Nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra svarbi procedūra, galinti turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Dažniausiai NT vertinimas atliekamas įkeitimo ir nuosavybės perleidimo tikslais. Tačiau tam tikrose situacijose NT vertinimas gali sutaupyti pinigų ar apskritai apsaugoti nuo jų praradimo. Vis dėlto nemažai žmonių nepasinaudoja šia galimybe.
Turto pirkėjas, net ir neimdamas būsto paskolos, gali atlikti perkamo turto vertinimą ir sužinoti, ar jo išsirinktas objektas yra vertas tos kainos, kurios prašo pardavėjas, ar jis nepermokės už jį. Taip pat ir turto pardavėjas gali atlikti parduodamo turto vertinimą ir turėti prašomos kainos pagrindimą. O gal parduodamas turtas yra vertas daugiau nei manė pardavėjas? Derybose dėl kainos NT vertinimo ataskaita gali būti lemiamas argumentas atitinkamam sprendimui priimti.
Kada reikalingas NT vertinimas?
NT vertinimas įkeičiant - aktualu NT pirkėjams, imantiems būsto paskolą turtui įsigyti. Bankai, siekdami suvaldyti savo rizikas, leidžia įkeisti tik vertintojų įvertintą turtą.
Paveldėjimo bei dovanojimo atveju NT vertinimas nėra privalomas. Į dokumentus notarai įrašo Registrų centro nustatytą turto vertę. Tačiau kodėl vis dėlto reikėtų atlikti paveldėto ar dovanojamo turto vertinimą? Pirmiausia dėl realios turto vertės nustatymo. Tai ypatingai svarbu, jei paveldėtą ar padovanotą turtą bus norima parduoti anksčiau nei po 10 metų.
L. Macijauskas "Investicinių nekilnojamojo turto fondų veiklos vertinimas" | NT konferencija 2016
„Iš artimų giminaičių - tėvų, vaikų, anūkų, senelių, brolių bei seserų - paveldėtam ir dovanų gautam turtui yra taikoma mokestinė lengvata, t.y. toks turtas nėra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Tačiau tokį turtą pardavus, neišlaikius jo 10 metų, jau atsiranda prievolė mokėti GPM, kuris skaičiuojamas nuo skirtumo tarp turto įgijimo ir pardavimo kainos“, - aiškina turto vertinimo paslaugas teikiančios įmonės „1Partner“ direktorius Viktoras Račkovskis.
Retrospektyvinis NT vertinimas - būdas sumažinti mokėtiną GPM
Apie tai, kad priimant paveldėtą ar dovanojamą NT verta atlikti jo vertinimą, žino nedaugelis, o ir jei žino, galvodami sutaupyti pinigų, neskuba jo atlikti. Šios neatliktos procedūros svarba išryškėja dažniausiai tada, kai mokesčių inspekcijai tenka deklaruoti 10 metų neišlaikytą parduotą turtą ir už jį susimokėti GPM. NT vertintojai gali padėti ir šioje situacijoje.
Kaip aiškina V. Račkovskis, NT vertintojai tokiu atveju atlieka retrospektyvinį turto vertinimą, t.y. nustato turto vertę tam tikram praeities momentui. Tai gali būti paveldėjimo priėmimas ar dovanojimo sutarties sudarymas. Jei bus atliktas retrospektyvinis vertinimas, mokesčių inspekcija remsis būtent vertintojų nustatyta turto verte nuosavybės perėmimo momentu, o ne Registrų centro masiniu būdu nustatyta rinkos verte, kuri, tikėtina, bus ženkliai mažesnė. Tokiu būdu retrospektyvinis vertinimas padės sumažinti mokėtiną GPM ir sutaupyti. O jei pardavimo kaina sutaps su vertintojo nustatyta buvusia verte, GPM mokėti nereikės.
