Žemės sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau. Todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą jūs perkate galimybes, taigi, sklypas yra galimybių pirkimas.
Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Todėl daug svarbiau yra žiūrėti į tai, kas jau yra, ir nepagailėti laiko (o prireikus ir šiek tiek pinigų), kad išsiaiškintumėte ir sužinotumėte viską apie konkretų sklypą ir vietovę, kurioje jis yra.
Aš visuomet sau ir savo klientams sakau taip: pardavėjo teikiama informacija yra kaip atspirties taškas, remiantis ja galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Prieš sandorį būtina išsiaiškinti visus galimus niuansus ir veiksnius, kitaip Jūs galite nusipirkti sklypą, kurio negalėsite panautoti taip, kaip jūs tikėjotės, taigi, bus sugaištas Jūsų laikas ir svarbiausia - prarasti pinigai.
Žemės sklypo apžiūros aktas yra svarbus dokumentas, fiksuojantis žemės sklypo būklę tam tikru momentu. Šis dokumentas gali būti reikalingas įvairiose situacijose, pavyzdžiui, perkant ar parduodant žemės sklypą, sprendžiant ginčus dėl ribų ar naudojimo tvarkos, taip pat atliekant statybos darbus.
Kaip nusipirkti žemės | pradedantiesiems
Kada Reikalingas Žemės Sklypo Apžiūros Aktas?
- Pirkimo-pardavimo sandoriai: Prieš įsigyjant žemės sklypą, svarbu įsitikinti jo būkle, ribomis ir galimais apribojimais. Apžiūros aktas padeda išvengti nesusipratimų ateityje.
- Ginčai dėl ribų: Jei kyla ginčų su kaimynais dėl žemės sklypo ribų, apžiūros aktas gali būti svarbus įrodymas teisme.
- Statybos darbai: Prieš pradedant statybos darbus, būtina įvertinti žemės sklypo tinkamumą statybai ir galimus apribojimus.
- Nuomos santykiai: Išnuomojant žemės sklypą, apžiūros aktas fiksuoja jo būklę nuomos pradžioje, taip apsaugant abi šalis nuo galimų ginčų.
Pagrindiniai Žemės Sklypo Apžiūros Akto Elementai
Nors vieningo žemės sklypo apžiūros akto šablono nėra, jame paprastai nurodoma:
- Dokumento pavadinimas (pvz., Žemės sklypo apžiūros aktas).
- Data ir vieta, kurioje atliekama apžiūra.
- Apžiūrą atliekančių asmenų duomenys (vardas, pavardė, pareigos, atstovaujama institucija).
- Žemės sklypo identifikaciniai duomenys (adresas, kadastrinis numeris, plotas).
- Žemės sklypo aprašymas (reljefas, augalija, esantys statiniai, komunikacijos).
- Nustatyti trūkumai ar pažeidimai (jei tokių yra).
- Nuotraukos ar kita vaizdinė medžiaga, iliustruojanti žemės sklypo būklę.
- Išvados ir rekomendacijos (jei reikia).
- Apžiūrą atlikusių asmenų parašai.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad apžiūros akte pateikta informacija turi būti tiksli ir objektyvi. Jei reikia, galima pasitelkti specialistus (geodezininkus, matininkus, statybos ekspertus) objektyviam vertinimui.
Žemės Sklypo Apžiūros Akto Pavyzdys
Žemiau pateikiamas supaprastintas žemės sklypo apžiūros akto pavyzdys:
ŽEMĖS SKLYPO APŽIŪROS AKTAS
2024 m. gegužės 10 d.
Vilnius
Apžiūrą atliko: Vardas Pavardė, matininkas; Vardas Pavardė, žemės sklypo savininkas
Žemės sklypo duomenys:
- Adresas: Gėlių g. 5, Vilnius
- Kadastrinis numeris: 1234/56789
- Plotas: 10 arų
Žemės sklypo aprašymas:
Žemės sklypas lygus, apaugęs žole. Sklype yra senas medinis pastatas. Komunikacijos (elektra, vanduo) yra šalia sklypo ribos.
Nustatyti trūkumai ar pažeidimai:
Pastatas avarinės būklės. Sklypo ribose pastebėtos šiukšlės.
Išvados ir rekomendacijos:
Rekomenduojama pašalinti šiukšles ir įvertinti pastato būklę.
Parašai: _________________________ (Vardas Pavardė, matininkas) _________________________ (Vardas Pavardė, žemės sklypo savininkas)
Šis pavyzdys yra tik orientacinis. Konkretus žemės sklypo apžiūros aktas turi būti pritaikytas atsižvelgiant į individualią situaciją ir poreikius.
