Planuojant statyti ar įsigyti namą, butą, verta panagrinėti, kokie pokyčiai vyksta Lietuvoje. Mes neturime tokių ilgalaikių tradicijų kaip kitos šalys, o individualių namų rinka vystosi tik 30 nepriklausomybės metų, tačiau per juos sukaupėme nemažą patirtį ir toliau ją tebekaupiame, nes keičiasi demografinė, geopolitinė situacija, žmonės iš kaimo gyvenviečių ir mažesnių miestų migruoja į didmiesčius.
Apie pokyčius individualaus būsto rinkoje ir pirkėjų lūkesčius įžvalgomis pasidalijo Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto bendrovės „Resolution“ vadovė, ir Antanas Kišūnas, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas.
Kaip kito žmonių poreikiai individualiam namui per pastaruosius 10 metų po krizės?
A.Kišūnas teigia, kad sumažėjo paklausa didelės kvadratūros namams dideliuose sklypuose. Tai lėmė augančios statybos, namų išlaikymo sąnaudos ir žmonių užimtumas. Didelis dėmesys skiriamas statybos kokybei ir garantijoms.
Pirkėjai, ieškantys erdvesnio buto naujai statomuose daugiabučiuose, susiduria su gana skurdžiu pasirinkimu, jau nekalbant apie tokius suplanavimo sprendimus daugiabučiuose kaip atskira virtuvės zona. O augančios pirkėjų galimybės ir niekur nedingęs erdvesnio būsto siekis tiesiog verčia didesnio ploto ieškančius pirkėjus nukreipti savo žvilgsnį į namų segmentą, kuris, nenuostabu, išgyvena savo aukščiausio aktyvumo laikotarpį per visą istoriją.
Pastebimai augant konkurencijai daugiabučių namų segmente, dalis plėtotojų ir pavienių investuotojų pastaraisiais metais ryžosi rinkai pasiūlyti įperkamą namų variantą būsto pirkėjams. Ir nors 2019 metais vidutinis plėtotojų pastatyto namo, skirto parduoti, vidutinis plotas tesiekė 99 m², tai vis tiek yra dvigubai daugiau nei vidutinis buto plotas naujai pastatytuose daugiabučiuose (2019 metais šalies sotinėje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 50,8 m²).
Vilniaus miesto augimas namų segmente
Vilniaus mieste stebimas itin spartus augimas namų segmente, kuriame pastaruosius 5 metus kasmet fiksuojami vis nauji visų laikų tiek aktyvumo, tiek statybų, tiek išleidžiamų pinigų rekordai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, iš viso 2019 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse pardavimui pastatyta 817 namų. Tai didžiausi metiniai pasiūlos rodikliai per visą Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istoriją.
Namų plėtotojai žada gausų pastatytų namų skaičių ir šiais metais.
Kokios tendencijos vyrauja?
A.Kišūnas teigia, kad patraukliausi yra naujos statybos namai gerose vietose, taupūs, aukštos energetinės klasės. Labai svarbu esamos ar planuojamos infrastruktūros. Geras kainos ir kokybės santykis.
D.Daujotaitė papildo, kad populiariausi - efektyviai suplanuoti, nedidelio ploto (iki 120 kv. m) namai. Itin svarbu tai, kad jie būtų ekonomiški. Populiarūs vieno aukšto namai. Ne mažiau geidžiami tampa ir buto ploto (iki 90 kv. m.) blokuoti (sujungti) kotedžai, kurių kaina yra mažesnė nei buto, t. y. pirkėjas nusiperka didesnį gyvenamąjį plotą, tačiau ne miesto centrinėje dalyje.
Vieta: mieste ar užmiestyje?
A.Kišūnas pastebi, kad viskas priklauso nuo žmogaus, kuris ketina įsigyti vienokį ar kitokį turtą, poreikių, finansinių galimybių ir lūkesčių. Kolektyvinių sodų populiarumo era, panašu, jau baigėsi. Mat juose nėra galimybių turėti gerus ir patogius kelius, be problemų įsivesti komunikacijas, t. y. dujas, miesto vandentiekį ir kanalizaciją. Išimtimi galima laikyti tas sodų bendrijas, kurios yra miestų ribose. Ten vis dar gana intensyviai perkami sklypai privačių namų statybai, taip pat ir nedideli nekilnojamojo turto vystytojai mielai tokius sklypus perka.