„1Partner“ vadovas atkreipia dėmesį, jog gana dažnai žmonės neišnaudoja retrospektyvinio vertinimo teikiamos naudos, kai parduoda paveldėtame ar dovanų gautame sklype pastatytą namą. „Tarkime, šeima gavo dovanų žemės sklypą, kurio vertė dokumentuose buvo užfiksuota 10 tūkst. eurų. Jame šeima už 90 tūkst. eurų pasistatė namą ir pardavė už 120 tūkst. eurų. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodė, jog sklypo vertė 30 tūkst. eurų, o namo - 90 tūkst. eurų. Jei retrospektyvinio vertinimo metu vertintojas nustatytų, jog dovanojimo metu reali sklypo rinkos vertė buvo 30 tūkst. eurų, o ne 10 tūkst. eurų, už parduotą sklypą nereikėtų mokėti GMP. Apmokestinama vertė sumažėja 20 tūkst. eurų, o mokėtinas GPM - 3000 eurų“, - praktinį pavyzdį pateikia V. Račkovskis.
Kaip išsirinkti patikimą vertintoją?
Žmogui paprastai turto vertintojo prireikia retai, tad pasirinkti patikimą specialistą būna keblu. Bene geriausias būdas išsirinkti vertintoją yra klausti rekomendacijų. Specialistas, apie kurį gerai atsiliepia klientai ir kurie nebijo jo rekomenduoti savo artimam ratui, savo kompetencija jau yra įgijęs klientų pasitikėjimą.
Jei NT vertinimo reikia įkeičiant būstą, patartina rinktis iš banko rekomenduojamų turto vertintojų. Nors pagal įstatymus bankai privalo priimti visų turto vertintojų paruoštas vertinimo ataskaitas, pasirinkus vertintoją iš banko pateikiamo sąrašo būsto paskolos suteikimo procesas paprastai trunka kiek trumpiau.
Ką daryti, jei dėl banko paskolos yra kreipiamasi ne į vieną, o į kelis bankus? Rekomenduojama rinktis turto vertintoją, kuris yra visų bankų, į kuriuos kreipiamasi dėl paskolos, rekomenduojamųjų turto vertintojų sąrašuose. Tokiu būdu vienas turto vertinimas tiks keliems bankams ir klientui nereikės kreiptis į kelis turto vertintojus ir kiekvienam jų mokėti už paslaugas.
Kaina ir svarbiausias dalykas - rezultatas
Šiuo metu rinkoje NT vertinimo kainos prasideda nuo 150 eurų. Paslaugos kainos dydis priklauso nuo vertinamo objekto tipo, būklės, ypatybių, lokacijos, vertinimo atlikimo skubos ir kitų faktorių. „Nekilnojamojo turto vertinimas yra paslauga, kuri orientuota į rezultatą, o ne paslaugos atlikimo kainą“, - pabrėžia V. Račkovskis.
Dažniausiai klientai NT vertinimą užsako tikėdamiesi kuo aukštesnės vertės. Vertinimo ataskaitoje įrašyta turto vertė privalo būti pagrįsta skaičiavimais, lyginamaisiais pavyzdžiais. Profesionalus vertintojas negailės laiko ir ieškos papildomų argumentų vertinamo objekto vertei pagrįsti. Atitinkamai tai atsispindės paslaugos kainoje.
„Kaip ir kirpykloje: vanduo ir naudojamos priemonės kainuoja tiek pat, tačiau meistro profesionalumas ir jo sukuriamas rezultatas - yra tai, už ką mokame pinigus ir dėl ko nuolat grįžtame pas tą patį specialistą“, - vaizdžiai pailiustruoja V. Račkovskis.
Lietuvoje vyrauja nuomonė, jog kuo brangesnė vertinimo paslauga, tuo aukštesnę objekto vertę vertintojas nustatys. „Tai visiškai nėra tiesa“, - sklandantį mitą paneigia „1Partner“ vadovas V. Račkovskis. „Vertinimo paslaugos kaina tiesiogiai priklauso nuo vertintojo sugaištamo laiko. Kuo unikalesnis objektas, kuo sudėtingiau rasti į jį panašių objektų, tuo daugiau laiko vertintojas turės skirti vertinimui paruošti“, - teigia ne tik NT, bet ir verslo vertinimą atliekančios įmonės vadovas bei priduria, jog visi NT vertintojai privalo būti objektyvūs ir vadovautis Turto vertintojų etikos kodeksu.
