Kiekvienas mūsų pardavinėdami savo prekę trokštame maksimalaus pelno, o pirkdami ką nors trokštame išleisti kuo mažesnę pinigų sumą. Tik dažnai pačiam būna gana sudėtinga įvertinti parduodamą ar perkamą turtą. Be to, turto vertinimas dažnai būna paprasčiausiai privalomas. Tuomet tenka pasikliauti profesionaliais turto vertintojais.
Paprastai žmogaus, šeimos ar įmonės turtas skirstomas į kilnojamą ir nekilnojamą. Norint parduoti ar nusipirkti namą, automobilį ar įsigyjant kitokį stambesnį pirkinį, dažniausiai atliekamas turto vertinimas.
Turto vertinimas atliekamas įvairiais tikslais: įkeičiant bankui, parduodant turtą, paveldint turtą, dalinantis turtą, įmonėje atliekant apskaitą ir kt. Dažniausiai vertinimai atliekami įkeitimo finansavimo įstaigai tikslu, t.y. kai turtas perkamas su paskola.
Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Turto vertinimo procesas
Pirmiausia atliekama turto identifikavimas ir dokumentų analizė. Atsižvelgdami į turto pobūdį, vertintojai nustato, kokie dokumentai bus reikalingi vertinimo procedūrai. Tuomet vyksta turto apžiūra. Jo savininkas vertintojui turi suteikti galimybę apžiūrėti objektą ir nufotografuoti tai, kas atrodo būtina specialistui. Sekantis žingsnis - vertinimo ataskaitos rengimas. Šiame etape, surinkus dokumentus ir apžiūrėjus turtą, specialistas ruošia ataskaitą.
Kilnojamo ir nekilnojamo turto vertinimai šiek tiek skiriasi vienas nuo kito. Kilnojamo turto vertinimas paprastai atliekamas pirkimo - pardavimo sandorių metu, kai kilnojamo turto pagalba didinamas įstatinis kapitalas, kai turtas planuojamas įkeisti arba lizinguoti teismo nutarčių vykdymo metu arba tiesiog esant turto savininko iniciatyvai.
Reikia nepamiršti ir pastaruoju metu vis populiarėjančio tauriųjų metalų vertinimo. Jų reali kaina dažnai šokteli net iki gana stambios sumos, kurios pasitaiko tik nekilnojamo turto vertinime.
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso ilgumas priklauso nuo vertinamo turto apimties ir tikslo. Tačiau to išsigąsti nereikėtų. Paprastai šis procesas trunka 4-5 darbo dienas. Turto vertinimo trukmė didele dalimi priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, apimties ir tikslo.
Turto vertinimo procedūra yra tokia: vertinamo turto apžiūra, vertinamo turto dokumentų surinkimas, duomenų apie užsakovą surinkimas. Svarbiausias dalykas - tvarkingi dokumentai, atlikti ir užregistruoti VĮ Registrų centre turto kadastriniai matavimai.
Dažniausiai problemų kyla dėl netvarkingų dokumentų: neįregistruotų statinių, kai statybų baigtumas nuosavybės dokumentuose neatitinka realios situacijos ar pastatų suplanavimas yra kitoks nei brėžiniuose, kai trūksta reikiamų leidimų, nenustatyta bendrasavininkų naudojimosi turtu tvarka ir t.t. Vertintojas turi į viską kreipti dėmesį ir aptarti visus veiksnius, galinčius turėti įtakos turto vertei.
Labiausiai turto vertė priklauso nuo vietos ir fizinės būklės. Taip pat - nuo infrastruktūros, ploto, aukšto (buto) ir kt.
Standartinio buto vertinimas skubos tvarka gali būti padarytas ir per parą.
Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.
Kada reikalingas nekilnojamo turto vertinimas?
Visi bankai ir kredito suteikimo bendrovės reikalauja tokio vertinimo, nes tai leidžia nuspręsti ar pirkinys atitinka tą sumą, už kurių bus perkamas.
Kreipiantis į bankus dėl būsto paskolos vienas iš dalykų, kuris bus privalomas, yra turto vertinimas. Paprastas pavyzdys - jūs perkate turtą, už kurį pardavėjas nori 130 000 €. Tuo tarpu turto vertinimas yra 100 000 €. Tokiu atveju, bankas paskolos dydį skaičiuos nuo 100 000 € ir likusią sumą pardavėjui turėsite dengti už nuosavas nepasiskolintas lėšas.
Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:
- Kai reikia apmokestinti turtą;
- Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
- Prieš pardavimą iš varžytinių;
- Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
- Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.
Kas lemia turto vertę?
Pats pagrindinis dalykas, kuris lemia turto vertę, yra aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra). Jei neužtenka duomenų toje pačioje zonoje, žiūrimos gretimos.
Svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Būsto baigtumas ir jo įtaka turto vertei
- 80-85% būsto baigtumas. Kitaip tokį baigtumą esame įpratę vadiname „daline apdaila“;
- 80% vertins turto vertintojas, 85% - matininkas. Jei turto baigtumas 80% - tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie;
- Jei 85% - turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila;
- Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas.
- 100% būsto baigtumas. Privalo būti padaryta visa vidaus apdaila - grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje - klozetas ir maišytuvai.
Anksčiau, norint registruoti 100% baigtumą, būdavo būtina viryklė. Šiuo metu jos poreikis yra išbrauktas iš Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyno. Tai yra dokumentas, naudojamas statinių bei jų dalių kainos apskaičiavimams.
Esminė vieta - būsto vidus. Jei yra svarbu kuo greičiau „priduoti“ baigtumą, nereikėtų pradėti nuo kiemo tvarkymo - trinkelių, pievos.
Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti.
Vienareikšmiškai - vizualūs dalykai: sienų dažymas, grindų danga, lubų apdaila. Užtenka susidėti plyteles vonioje ir jau pakyla turto vertė, kai, tuo tarpu, šildymo katilas kainuoja žymiai brangiau.
Turto vertinimo kaina
Standartinio buto Panevėžyje vertinimas kainuoja 100 eurų, namų valdos - 150 eurų. Visais atvejais kaina yra sutartinė, priklausanti nuo objekto sudėtingumo, termino ir kt.
Aukščiau minėtos kainos yra vertinant įkeitimo bankui tikslu. Kai tikslas kitoks, vertinimo kaina gali skirtis.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu.
Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.
Galimos papildomos išlaidos:
- Preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur;
- Turto vertinimas - 100-300 Eur;
- Kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos;
- Notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur;
- Hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.
Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą;
Nuosavybės įregistravimas Registrų centre kainuos nuo keliasdešimt iki kelių šimtų eurų, priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto;
Teisininkų arba sandorio koordinatorių konsultacijos (dokumentų patikra, reikiamų dokumentų parengimas, viso proceso sklandus užtikrinimas bei pagalba bet kuriame turto įsigijimo etape) priklauso nuo sandorio sudėtingumo ir apimties;
Nekilnojamojo turto brokerių pagalba surandant naują būstą gali sudaryti dar apie 2-5 proc. nuo sandorio vertės;
Paskolų brokerių konsultacijos.