Visgi dažniausias pirkėjų pasirinkimas šiandien yra naujų namų kvartalai su gerai išvystyta infrastruktūra, visomis komunikacijomis ir kuo arčiau miesto arba jo ribose.
D.Daujotaitė teigia, kad bendros formulės nėra, kiekvienas pirkėjas dažnu atveju visiems savo sprendimams randa paaiškinimą. Yra pirkėjų, kuriems svarbiausiu pasirinkimu pirkti namą tampa privatumas, gražus landšaftas, gamta, yra kitų, kurie namą perka būtent išvystytame kvartale, galvodami apie tai, kad svarbu kaimynystė, viešasis transportas, būsto pasiekimas.
Atstumas, kurį pirkėjai vertina kaip tą, kuris dar tinkamas, yra maksimaliai iki 20 km nuo miesto centro. Tačiau labai svarbi esama infrastruktūra: ar yra netoliese viešojo transporto stotelės, kokie keliai, kuri miesto pusė.
Pirkėjo portretas
D.Daujotaitė išskiria trijų tipų pirkėjus:
- Pirkėjas, ieškantis ekonomiško būsto, kuris perkamas už buto kainą mieste, tačiau erdvesnis ir su didesniu kambarių skaičiumi. Šis pirkėjas dažnu atveju daro kompromisą neturėti itin geros infrastruktūros, komforto ar aukštos kokybės statybų. Svarbus kriterijus - kaina.
- Pirkėjas, ieškantis savo gyvenimo poreikius atitinkančio būsto. Norintis turėti sau ar savo šeimai reikalingą erdvesnį plotą gyvenimui, kiemą. Šis pirkėjas nori ekonomiško, bet kokybiško gyvenamojo būsto, vertina kokybiškas medžiagas, gerą suplanavimą, erdves.
- Pirkėjas, norintis išskirtinumo, itin aukštos kokybės statybos, dar didesnių erdvių ir dažnu atveju - išskirtinės vietos. Taip pat labai svarbus tampa ir susisiekimas su miestu, namo lokacija. Tai reiklus pirkėjas, kuriam pagrindiniu pasirinkimo kriterijumi tampa ne kaina, o namo išskirtinumas, dizaino sprendimai, kaimynystė ir lokacija mieste.
Namas nuomai
A.Kišūnas teigia, kad namų nuomos rinka Lietuvoje nėra labai išvystyta. Šiandien nepopuliaru statyti namus ar kotedžus nuomai ir pirkėjai rečiau investuoja į tokį turtą, norėdami jį išnuomoti. Populiariausi investiciniai nekilnojamojo turto objektai yra butai ar nedideli loftai.
Paklausiausi ir greičiausiai išnuomojami yra nedideli namai ar kotedžai, su lopinėliu žemės, gerai išvystytomis ryšių bei socialinėmis infrastruktūromis ir už rinkos kainą.
Nestandartiniai sprendimai
A.Kišūnas teigia, kad kiekvienas turtas turi savo pirkėją. Aišku, nestandartiniam namui turi būti ir nestandartiškai mąstantis pirkėjas. Jų rinkoje paprastai pasitaiko rečiau, bet tikrai pasitaiko. Norint parduoti labai nestandartinį namą, iškyla rizika, kad pardavimo procesas užsitęs. Bet, kita vertus, kas buvo anksčiau nestandartinis sprendimas, šiandien yra norma. Taip kad bijoti tikrai nereikia, bet atsargiau žiūrėti patartina.
D.Daujotaitė priduria, kad nestandartinių namų pavyzdžių iš tiesų yra itin daug, tačiau visų pirma dažniausiai jie išsiskiria neįprastomis formomis, erdvių suplanavimu, kitokiais dizaino sprendimais ar apdailos medžiagų pasirinkimu. Yra pirkėjų, kurie ieško būtent neįprastų formų individualių namų, tačiau jokiu būdu tai nėra taisyklė. Tokių pirkėjų vis dar turime mažai, jie dažnai būna nišiniai ir retai kada kažkieno kito fantazija atitinka ieškančio pirkėjo viziją. Tad išskirtinumas nebūtinai augina kainą, kartais tai gali būti veiksniu, kuris būtent lems ir mažesnę kainą.
Ar verta galvoti apie pardavimą?
