Bene vienas iš brangiausių bei didžiausios rizikos pirkinių žmogaus gyvenime - tai būsto pirkimas. Šiomis dienomis, kai dažnas mato savo santaupų investavimą į nekilnojamą turtą kaip vienintelę logišką priemonę jas išsaugoti arba netgi išauginti, svarbu žinoti esminius dalykus, kurie ateityje padės išvengti galimų nesklandumų bei ilgų teisminių ginčų. Tačiau ar kada nors girdėjote viešai kalbant apie neigiamus naujo būsto įsigijimo padarinius? Greičiausiai - ne.
Būstas yra vienas brangesnių pirkinių žmogaus gyvenime, todėl verta žinoti, į ką atkreipti dėmesį renkantis šį pirkinį. Vienaip ar kitaip, išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Aptarsime, į ką svarbu atkreipti dėmesį, norint priimti teisingą sprendimą.
Vieta, vieta, vieta
„Vieta, vieta, vieta - sakoma, kai kalbama, kaip rinktis nekilnojamąjį turtą (NT). Tačiau visą laiką reikia labai tiksliai įvertinti, ko pačiam reikia. Iš tiesų, yra labai šaunu gyventi miesto centre, turėti prieigą prie pagrindinių miesto traukos objektų, restoranų, barų, daug vaikščioti pėsčiomis, todėl nekeista, kad būstas miesto centre yra gerokai nusidėvėjęs. Tada kyla mintis: galbūt verta pirkti būstą netoli miesto centro, bet naują?“, - pradėjo pasakoti ekspertas.
Nekilnojamojo turto rinkoje svarbiausi trys dalykai: vieta, vieta ir dar kartą vieta. Todėl renkantis būstą pirmiausia reikėtų išsirinkti žmogui tinkamiausią miesto dalį. Galbūt tam tikroje dalyje yra jo darbovietė, vaikų darželis, mokykla ar šalia gyvena giminaičiai, tėvai ar draugai. Jau išsirinkus vietą, reikėtų susidaryti būsimojo pirkinio biudžetą, jei jis didesnis, galima žvalgytis į naujesnės statybos pastatus, jei mažesnis - senesnės.
Vadovaujasi emocijomis. Nors nekilnojamasis turtas turėtų būti racionalus pirkinys, priimdami sprendimą, pirkti ar nepirkti, žmonės vis dėlto dažnai vadovaujasi emocijomis. "Kad ir keista, iš tiesų sprendimą dažnai nulemia pirmasis įspūdis arba emocijos, pavyzdžiui, jei žmogui nepatiko namuose tvyrantis kvapas ar jis nerado vietos automobiliui pastatyti, atvažiavo susierzinęs ir prarado nuotaiką, tuomet greičiausiai apžiūrėto būsto nebenorės pirkti, ir atvirkščiai - jei namie kvepia kava ar kepamas pyragas, pirkėjui įspūdis bus daug geresnis“, - pripažino specialistas.
Svarbu įvertinti, kiek būstas bus vertas ilguoju laikotarpiu, t. y., kaip keisis jo vertė. "Jeigu dabar nusipirkote butą su vaizdu į pievą, mišką ar upę, tai nereiškia, kad taip bus ir po kelerių metų. Vilniaus praktika rodo, kad gali atsirasti labai įdomių objektų, net tokiame sklype, kur, atrodo, tai tikrai negalėtų tilpti. Yra ir gerų pavyzdžių, yra ir nelabai, bet domėkitės, nes tai veikia jūsų būsto vertę", - teigė ekspertas.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
Kokios kaimynystės vengti?
Išsirinkę patinkantį būstą jums patogioje vietoje, apžiūrėkite, kokie pastatai yra šalia jūsų būsimų namų. Gal netoliese stovi socialinis būstas, tuomet jūsų kaimynystė gali būti nerami ar net pavojinga. O gal visai šalia stovi prekių krovimo dokas, tuomet greičiausiai naktimis ramiai išsimiegoti neteks.
Jei ieškote ramios kaimynystės, taip pat reikėtų apsižvalgyti, ar šalia namų veikia ilgai dirbančios kavinės, naktiniai klubai ar itin anksti darbą pradedančios kepyklėlės. Taip pat nėra labai mėgstama autoservisų ar su laidojimo paslaugomis susijusių įmonių kaimynystė.
Pirmas ar paskutinis aukštas?
Lietuvoje itin gajus mitas, jog neverta pirkti buto pirmame arba paskutiniame pastato aukšte, ypač renkantis namus senos statybos daugiabučiuose. Specialisto teigimu, pirmasis pastato aukštas gali iš tiesų būti nesaugus, tačiau jį dažniau renkasi senyvo amžiaus žmonės, nemėgstantys laipioti laiptais.