Pardavimo Sąlygos
Pardavimo sąlygos - pirmasis atspirties taškas, nuo kurio reikia pradėti nagrinėti bet kurį jus dominantį sklypą. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausia jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t. y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalusis planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai, ir kita.
Ir, jeigu gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigyti, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite derėtis su savininku. Taip jūs išsiaiškinsite jo poziciją ir savo galimybes įsigyti sklypą už jus dominančią kainą ir sąlygas.
Dokumentai
Derybos įvyko, jų baigtis jums priimtina - galima pereiti prie svarbiausio skyriaus - dokumentų. Dokumentai - tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl aptarsiu juos plačiau.
Dokumentai gali būti kelių tipų: tiesioginiai sklypo dokumentai, tokie kaip sklypo įsigijimo dokumentas, kadastrinių matavimų byla. Taip pat gali būti detalusis planas, priešprojektiniai pasiūlymai, statybos leidimas, sąlygų sąvadas.
Kita grupė - susiję (neturimi bendrieji teritorijos) dokumentai: bendrasis planas, kelių planas, komunikacijų planas, išteklių planas.
Dokumentas, kurį būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo - turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai. Šis dokumentas yra turto pasas, svarbus dėl daugelio priežasčių, viena kurių, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku ar savininkais ir ar tas žmogus iš tiesų turi teisę pasirašinėti avansinę ar kokią kitokią jums rūpimą sutartį ar susitarimą.
Jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: „kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi.“
Šis įrašytas sakinys neapsaugos Jūsų 100 proc., tačiau bent jau suteiks garantiją, kad jūsų įmokėti pinigai yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neįvykus sandoriui iš pinigus gavusio ir sutartį pasirašiusio asmens.
Labai svarbus ir į galiojimas. Jis turi būti galiojantis, jo funkcija - įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t. y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą, dėl kurio deratės su įgaliotu turto savininko atstovu.
Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, patariu pasirašinėti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį tik notarų kontoroje, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir dar galiojantis. Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis. Vairuotojo pažymėjimas be parašo yra ne dokumentas.
Nuosavybės Pažymėjimas
Labai svarbi yra jo „gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tuo metu. Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, dėl finansinio saugumo rekomenduojame kreiptis į notarą ar kitą instituciją / įmonę / asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos - bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų / suvaržymų, susijusių su konkrečiu sklypu.
Kadastro Žemėlapiai
Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra atlikti tikslieji geodeziniai matavimai. Todėl, prieš pirkdami sklypą, pasitkrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje ir ar būtent tokios yra jo ribos.
Preliminarūs Geodeziniai Matavimai
Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir didesnio ploto sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau, kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Todėl galite susitarti su savininku dėl užstato. Jeigu atlikus sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus sklypo plotas bus toks pats arba didesnis - jūs perkate, jeigu mažesnis - kaina mažės proporcingai, arba jūs įgaunate teisę nutraukti sudarytą susitarimą, ir savininkas privalės grąžinti visą įmokėtą sumą.
Apribojimai nurodyti nuosavybės pažymėjime, todėl būtina pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Taip pat atkreipkite demėsį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
Kadastrinių matavimų byla - atkreipkite dėmesį į tai, ar tikrai matėte tą sklypą, kuris pavaizduotas plane, nes kartais kai kurie savininkai patys tiksliai nežino, kur yra jų sklypas.
Taip pat svarbūs sklypo planas, sklypo valdymo pagrindas - nuosavybė ar žemės nuoma, nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių, servitutai, t. y. mažiau naudojamos žemės, detalusis planas - ar patvirtintas.
Detalusis Planas
Detaliojo plano trumpinys yra pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir nadojimo pobūdžio) pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistruotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali ir bus įrašyta „senoji“ sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai.
Norint įsitikinti, kad detalusis planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų.
Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - jis užtvirtina detalųjį planą. Jeigu ant rodomo brėžinio antspaudų nėra, vadinasi, tai nėra detalusis planas, tai tik jo eskizas, kuris priklausomai nuo keliamų tai vietovei numatytų reikalavimų gali kisti ir praktiškai neturi jokios reikšmės.
Komunikacijos
Visos komunikacijos dažniausiai būna surašytos prie apribojimų kaip apsaugos zonos, pavyzdžiui, lietaus ir fekalinės kanalizacijos apsaugos zona. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba. Jeigu viena ar kelios komunikacijos yra gretimame sklype, nebūtinai jos(ų) „buvimas“ atsispindės nuosavybės pažymėjime.
Jei žemė būna išnuomota, tokiu atveju pirmumo teisę ją įsigyti turi nuomininkai.