A.Kišūnas teigia, kad planuojant įsigyti būstą, nesvarbu, ar tai butas ar namas, visada reikia pagalvoti ir apie jo likvidumą. Pagrindiniai likvidaus būsto aspektai yra gera lokacija, infrastruktūra, statyba (sena ar nauja) ir rinkos kaina. Jei būstas atitinka šiuos kriterijus, ateityje parduodant turtą neturėtų kilti keblumų, sumažėja ženklaus kainos kritimo rizika finansinio nuosmukio metu.
D.Daujotaitė džiaugiasi, kad prie šios edukacijos galime prisidėti ir patys. Jei anksčiau buvo itin gajus pirkimas „visam gyvenimui“, tai dabar žmonės racionaliau žiūri į nekilnojamojo turto įsigijimą - vertina, kad apsistos jame vieną iš savo gyvenimo etapų. Tačiau namo pirkėjai planuoja jame gyventi ilgiau nei buto pirkėjai, t. y. bent 10 metų. Lemia tai, kad individualus namas visuomet pareikalaus didesnių investicijų - tai aplinkos sutvarkymas, didesnės nuolatinės eksploatacinės išlaidos. Taip pat namas dažnu atveju ir ilgesnį laiką patenkina šeimos gyvenimo poreikius - turi didesnį plotą ir kambarių skaičių.
Patarimai ieškantiems namo
D.Daujotaitė pataria visų pirma tinkamai įsivertinti savo šiandieninį poreikį ir finansines galimybes. Ne mažiau svarbu ir be romantikos pažvelgti į savo gyvenimo būdą - ar tikrai individualus namas jį atitiks.
Sėkmingi NT projektai Lietuvoje
Geriausias 2014 metų gyvenamasis namas - gyvenamųjų namų kvartalas „Šilo namai“ Kaune; geriausias visuomeninis pastatas - Vilniaus universiteto biblioteka (Mokslinės komunikacijos ir informacijos centras), geriausias daugiafunkcės statybos projektas - Vilniaus senamiesčio prieigas pakeitęs kvartalas „Oslo namai“ su viešbučiu „Comfort hotel LT“, o patraukliausias 2014 metų namas, kurį išrinko lrytas.lt skaitytojai, - daugiabučių namų kompleksas „Kopų vėtrtungės“ Nidoje.
„Šilo namai“ Kaune
Kauno daugiabučių kvartalas „Šilo namai“ (I ir II etapai) yra vienoje vaizdingiausių Kauno vietų, šalia Nemuno slėnio ir Panemunės šilo. Kvartalas išsiskiria patraukliais architektūros sprendimais, modernia stilistika, sutvarkyta aplinka ir išplėtota infrastruktūra. Būstai čia jaukūs, patogūs, su erdviais (!) balkonais, apatiniuose butuose įrengtos terasos, yra požeminės ir antžeminės automobilių stovėjimo vietos. Įdomesnių gyvenamųjų erdvių ieškantiems pirkėjams siūlomi lofto tipo butai su antresolėmis ir privačiais kiemeliais pirmame aukšte. Per II etapą suprojektuota 70 įvairaus dydžio 2 ir 3 kambarių butų, kurių plotas - nuo 36 iki 78 kvadratinių metrų. Kaina - nuo 4500 litų už kvadratinį metrą.
Vilniaus Gedimino technikos universiteto docentė architektė Dalia Bardauskienė sakė: „Buvome nustebinti, kokios aukštos kultūros objektai statomi ne centrinėje gatvėje, o tvarkomose Kauno teritorijose. Tai vienas geriausių darnios plėtros pavyzdžių. Apgalvota, estetiška, funkcionali architektūra ir puikiai sutvarkyta aplinka - už tai buvo apdovanoti „Šilo namai“.
„Oslo namai“ Vilniuje
Gyvenamųjų namų kvartalas „Oslo namai“ tarsi sujungia Vilniaus senamiestį su naujamiesčiu. Investuotojai žvelgia į naują Mindaugo gatvės rajoną kaip į patrauklią, tik kol kas nepanaudotą erdvę miesto centre ir neabejoja, kad ilgainiui čia būsto vertė tik augs. Gyventojų saugumui čia skirtas ypatingas dėmesys: įrengtas uždaras, vaizdo kameromis stebimas vidinis kiemas, į kurį patekti gali tik gyventojai ir jų svečiai. Laiptinės yra rakinamos specialiomis kodinėmis spynomis, taip pat įrengti iškvietimo ir kalbėjimo pultai. Požeminės automobilių stovėjimo aikštelės yra stebimos vaizdo kameromis, o vartai atidaromi elektroniniais pulteliais. Būsto kainos - nuo 6000 litų už kvadratinį metrą.
