga numatyta statybos techninio reglamento STR 1.12.07:2004 „Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas“ 30.1. p. SĮ (2 str. 77 p.) apibrėžia statinio paskirtį kaip viešajame registre nurodytą statinio naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai). Analogiškai turėtume apibrėžti ir patalpų paskirtį.

Teisiniai Aspektai ir Atsakomybė

Lietuvos Respublikos administracinių pažeidimų kodeksas (toliau - ATPK) numato baudą už statinio naudojimą ne pagal paskirtį - nuo penkių šimtų iki penkių tūkstančių litų. Tokie pat veiksmai, padaryti asmens, bausto administracine nuobauda už statinio naudojimą ne pagal paskirtį, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio iki dešimties tūkstančių litų. Tokio pobūdžio bylų yra labai nedaug.

Spręsdami ar patalpos/statinys naudoti ne pagal paskirtį, teismai patalpų/statinio paskirtį nustato pagal viešo registro duomenis. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų įrašymas į nekilnojamojo turto kadastrą yra laikomas nekilnojamojo daikto įregistravimu Nekilnojamojo turto registre, o Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 3 ir 4 d.). Tokių duomenų pagrindu teismas sprendžia ar administracinėn atsakomybėn traukiamo asmens veiksmai buvo priešingi teisei, t.y.

Vadovaujantis ATPK 1892 str., administracinėn atsakomybėn už aptariamą pažeidimą traukiamas asmuo, patalpas naudojęs ne pagal paskirtį. Tai reiškia, kad administracine tvarka atsako ne faktinis lofto savininkas, o loftą išsinuomojęs asmuo, jei jis patalpas naudojo ne pagal paskirtį.

Kauno apygardos teismas administracinėje byloje Nr. II-240-413/08 (2008-04-15 nutarimas), spręsdamas dėl administracinėn atsakomybėn trauktino asmens, vadovavosi Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 str. 73 d. Pagal nurodytą straipsnį, statinio naudotoju laikomas statinio savininkas arba kitas fizinis ar juridinis asmuo, kuris naudoja statinį (jo dalį).

Kauno apygardos teismas administracinėje byloje Nr. II-80-248/2010 (2010-03-29 nutarimas) sprendė, kad statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“: „nėra nuostatų draudžiančių pagalbinio ūkio paskirties pastatuose įrengti dušo, virtuvės patalpas, šildymo sistemą, sandėliuoti daiktus“. Faktas, kad tokie dalykai įrengti, teismo manymu, nepatvirtina aplinkybės, kad ūkiniai pastatai naudojami ne pagal paskirtį, t.y., kad juose gyvenama. Byloje dėl gyvenimo negyvenamosios paskirties patalpose (lofte) tokio palankaus nutarimo vargiai galima tikėtis.

Tokio pobūdžio bylose nereikšminga laikoma aplinkybė, jog pažeidimu žalos nepadaryta. Žinotina, kad aptariamas pažeidimas yra tęstinio pobūdžio.

Kūrybinės Dirbtuvės ir Kita Paskirtis

Žiniasklaidoje, diskusijų formuose loftai neretai vadinami kūrybinėmis dirbtuvėmis, teigiama, kad tokios „paskirties“ patalpose galima teisėtai gyventi (jei tai yra pagalbinio ūkio paskirties patalpos) bei nereikia mokėti nekilnojamojo turto mokesčio. Tačiau su tuo negalima sutikti. Patalpų paskirtis - kūrybinės dirbtuvės - teisės aktuose išvis nenumatyta. Viešame registre patalpos gali būti užregistruojamos kaip kūrybinės dirbtuvės. Bet tai tik patalpų pavadinimas (kaip pvz., butas, administracinės patalpos, kirpykla, grožio salonas, advokato kontora ir kt.). Jį nurodyti reikalauja Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 str. 2 d. Greta patalpų pavadinimo paprastai nurodoma jų paskirtis - tarkim negyvenamosios patalpos. Prie pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties nurodoma viena iš teisės aktuose numatytų paskirčių, pvz. gamybos, pagalbinio ūkio ar tiesiog kita.

Kūrybinių dirbtuvių sąvoka pateikta statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“. Jo (reglamento) 8.8. p. nustato, kad kūrybinėmis dirbtuvėmis laikomi pastatai, skirti savo ar savo šeimos reikmėms ir (ar) kuriuose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai. Tai suponuoja išvadą, kad kūrybinių dirbtuvių paskirtis galėtų būti įregistruota tik statiniui, bet ne patalpoms. To neleidžia Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai.

Kartais žiniasklaidoje nurodoma esant galimybę įsigyti loftą, kurio dalis patalpų suformuotos kaip gyvenamosios paskirties (butas), o kita dalis - kaip kūrybinės dirbtuvės. Taip, esą, išsprendžiamos tiek turto naudojimo pagal paskirtį, tiek, reikalui esant, finansavimo tokiam turtui įsigyti problemos. Tokie teiginiai klaidina galimus pirkėjus. Suformuotoms kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas patalpoms negalima įregistruoti daugiau nei vienos pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties. Ne veltui ji ir vadinasi pagrindine tiksline paskirtimi.

Gyvenamosios Vietos Deklaravimas ir Nekilnojamojo Turto Mokestis

Dar viena problema, kurią gali sąlygoti lofto paskirtis, - galimybė deklaruoti gyvenamąją vietą. Vadovaujantis Gyvenamosios vietos deklaravimo ir deklaravimo duomenų tvarkymo taisyklių 106 p., deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose.

Deklaruoti gyvenamąją vietą privalo visi, keičiantys gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje arba išvykstantys iš Lietuvos Respublikos ilgesniam kaip šešių mėnesių laikotarpiui, arba atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką (Lietuvos Respublikos piliečiai, ilgiau kaip 183 dienoms per metus, Europos Sąjungos valstybių narių piliečiai ar Europos laisvosios prekybos asociacijos valstybių narių piliečiai, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip tris mėnesius per pusę metų, leidimą gyventi Lietuvos Respublikoje turintys užsienio valstybių, ne Europos Sąjungos valstybių narių ar ne Europos laisvosios prekybos asociacijos valstybių narių, piliečiai ir asmenys be pilietybės, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką.

Už gyvenamosios vietos deklaravimo duomenų nepateikimą deklaravimo įstaigai, taip pat melagingų deklaravimo duomenų pateikimą ATPK 201(2) str. numato įspėjimą arba baudą Lietuvos Respublikos gyventojams nuo dvidešimties iki penkiasdešimties litų.

Dėl lofto pagrindinės tikslinės paskirties gali atsirasti pareiga mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 4 str. nustato, kad fiziniai asmenys privalo mokėti šį mokestį už nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvos Respublikoje, išskyrus nuosavybės teise priklausančius ir įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, jeigu jie yra ekonominei ar individualiai veiklai nenaudojamas nekilnojamasis turtas arba yra neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui neperduoti naudotis juridiniams asmenims.

Patalpų Paskirties Keitimas: Teisiniai Aspektai Ir Procedūros

Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai.

Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę). Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo. Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose.

Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui. Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc. Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.

Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus.

Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio. Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas. Toks projektas sudaro: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.

Taigi, statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Esminiai Pakeitimai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.

Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau - Reglamentas) pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.

Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.

Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan.

Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Patalpų Paskirčių Pokyčių Lentelė (nuo 2024 m.)

Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):

tags: #pastato #patalpu #naudojimas #pagal #nepaskirti