Perkant žemės ūkio žemę kaimynai visuomet turi pirmumo teisę pirkti sklypą, todėl įtraukite tai į avansinį susitarimą, kad jeigu perka kaimynai, tai savininkas moka baudą už paimtą avansą ir sugaištą jūsų laiką.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t. y. įsigilinti ir gauti atsakymus į visus pradžioje pateiktus savininko jums teiginius (klausimus), kad nenusipirktumėte netinkamo sklypo.
Taigi, jūs suradote patinkantį žemės sklypą: jeigu jis tenkina savo kriterijais ir jūs norite jo bei jaučiate, matote ar tiesiog nerimaujate, kad jį gali nurpirkit kiti, susitarkite su savininku dėl visų pirkimo-pardavimo detalių, sąlygų, kainos ir galite pasirašinėti avansinį susitarimą, kuriame būtinai surašykite visus savo reikalavimus ir pridėkite visą savininko pateiktą medžiagą, sakytus žodžius ir skelbimo tekstą apie konkretų sklypą.
Avansinis susitarimas skambėti galėtų taip:
„Perku sklypą už tiek ir tiek ir per sutartą laiko tarpą įsipareigoju sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu galioja visos pasakytos savininko sąlygos ir teiginiai apie šį parduodamą sklypą.“
Ir surašykite viską, ką jums savininkas sakė ar rašė apie sklypą skelbime.
Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą. Tačiau jeigu renkant detalią informaciją apie sklypą paaiškės, kad kuri nors iš savininko pateiktos informacijos yra neteisinga dėl jo kaltės ar neapdairumo, avansinis užstatas grąžinamas ir sumokama bauda lygi avanso dydžiui arba padengiamos visos jūsų išlaidos, susijusios su tos informacijos rinkimu (bet geriau dvigubas užstatas).
Pasirašę tokį dokumentą, jūs būsite ramūs, kad sklypo nenupirks kiti, kol jūs rinksitės visą reikiamą ir jus dominančią informaciją.
Papildoma Informacija
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiką daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai. Jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai. Kad ir kokia maža suma tai būtų, bet tai yra išlaidos.
Sklype galima padaryti tik tai, kas yra numatyta sklypo detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane.
Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Architektas yra tas žmogus, į kurį reikia kreiptis konsultacijos, ką konkrečiame sklype galima padaryti ir kas yra numatoma šalia esančiose teritorijose.
Visą informaciją apie konkrečią vietą, t. y. sklypą, galima surasti rajono ar miesto savivaldybės svetainėje, tačiau tai gali užtrukti ir ten nepamatysite niuansų, kurių kartais pasitaiko.
Būtina taip pat pasidomėti ir būsimais keliais, jų tiesimo teminais ir sąlygomis bei tiksliomis vietomis.
Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti „išskaityti“ - taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas. Reikia skaityti detalaus plano pagrindinį brėžinį ir aiškinamuosius raštus.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t. y. nurodantis galimybes. Detaliajame plane galite surasti:
- užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių (jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu. Paprastai šis rodiklis yra išreiškiamas procentais, pvz.: 0,25 (tai reiškia, kad jūsų žiūrimo sklypo visų statinių pirmo aukšto plotų suma bus 25 proc. nuo viso sklypo ploto);
- užstatymo intensyvumą - tai bendras antžeminės dalies statinių (gali būti ir ne vienas) ploto santykis su sklypo bendru plotu;
- statinių aukštingumą - paprastai šis rodiklis žymimas metrais, pvz.: 15 (tai reiškia,...
Kiti Naudingi Dokumentų Pavyzdžiai
Be žemės sklypo apžiūros akto, gali prireikti ir kitų dokumentų pavyzdžių, susijusių su įvairiomis teisinėmis ar verslo situacijomis. Štai keletas iš jų:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys: Kai parduodamos ar perkamos įmonės akcijos.
- Automobilio pirkimo-pardavimo sutartis: Sudaroma pirkėjui ir pardavėjui sutarus dėl kainos ir sąlygų.
- Darbų atlikimo sutarties pavyzdys: Apibrėžia sutarties objektą, šalių pareigas, darbų kainą ir kitas sąlygas.
- Paskolos sutarties pavyzdys: Reguliuoja skolinimo santykius, nustatant paskolos grąžinimo terminus ir palūkanas.
- Nuomos sutarties pavyzdys: Apibrėžia patalpų ar kitų daiktų nuomos sąlygas.
Ši informacija padės jums geriau suprasti žemės sklypo pirkimo-pardavimo procesą ir apsisaugoti nuo galimų rizikų.
tags: #pirkimo #pardavimo #sutartis #parduodant #statybines #medziagas