„Geras vertintojas nėra tas, kuris įrašo didesnę vertę, o tas, kuris sugeba įrodyti, jog ji yra didesnė“, - akcentuoja V. Račkovskis.
Rizika patirti finansinius nuostolius
Vertintojo nustatyta turto vertė gali turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Jei atliekamas retrospektyvinis vertinimas ar turto vertinimas dovanojimo ar paveldėjimo atveju, nustatyta mažesnė vertė reikš didesnį mokėtiną GPM vėliau turtą parduodant.
Jei turto vertinimas atliekamas perkant būstą su banko paskola, mažesnė vertintojo nustatyta vertė sąlygos didesnę nuosavų lėšų dalį. Suteikiamos būsto paskolos dydį bankas skaičiuoja nuo turto vertinime nustatytos įkeičiamo turto vertės. Kuo ji mažesnė, tuo mažesnę paskolą bankas suteiks. Kartais ieškodami mažesnės turto vertinimo paslaugos kainos būsto pirkėjai praranda sumokėtus rankpinigius, nes neturi galimybių sumokėti staiga išaugusį pradinį įnašą.
„Kartais sutaupę 20 eurų žmonės praranda kelis tūkstančius. Štai kodėl paslaugos kaina neturėtų būti pagrindinis kriterijus renkantis turto vertintoją“, - sako V. Račkovskis ir primena, jog ne veltui liaudies išmintis byloja, jog šykštus moka du kartus.
Svarbiausias nepriklausomo turto vertinimo principas - objektyvumas. Vertintojas negali turėti asmeninio ar finansinio intereso sandoryje, todėl jo pateikta vertė laikoma patikima ir teisiškai pagrįsta. Nepriklausomo turto vertinimo rezultatas - oficiali vertinimo ataskaita, kuri turi teisinę galią. Būtent šis dokumentas naudojamas bankuose, notarų biuruose, teismuose, mokesčių administravimo ar turto padalijimo procesuose.
Nepriklausomo turto vertinimo poreikis dažniausiai atsiranda tuomet, kai sprendimai susiję su didelėmis pinigų sumomis arba turi teisinę reikšmę. Dažniausia situacija - būsto pirkimas su banko paskola. Bankai sprendimus dėl finansavimo priima tik remdamiesi nepriklausomo vertintojo ataskaita, kuri parodo, ar perkamo turto vertė atitinka prašomą paskolos sumą. Nepriklausomas vertinimas taip pat būtinas refinansuojant paskolą arba keičiant banką.
Kita dažna situacija - paveldėjimas, dovanojimas ar turto padalijimas. Vertinimo ataskaita čia padeda išvengti ginčų tarp paveldėtojų ar buvusių sutuoktinių, nes nustatoma objektyvi turto vertė konkrečiu laikotarpiu. Nepriklausomas vertintojas pasitelkiamas ir teisiniuose ginčuose, kai turto vertė tampa bylos objektu. Galiausiai, vis dažniau nepriklausomas vertinimas naudojamas investiciniams sprendimams - prieš perkant nuomai skirtą turtą ar planuojant jo pardavimą.
Nepriklausomo turto vertinimo procesas
Nepriklausomo turto vertinimo procesas yra aiškiai struktūruotas ir susideda iš kelių nuoseklių etapų.
- Pirmasis etapas - užsakymo priėmimas ir informacijos surinkimas. Vertintojas įvertina, koks turtas bus vertinamas, kokiam tikslui reikalingas vertinimas ir kokia data turi būti nustatyta turto vertė.
- Toliau atliekama turto apžiūra vietoje. Vertintojas įvertina faktinę turto būklę, išplanavimą, apdailą, inžinerines sistemas, pastato būklę, aplinką ir vietos ypatumus.
