Patalpų Perleidimas Trečiajam Asmeniui: Teisiniai Aspektai ir Reglamentavimas Lietuvoje

Patalpų perleidimas trečiajam asmeniui yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus dėmesio teisiniams aspektams ir galiojančiam reglamentavimui. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius patalpų perleidimo aspektus, ypač atsižvelgiant į juridinių asmenų nemokumo situacijas.

Juridiniai Aspektai ir Ginčo Esmė

Nagrinėjant patalpų perleidimo klausimus, svarbu atsižvelgti į teismų praktiką ir konkrečias situacijas. Pavyzdžiui, Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. gruodžio 9 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 2-1365-407/2021 nagrinėjo ginčą dėl bankrutuojančios UAB „ARVI KALAKUTAI“ komanditinės ūkinės bendrijos kreditorių susirinkimo nutarimo panaikinimo. Pareiškėjai (kreditoriai) J. B. ir UAB „Tarptautinė statybos korporacija“ skundė nutarimą, kuriuo buvo patvirtinta B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB priklausančio įkeisto turto perdavimo įkaito turėtojui tvarka.

Pareiškėjai teigė, kad ketinamas perduoti turtas yra naudojamas B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB ūkinėje komercinėje veikloje, todėl skundžiamas kreditorių susirinkimo nutarimas neatitinka Lietuvos Respublikos juridinių asmenų nemokumo įstatymo (JANĮ) 97 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytos sąlygos. Visas turtas, kurį ketinama perduoti hipotekos (įkeitimo) kreditorei, yra išnuomotas trečiajam asmeniui. Turto nuoma yra ūkinė komercinė veikla.

Argumentai ir Teismo Pozicija

Kauno apygardos teismas 2021 m. spalio 13 d. nutartimi pareiškėjų skundus atmetė. Teismas nustatė, kad Kauno apygardos teismo 2020 m. gruodžio 9 d. nutartimi atsakovei UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB iškelta bankroto byla, nutartis įsiteisėjo 2021 m. sausio 28 d. Skundžiamu kreditorių susirinkimo nutarimu nutarta perduoti B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB įkeistą turtą kreditorei ir įkaito turėtojai UAB „Imlitex“, kartu patvirtinant B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB priklausančio įkeisto turto perdavimo turto įkaito turėtojui tvarką.

Teismas taip pat nustatė, kad šiuo metu B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB vykdo ūkinę komercinę veiklą, o turtas, dėl kurio perdavimo įkaito turėtojai buvo sprendžiama skundžiamu nutarimu, yra išnuomotas. JANĮ nedraudžia turto, kuris bus perduodamas įkaito turėtojui, naudoti ūkinėje komercinėje veikloje. Kadangi pirmasis kreditorių susirinkimas leido B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB vykdyti ūkinę komercinę veiklą iki turto perdavimo įkaito turėtojai dienos, pareiškėjai šiam kreditorių nutarimui pritarė, nutarimo neskundė, todėl nemokumo administratorius yra įpareigotas vykdyti kreditorių susirinkimo valią iki turto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo su įkaito turėtoja dienos.

Be to, turto naudojimas ūkinėje komercinėje veikloje negali būti kliūtis turto perdavimui įkaito turėtojai, kadangi ūkinė komercinė veikla gali būti vykdoma tik iki turto perdavimo dienos, t. y. ji baigiama dieną prieš turto perdavimą. JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtintas draudimas negali būti taikomas ginčo teisiniams santykiams, nes šio draudimo veikimas laike nustatytas turto perdavimo momentui, todėl, teismo vertinimu, konstatuoti skundžiamo nutarimo neteisėtumą pareiškėjų skunduose nurodytais argumentais nėra jokio teisinio pagrindo.

Finansiniai Aspektai

Teismas nustatė, kad 2021 m. rugpjūčio 13 d. B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB kreditorių susirinkimas antruoju darbotvarkės klausimu nutarė perduoti UAB „Imlitex“ įkeistą materialųjį turtą už 3 037 824 Eur kainą, kurią sudaro 1 969 590 Eur įkeisto nekilnojamojo turto rinkos vertė, 30 913 Eur įkeistų transporto priemonių rinkos vertė ir 1 037 321 Eur įkeisto kito ilgalaikio turto rinkos vertė. Anot teismo, vertė, už kurią įkaito turėtoja sutiko perimti turtą, nebuvo neteisėtai modifikuota, todėl įkaito turėtojos reikalavimas nebus tenkinamas mažesne apimtimi, nei reikalauja įstatymas.

