Perkant būstą pirmą kartą, natūralu nežinoti visų aspektų, susijusių su nekilnojamojo turto įsigijimu, tad pagrindinė brokerio užduotis yra suteikti pirkėjui kiek įmanoma daugiau informacijos prieš priimant sprendimą. Vis dėlto, net jei procese dalyvauja ir NT ekspertai, galutinis sprendimo priėmimas yra tik pirkėjų atsakomybė.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį prieš įsigyjant senos statybos nuosavą namą Lietuvoje.
Būsto paskirtis
Rinkoje pasitaiko ne tik gyvenamosios paskirties būstų, bet ir ne gyvenamosios paskirties, pvz. kūrybinės dirbtuvės, administracinės patalpos, rekreacinio tipo patalpos.
Tokios paskirties būstai dažniausiai yra pranašesni kaina, tačiau jiems suteikiamos skirtingos finansavimo sąlygos, kurios dažnai yra prastesnės nei suteikiamos gyvenamosios paskirties būstams.
Tai svarbus momentas ir perkantiems savomis lėšomis, ir imantiems paskolą: kadangi sąlygos finansuoti tokio būsto įsigijimą yra mažiau palankios, tokį būstą parduoti ateityje gali būti sudėtingiau. Be to, su būsto paskirtimi yra susiję ir kiti dalykai, pvz. skirtingas jų apmokestinimas, skirtingos sąlygos steigiant bendrijas ir pan.
Būsto likvidumas
Renkantis būstą, jo likvidumas turėtų būti prioritetas. Vertinant būsto likvidumą, svarbu atkreipti dėmesį į kelis pagrindinius aspektus.
Pirmas jų yra lokacija: ar būstas yra patrauklioje vietoje, ar susisiekimas su vieta yra geras, ar išvystyta aplinkinė infrastruktūra (keliai, žaliosios erdvės, darželiai, mokyklos, parduotuvės ir pan.); vieta itin svarbi ir jei manoma, kad ateityje būstas galėtų būti nuomojamas.
Kitas svarbus aspektas, į kurį reikia atkreipti dėmesį, yra kaina: ar kaina atitinka vidurkį pagal būsto lokaciją ir įrengimo lygį, kokia yra nuvertėjimo rizika ir pan.
Būsto įrengimo lygis taip pat svarbus elementas vertinant likvidumą - svarbu įsivertinti, ar į būstą bus galima keltis iš karto, ar bus reikalingos papildomos investicijos.
Taip pat svarbu pasidomėti ir rajono perspektyva: ar jame planuojami dideli projektai, ar rajonas augantis, o jei būstas perkamas senos statybos name, taip pat svarbu pasidomėti, ar planuojama namo renovacija.
Energiniai rodikliai
Perkant naujos statybos būstą, svarbu žinoti energetinę klasę, kuri leidžia prognozuoti ir išlaidas už šildymą, ir bendrą būsto kokybę. Energiniai rodikliai taip pat ypač aktualūs tiems, kurie siekia gyventi tvariau - kuo aukštesnė būsto energinė klasė, tuo jis yra tvaresnis.
Senos statybos namuose dažnai yra senos šildymo, vėdinimo sistemos, todėl komunalinės išlaidos dažnai būna didesnės.
Energetinio naudingumo sertifikatas
Asmeninės finansinės galimybės
Jei planuojama įsigyti būstą su paskola, prieš priimant sprendimą reikėtų pasikonsultuoti banke dėl galimo finansavimo: tai padės nuspręsti ir koks būstas yra tinkamas bei prieinamas.
Nereikėtų rinktis tokio būsto, kurio įsigijimas paliktų be santaupų. Kreipiantis į banką konsultacijai, reikėtų įsivertinti pajamas, turimą pradinį įnašą, santaupas, sukauptas būsto remontui, jei jis planuojamas, bei įsivertinti kitus turimus įsipareigojimus, pvz. automobilio lizingas, paskola už mokslus ir pan.
Objektyvus finansinių galimybių vertinimas yra būtina būsto pirkimo su paskola dalis, atliekama pačių gyventojų labui, siekiant apsaugoti juos nuo per didelės finansinės naštos.
Viena pagrindinių taisyklių, kurią reikėtų žinoti prieš imant banko paskolą, yra reikalavimas, kad visų asmens finansinių įsipareigojimų mėnesinių įmokų suma negali sudaryti daugiau nei 40 proc. jo pajamų. Taip pat vertinama, ar likusios pinigų sumos pakaks visiems šeimos nariams gyventi patogiai.
Pirkimo-pardavimo sutartis
Nors paprasčiausia sutartį patikėti NT ekspertams, pirkėjas turėtų žinoti bent svarbiausius jos elementus, pavyzdžiui, informaciją apie būstą (ar jis neturi skolų ir pan.), atsiskaitymo terminus bei būsto perdavimo pirkėjui terminą.
Taip pat, pasirašant turto priėmimo dokumentą, svarbu su pardavėjais suderinti skaitiklių rodmenis bei nekilnojamo turto būklę perdavimo dieną: tokio akto pasirašymas gali padėti išvengti nesusipratimų, pvz. elektros atjungimo dėl susidariusių ankstesnių šeimininkų skolų ar statybinio broko, kuris matomas tik įsikrausčius į naują būstą.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.
Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.
Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų.
Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.
Atminkite, kad buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą.
Svarbu nepamiršti įrengimo ir išlaikymo kaštų
Su būstu susijusios išlaidos paskolos įmokų mokėjimu nesibaigia. Dėl to planuojant įsigyti namus reikėtų nepamiršti įsivertinti ir jo įrengimo bei išlaikymo kaštų. Šie didele dalimi priklauso nuo to, koks būstas perkamas.
Pavyzdžiui, būstas senos statybos name gali būti pigesnis nei naujai įgyvendinamame projekte, tačiau seni daugiabučiai paprastai pasižymi prastesnėmis energinio efektyvumo savybėmis, jų inžinerinės sistemos dažnai yra pasenusios. Dėl to tokio būsto šildymo kaštai gali būti net kelis kartus didesni nei buto naujame name.
Norint šiuos kaštus sumažinti namo gyventojams gali tekti papildomai investuoti į jo renovaciją, inžinerinių sistemų keitimą ir pan.
Galimybės gauti paskolą priklauso ir nuo būsto likvidumo
Priimant sprendimą suteikti ar nesuteikti paskolą kiekvienu atveju bankui svarbu ne tik pakankamos ir stabilios paraiškos teikėjo pajamos, bet ir planuojamo įsigyti būsto likvidumas. Jis, visų pirma, priklauso nuo būsto būklės ir vietos mieste.
Imant paskolą būstas yra įkeičiamas kaip kredito grąžinimo garantas. Dėl to bankui svarbu įsitikinti, kad būsto kaina atitiktų realią jo vertę, o pats butas būtų pakankamai likvidus. Jei būstas senos statybos name yra puikios būklės, tinkamas gyventi ir patrauklioje miesto vietoje, gauti finansavimą jo įsigijimui nebus sunkiau nei perkant naujos statybos būstą.