Nuomininko ir subnuomininko teisinės skirtumai Lietuvoje: svarbiausios žinoti detalės

Vis daugiau Lietuvos gyventojų renkasi gyvenamąsias patalpas nuomotis, o ne įsigyti nuosavybės teise. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie gali trukdyti tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Todėl svarbu žinoti pagrindines nuomininko teises ir pareigas, kurios padės išvengti nesusipratimų ir užtikrins sklandų nuomos procesą.

Šiame straipsnyje aptarsime nuomininko teises ir pareigas, nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir iškeldinimo procesą, taip pat nuomininko teisę pernuomoti turtą ir jo teisinę padėtį perduodant turtą.

Pagrindinės nuomininko teisės ir pareigos

Nuomos principas yra paprastas - gauti užmokestį, o mainais suteikti būstą gyvenimui. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė.

Pagrindinės nuomininko pareigos:

Naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį.
Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas.
Savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
Laiku mokėti nuomos mokestį.

Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.

Atsakomybė už daikto praradimą ar sugadinimą

Nuomininkas atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės. Tačiau nuomininkas neatsako už nekilnojamojo daikto žuvimą dėl gaisro, jeigu neįrodoma, kad gaisras kilo dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.

Nuomininko teisės nustačius daikto trūkumus

Jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu:

Reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas.
Išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui.
Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas

Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.

Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.

Terminuotos ir neterminuotos nuomos sutartys

Neterminuotą sutartį nutraukti paprasčiau. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.

Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.

Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas:

Nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
Gadina nuomojamos patalpos kokybę.
Savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims.
Yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.

Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.

Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.

Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.

Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.

Iškeldinimo procesas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.

Iškeldinimo procedūra

Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

Svarbūs aspektai sudarant nuomos sutartį

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.

Sutarties forma ir turinys

Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino.

Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.

Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.

Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

Remontas: kapitalinis ir einamasis

Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.

Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.

Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.

Depozitas

Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.

Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.

Būsto apdraudimas

Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.

Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.

Valstybės garantijos nuomininkams

Atkuriant nuosavybės teises į gyvenamąjį namą, jo dalį, butą, savivaldybės administracijos direktorius kartu su sprendimu grąžinti piliečiui natūra gyvenamąjį namą, jo dalį, butą privalo juose gyvenantiems nuomininkams išduoti valstybės garantinį dokumentą dėl nuomininkui suteiktos valstybės garantijos.

Grąžintą natūra gyvenamąjį namą, jo dalį, butą, kuriame gyvena nuomininkai, savininkas privalo išnuomoti savivaldybei, kol valstybė įvykdys jiems suteiktas garantijas. Iki tol savininkui draudžiama nuomininkus iškeldinti, išskyrus Civiliniame kodekse numatytus atvejus.

Savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, butų nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį. Savivaldybė Civilinio kodekso nustatyta tvarka gyvenamąsias patalpas subnuomoja šiose patalpose gyvenantiems nuomininkams. Šie nuomininkai moka mokesčius už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas Vyriausybės nustatyta tvarka ir atleidžiami nuo nuompinigių mokėjimo.

Nuomininkams, likusiems gyventi gyvenamuosiuose namuose, jų dalyse, butuose, kurių savininkai nepageidauja susigrąžinti natūra, suteikiama teisė juos privatizuoti Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nustatytomis sąlygomis ir tvarka.

Ką reikia žinoti norint išnuomoti ar išsinuomoti būstą?

Nuomojantis nekilnojamąjį turtą atrenkami tik tie žmonės, kurie, manoma, yra patikimi. Detaliai išsiklausinėja būsimą nuomininką, aptaria visas nuomos, atsiskaitymų, būsto priežiūros sąlygas ir jas įtraukia į sutartį. Nuomos sutartyje, paruoštoje teisininko, numatomos abiejų šalių - tiek nuomotojo, tiek nuomininko teisės ir pareigos. Sutartyje įrašomi visi nuomininko asmeniniai duomenys bei kontaktai. Užpildomas priėmimo-perdavimo aktas, kuriame užfiksuoti skaitiklių parodymai, paliekami daiktai, raktai, kodai, taip pat esami buto defektai.

Ši informacija padės nuomininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas, užtikrinant sklandų ir teisingą nuomos procesą.

Pagrindinės nuomininko teisės
Teisė	Aprašymas
Naudotis turtu pagal paskirtį	Nuomininkas turi teisę naudotis išnuomotu turtu pagal sutartyje nurodytą paskirtį.
Reikalauti remonto	Nuomininkas turi teisę reikalauti, kad nuomotojas atliktų kapitalinį remontą.
Nutraukti sutartį	Nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą, jei nuomotojas pažeidžia sutarties sąlygas.
Privatizuoti būstą	Tam tikrais atvejais nuomininkai turi teisę privatizuoti nuomojamą būstą.