Dėl to teismas atmetė pareiškėjų skundo argumentą, kad skundžiamu nutarimu buvo pažeistas JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 2 punktas, kaip neatitinkantį faktinių aplinkybių.

Kreditorių susirinkime patvirtintoje turto perdavimo tvarkoje nėra nurodoma, kad išskaitomos išlaidos nebus apmokamos įkaito turėtojo. Tvarkoje yra numatyta, kad atsižvelgiant į tai, jog po įkeisto turto perdavimo liks ženkli dalis kito įkeisto turto (prekės ženklai), kintamas atlygis administratoriui bei išlaidų paskirstymo proporcija bus galutinai apskaičiuota gavus paskutines bankroto proceso lėšas, kaip tai numatyta JANĮ 99 straipsnyje. Todėl nemokumo administratorius bankroto proceso pabaigoje atliks galutinius skaičiavimus ir juos pateiks kreditorių susirinkimui tvirtinti, tačiau ši aplinkybė, anot teismo, negali būti laikoma įkaito turėtojo atleidimu nuo jau patvirtintų ir privalomų apmokėti administravimo išlaidų apmokėjimo.

JANĮ nenumato pareigos įkaito turėtojui šias išlaidas apmokėti iš anksto. Be to, skundžiamu nutarimu patvirtintos tvarkos turinys rodo, kad B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB administravimo išlaidos didžiąja dalimi bus dengiamos iš įkeisto turto atskaitomų išlaidų.

Turto Vertinimas

Teismas nustatė, kad nemokumo administratorius 2021 m. rugpjūčio 13 d. B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB kreditorių susirinkimui pateikė UAB „Verslavita“ parengtas B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB turto vertinimo ataskaitas. Ataskaitose nurodytos turto vertės buvo pateiktos kreditorių susirinkimui B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB turto perdavimo tvarkos projekte.

Nors nemokumo administratoriaus pateiktuose tvirtinti nutarimų projektuose nėra konkretaus nutarimo pritarti turto vertinimo ataskaitų išvadoms, tačiau suformuotas nutarimo projektas pritarti turto vertintojo pateiktai UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB priklausančio materialaus turto ir prekės ženklų turto rinkos vertei, teismo vertinimu, laikytinas pritarimu turto vertinimo ataskaitos išvadoms. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kas turi būti pateikta turto vertinimo ataskaitoje, vienas iš privalomų elementų - išvada dėl turto vertės. Todėl, anot teismo, lingvistiškai aiškinant, kreditoriai, pritardami turto vertintojo pateiktai turto rinkos vertei, pritarė ir vertinimo ataskaitos išvadai dėl turto vertės.

Išvados

Patalpų perleidimas trečiajam asmeniui yra procesas, kuris reikalauja atidaus dėmesio teisiniams ir finansiniams aspektams. Svarbu atsižvelgti į JANĮ nuostatas, kreditorių susirinkimų sprendimus ir teismų praktiką. Tinkamas turto vertinimas ir administravimo išlaidų paskirstymas yra būtini siekiant užtikrinti skaidrų ir teisėtą perleidimo procesą.

Svarbiausi Aspektai

• JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 1 punktas: Draudimas perduoti bankrutuojančios įmonės ūkinėje komercinėje veikloje naudojamą turtą įkaito turėtojui.
• Ūkinė komercinė veikla: Turto naudojimas ūkinėje komercinėje veikloje gali būti vykdomas tik iki turto perdavimo dienos.
• Turto vertinimas: Būtina atlikti turto vertinimą ir gauti kreditorių susirinkimo pritarimą.
• Administravimo išlaidos: Svarbu nustatyti administravimo išlaidų sumą, atskaitytiną iš įkaito turėtojai perduotino turto.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotą teisininką dėl konkrečios situacijos įvertinimo.

Lentelė: UAB "ARVI KALAKUTAI" KŪB įkeisto turto vertė

tags: #patalpu #perleidimas #trecoasis #asmuo