- Trečiasis etapas - rinkos analizė. Vertintojas analizuoja realius sandorius, įvykusius panašiuose objektuose toje pačioje ar artimoje vietovėje. Remiantis surinktais duomenimis, taikomi turto vertinimo metodai. Dažniausiai gyvenamajam turtui naudojamas lyginamasis metodas, tačiau priklausomai nuo turto tipo gali būti taikomas ir pajamų ar kaštų metodas.
- Galutinis etapas - vertinimo ataskaitos parengimas. Joje pateikiama nustatyta turto vertė, taikyti metodai, išvados ir apribojimai.
Turto vertinimo ataskaita - tai pagrindinis dokumentas, kuriuo remiasi bankai, notarai, teismai ir kitos institucijos. Pirmiausia ataskaitoje aiškiai identifikuojamas pats turtas: nurodomas adresas, unikalus numeris, paskirtis, plotas, teisinė registracija ir nuosavybės forma. Svarbi ataskaitos dalis - turto aprašymas ir būklės vertinimas. Čia apžvelgiama pastato ar patalpų konstrukcija, įrengimo lygis, nusidėvėjimas, atlikti remontai, inžinerinės sistemos bei aplinka.
Neatsiejama ataskaitos dalis - rinkos analizė ir taikyti vertinimo metodai. Vertintojas nurodo, kokiais sandoriais ir duomenimis rėmėsi, kokie metodai buvo pasirinkti ir kodėl. Galiausiai ataskaitoje pateikiama nustatyta turto rinkos vertė, taip pat nurodomos svarbios prielaidos, ribojimai ir atsakomybės ribos.
| Etapas | Aprašymas |
|---|---|
| Užsakymo priėmimas | Informacijos apie turtą ir vertinimo tikslą surinkimas |
| Apžiūra vietoje | Faktinės turto būklės įvertinimas |
| Rinkos analizė | Palyginamųjų sandorių analizė ir metodų taikymas |
| Ataskaitos parengimas | Turto vertės nustatymas ir ataskaitos pateikimas |
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar nepriklausomas turto vertintojas visada reikalingas perkant būstą?
Ne visada. Nepriklausomas vertinimas privalomas, kai būstas perkamas su banko paskola. Jei perkama nuosavomis lėšomis, vertinimas nėra teisiškai būtinas, tačiau dažnai padeda objektyviai įvertinti kainą ir išvengti permokėjimo.
Ar bankas gali nepriimti turto vertinimo ataskaitos?
Taip. Bankai priima tik tų vertintojų ar vertinimo įmonių ataskaitas, kurios yra jų patvirtintame sąraše. Todėl prieš užsakant vertinimą būtina pasitikrinti, ar pasirinktas vertintojas yra priimtinas konkrečiam bankui.
Kiek laiko galioja turto vertinimo ataskaita?
Paprastai vertinimo ataskaita galioja 6 mėnesius, tačiau konkretų galiojimo terminą gali nustatyti bankas ar institucija. Sparčiai besikeičiančios rinkos sąlygomis gali būti prašoma atnaujinto vertinimo.
Ar vertintojas gali atsisakyti atlikti vertinimą?
Taip. Vertintojas gali atsisakyti darbo, jei kyla interesų konfliktas, trūksta esminių dokumentų arba vertinimo tikslas neatitinka profesinių ar teisinių reikalavimų.
Ar galima ginčyti turto vertinimo rezultatą?
Taip, tačiau tai sudėtingas procesas. Paprastai reikia kito nepriklausomo vertintojo išvados arba papildomų įrodymų, kad pirminis vertinimas buvo atliktas netiksliai ar remiantis klaidingomis prielaidomis.
Ar turto vertinimas parodo pardavimo kainą?
Ne. Vertinimas nustato rinkos vertę konkrečią dieną, o ne garantuotą pardavimo kainą. Galutinė sandorio suma priklauso nuo derybų, paklausos ir kitų rinkos veiksnių.
Ar tas pats vertinimas tinka skirtingiems tikslams?
Ne visada. Vertinimo ataskaita rengiama konkrečiam tikslui (pvz., bankui, paveldėjimui, teismui), todėl kitais atvejais gali prireikti naujo arba atnaujinto vertinimo.