Konkurso komisijos pirmininkas, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius teigė: „„Oslo namai“ su šalia esančiu viešbučiu „Comfort hotel LT“ - puikus pavyzdys kaip privatus kapitalas aplenkė laiką, nelaukdamas išskirtinės paramos vidinėms miesto erdvės atgaivinti“.
Vilniaus universiteto biblioteka (Mokslinės komunikacijos ir informacijos centras)
Tai šiuolaikinė beveik 14 tūkst. kvadratinių metrų ploto biblioteka, tituluojama ne tik viena didžiausių, bet ir moderniausių Baltijos šalyse.
VGTU docentė architektė Dalia Bardauskienė apie architekto Rolando Paleko darbą sako: „Ši biblioteka - tai labiausiai vykęs šiuolaikinės architektūros pavyzdys. Architektūros, kuri ne tik negriauna aplinkos, bet ir kilstelėja ją į aukštesnę kokybę. Tai rodo absoliutų architekto meistriškumą ir talentą“.
Daugiabutis Nidoje „Kopų vėtrungės"
Trys pastato korpusai - „Rytys", „Pietys" ir „Vakaris" - prisiglaudę prie pat apsauginės kopos šlaito Nidoje. Iki Kuršių marių - vos dvidešimt minučių pėstute, iki jūros - 1,5 kilometro miško taku. Rami šiaurinė kurorto dalis - ideali vieta poilsiui bet kuriuo metų laiku. Dviejų aukštų su mansarda namai įsiterpė tarp Angių kalno (58,4 m) ir senojo Briedžių miško. Būstų plotas čia įvairus, mažiausias - 24 kv. metrų, galima rinktis ir visiškai įrengtus. Kaina - nuo 8500 litų už kvadratinį metrą.
Lrytas.lt skaitytojai nutarė, kad patraukliausias namas stovi Nidoje. „Kopų vėtrungės“ tapo šiaurinio Nidos rajono (buvusios miesto komunalinio ūkio teritorijos) atnaujinimo „vėliavnešiu“ - teritorija jau seniai prašėsi pokyčių, nes sandėlių ir garažų toje vietoje nebereikia. Išlaikant buvusį užstatymo perimetrą ir architektūrinę Kuršių nerijos tradiciją suprojektuotas ir plėtojamas trijų pastatų kompleksas, darniai įsiliejantis į trapų ir subtilų Nidos kraštovaizdį.
Nekilnojamojo turto rinkoje - vis daugiau augimo ženklų. Tvarios miestų plėtros ir statybų bendrovė „YIT Lietuva“ 2024-uosius pradėjo parduodama daugiau nei pusę šimto butų - ketvirtadaliu daugiau nei per pirmąjį praėjusių metų ketvirtį ir beveik dvigubai daugiau nei per tris paskutinius 2023-ųjų mėnesius. Būsto segmente tai yra sėkmingiausias bendrovės ketvirtis nuo 2022-ųjų pradžios.
Per pirmuosius tris metų mėnesius „YIT Lietuva“ Vilniuje pardavė 29 butus, Kaune - 24. „YIT Lietuva“ 29 butus pardavė „Naujojo Skanseno“ kvartale Vilniuje, o 24 butus Kaune „Piliamiesčio“ bei „Matau Kauną“ kvartaluose. „Matau Vilnių“ projekte sostinės centre liko neparduoti paskutinieji laisvi butai.
„Metų pradžia nuteikia optimistiškai. Pirmojo metų ketvirčio rezultatai patvirtina mūsų prognozes dėl kokybiško būsto paklausos, kuri išlieka, nepaisant aukštų palūkanų normų. Šiuo metu rinką palaiko būsto gyvenimui, o ne investicijai ieškantys gyventojai. Tą rodo ir pirkėjų prioritetai - daugiausiai dėmesio sulaukia didesni, dažniausiai 3 kambarių, vidutinės klasės butai, turintys visus patogiam gyvenimui reikalingus privalumus.
Viršuliškių rajone planuojamos „Virš šilų“ daugiaaukščių statybos, kurioms jau yra gautas statybos leidimas. Vilniaus centre - Basanavičiaus gatvėje - suplanuotiems daugiabučiams išrinkta architektūrinė vizija.
tags: #patraukliausi #nekilnojamojo #turto #objektai