Patalpų Nuoma Darbuotojams: Reikalavimai ir Apmokestinimas Lietuvoje

Patalpų nuoma darbuotojams yra aktuali tema, apimanti įvairius teisinius ir mokestinius aspektus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus, susijusius su patalpų nuoma, įskaitant pridėtinės vertės mokesčio (PVM) apmokestinimą, trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos ypatumus, bei Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktiką.

PVM Apmokestinimo Ypatumai

Nuo 2025 m. gegužės 1 d. įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.

Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.

Termino Skaičiavimo Pavyzdžiai

1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.

2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.

ESTT Praktika ir "Mišrūs" Sandoriai

Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise. ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.

Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas). Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.

"Mišrių" Sandorių Pavyzdžiai

1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB:

1. turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų;
2. turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai);
3. išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę;
4. reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.

2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.

Kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės). Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje.

Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris.

Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc. Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.

Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.

Savivaldybės Turto Nuomos Ypatumai

Savivaldybės turtas gali būti nuomojamas konkurso būdu arba be konkurso. Trumpalaike nuoma laikoma nuoma, kurios trukmė ne ilgesnė kaip 12 mėnesių. Sprendime dėl konkretaus Savivaldybės turto nuomos turi būti nurodyta ši informacija: turto nuomos būdas, nuomojamas turtas ir jo identifikavimo duomenys, turto naudojimo paskirtis, nuomos terminas, turto nuompinigių dydis, taikomo užstato dydis (išskyrus nuomos viešo konkurso būdu atvejus) ir kitos nuomos ar nuomos organizavimo sąlygos.

Trumpalaikės nuomos atveju minimalus pradinis turto nuomos įkainis nustatomas atsižvelgus į nuomotino turto būklę ir paklausą, tačiau negali būti mažesnis nei nuomotino turto išlaikymo sąnaudos terminui, kuriam nustatomas įkainis.

Nuomininkui draudžiama išpirkti nuomojamą Savivaldybės turtą. Informacija apie nuomojamą ir išnuomotą Savivaldybės nekilnojamąjį turtą privalo būti viešai skelbiama Savivaldybės ir Savivaldybės turto patikėtinių interneto svetainėse. Skelbiant informaciją apie išnuomotą Savivaldybės nekilnojamąjį turtą, privalo būti nurodytas nekilnojamojo turto adresas, unikalusis numeris, plotas, sutarties šalys, sutarties sudarymo ir galiojimo data, sutarties kaina, teisinis pagrindas, kuriuo vadovaujantis priimtas sprendimas dėl sutarties sudarymo.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
• Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
• Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.
• Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
• Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
• Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
• Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Atsižvelgiant į tai, labai svarbu tinkamai įvertinti visus patalpų nuomos aspektus, kad būtų laikomasi galiojančių teisės aktų ir išvengta galimų mokestinių problemų.

tags: #patalpu #nuoma #darbuotojams