Nuomininko teisės pernuomojant turtą

Apskritai, nuomininkas turi teisę pernuomoti visą ar dalį nuomojamo turto kitam asmeniui. Tačiau, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 7:227 straipsnio antrąją dalį, nuomininkas negali pradėti subnuomoti, jeigu turi pagrindo įtarti, kad nuomotojas tam prieštaraus.

Kai kuriais atvejais nuomotojo prieštaravimas yra akivaizdus, pavyzdžiui, jei į nuomos sutartį įtrauktas subnuomos draudimas. Jei nuomininkas vis tiek tai padarys, už tai gali būti skirta bauda. Tada ši bauda turi būti susieta su nuomos sutartyje numatytu subnuomos draudimu ir nustatyta maksimalia suma.

Šiame kontekste gyvenamojo ploto subnuomai svarbus ir Civilinio kodekso 7:244 straipsnis, kuriame nurodyta, kad gyvenamojo ploto nuomininkui neleidžiama išnuomoti viso gyvenamojo ploto. Tai netaikoma gyvenamojo ploto daliai, pavyzdžiui, kambariui.

Iš esmės subnuomininkas taip pat turi teisę pasilikti nuomojamame turte. Tai galioja ir tuo atveju, jei nuomininkas pats turi išsikelti iš nuomojamo turto. Juk Nyderlandų civilinio kodekso 7:269 straipsnis numato, kad nuomotojas toliau subnuomos pagal įstatymą, net jei ir pasibaigė pagrindinė nuomos sutartis.

Nepriklausoma gyvenamoji erdvė. Kitaip tariant, gyvenamoji erdvė su savo prieiga ir būtiniausiais patogumais, tokiais kaip virtuvė ir vonios kambarys.

Subnuomos sutartis. Nuomos sutartis susijusi su gyvenamojo ploto nuoma.

Nesilaikant aukščiau nurodytų nuostatų, subnuomininkas vis tiek neturi teisės ar nuosavybės teisės reikalauti iš nuomotojo teisės likti nuomojamame name po pagrindinės nuomininko ir nuomotojo nuomos sutarties nutraukimo, taigi iškeldinimas taip pat yra būtinas neišvengiama jam.

Kaip ir gyvenamąsias patalpas, taip ir komercines patalpas nuomininkas gali subnuomoti. Tačiau kaip tokiu atveju subnuomininkas santykiauja su nuomotoju, jei nuomininkas tam nebuvo įgaliotas arba turi atlaisvinti nuomojamą turtą?

Nuo to laiko įstatymas šiuo klausimu pasikeitė ir numato, kad pasibaigus pagrindinei nuomos sutarčiai tarp nuomininko ir nuomotojo, nuomininkas turi pasirūpinti subnuomininko interesais ir padėtimi, pavyzdžiui, įtraukdamas subnuomininką į bylą su nuomininku šeimininkas.

Nuomininko teisės perduodant turtą

Nuomininkas taip pat turi teisę į tam tikras teises, kai perduodamas turtas, nesusijęs su nuoma ir subnuoma.

Nuomininkui šis straipsnis visų pirma reiškia, kad nuosavybės teisės į nuomojamą turtą perdavimas, pavyzdžiui, nuomotojui jį parduodant kitam, nuomos sutartis nesibaigia.

Be to, nuomininkas gali reikšti reikalavimus nuomotojo teisių perėmėjui dabar, kai šis teisių perėmėjas perima nuomotojo teises ir pareigas.

Pagal Civilinio kodekso 3:7 straipsnio 226 dalį tai visų pirma nuomotojo teisės ir pareigos, tiesiogiai susijusios su naudojimusi nuomojamu turtu už nuomininko mokamą atlygį, ty nuomos mokestį.

Tačiau dažnai nuomininkas ir nuomotojas nuomos sutartyje sudaro ir kitokius kitokio turinio susitarimus ir įrašo juos į punktus. Dažnas pavyzdys yra sąlyga dėl nuomininko pirmumo teisės.

Ar kitas nuomotojas taip pat bus saistomas šios sąlygos nuomininko atžvilgiu? Atsižvelgiant į bylą įstatymas, taip nėra. Tai numato, kad nuomininko pirmenybės teisė nėra tiesiogiai susijusi su nuomos mokesčiu, todėl sąlyga dėl nuomojamo turto pirkimo teisės nepereina nuomotojo teisių perėmėjui.