Viršutiniame daugiabučio aukšte paprastai būna vėsiau, gyventojai gali susidurti su įvairiomis problemomis dėl stogo remonto darbų. Renkantis butą viršutiniame naujos statybos daugiabučio aukšte, nereikėtų dvejoti, nes pastato stogas yra šiltinamas kokybiškai, suteikiamos visos reikalingos garantijos. O pirmieji naujos statybos daugiabučių aukštai taip pat yra gana populiarūs, nes dažnai statytojai juos suprojektuoja praplėsdami balkoną ir įrengdami terasą.
Kaip pasirinkti tinkamą kaimynystę.
Būsto būklė
Pirkėjai dažnai nori įsigyti būstą, kuriame nereikės iškart investuoti į remontą. Jei jūsų būstas yra prastos būklės - senos grindys, nusilupę tapetai ar netvarkinga elektros instaliacija - tai gali tapti rimta kliūtimi.
Jeigu jau išsirinkote sau patinkantį butą, nepatingėkite jo nuodugniai apžiūrėti, kad vėliau netektų gailėtis nepastebėto pelėsio ar kiaurų langų. Apsilankykite bute bent jau du kartus: vieną kartą dienos metu, kitą kartą vakare. Atkreipkite dėmesį ne tik į pirminę buto išvaizdą, bet ir į vamzdynus, grindis, lauko sienas, bei kitas vietas, kurios gali reikalauti remonto.
Dalinė apdaila
LNTPA aiškina, kad lietuviai mėgsta pirkti butus labiau su daline apdaila. Tai reiškia, kad būstas nėra baigtas 100 proc. Kai pirkėjas pats pasidaro sienų apdailą, įsiveda rekuperatorius, jeigu tokie numatyti ir pabaigia apdailos procesus, būstą galima registruoti kaip visiškai baigtą.
"Ar tekę girdėti sąvoką pilna dalinė apdaila?, - klausė jis. - Ši sąvoka dabar rečiau naudojama, bet faktas tas, kad būstą galima parduoti tik su daline apdaila, alternatyva yra pasirinkti visą apdailą. O kas yra dalinė apdaila - labai plati sąvoka: vienur laidai gali būti išvedžioti iki rozečių, kitur būti tik įvadas name. Vienur sienos tinkuojamos, kitur tai paliekama daryti pačiam. Ką reikia daryti? Apibendrindamas ekspertas paaiškino, kad būtina pasidomėti, kas įeina į dalinę apdailą.
Rekuperatorius
"Rekuperatorius yra dar vienas žvėris, kuris apsigyvens jūsų namuose. Žvėris, nes kiek riaumoja, bet siūlyčiau neišsigąsti, nes kažkada žmonės skeptiškai žiūrėjo ir į skalbimo mašiną. Ekspertas atviravo, kad dabar rekuperacinę sistemą įsirengia savo namuose ir tuo džiaugiasi, nes nelieka lauko triukšmo, nes nereikia atidarinėti langų vėdinimui ir sumažėja išlaidos šildymui, nes rekuperatoriai gali į patalpą sugrąžinti iki 95 proc.
Rekuperacinė sistema leidžia pagerinti ir oro kokybę bute: pakeičiamas oro filtras kainuoja apie 50 eurų metams.
Teisiniai aspektai
Pirkėjai vengia įsigyti būstą, jei su juo susiję teisiniai neaiškumai: neišspręsti paveldėjimo klausimai, nesutvarkyti nuosavybės dokumentai ar įsiskolinimai.
Jeigu vis dėlto žmogus nusprendžia įsigyti būstą dar ne iki galo baigtame statyti name ir vėliau paaiškėja, kad statytojas dėl tam tikrų priežasčių namo pilnai įregistruoti negali, pirkėjas, pasak M. Statulevičiaus, pavyzdžiui, gali reikalauti jam grąžinti avansą ir mokėti baudą, priklausomai nuo to, kiek laiko pardavėjas vėluoja įvykdyti savo įsipareigojimus. Delspinigiai ir kitos baudos taip pat numatomos sutartimi.
LNTPA direktorius dar kartą pabrėžia, kad, prieš pasirašant sutartį, svarbu pasikonsultuoti su teisininkais ir įsitikinti, kad sutartyje numatyti tam tikrų situacijų sprendimai: „Dažniausiai iš abiejų pusių numatoma atsakomybė ir sankcijos nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, taip pat ir delspinigiai. Iš pirkėjo pusės, jei jis vėluotų sumokėti sutartą sumą, nevykdytų savų įsipareigojimų. Kita vertus, sutartyje dažniausiai būna įrašyta ir kitos pusės įsipareigojimai: jei vėluoja statytojas su darbais, tai jis irgi turi už kiekvieną pradelstą dieną, savaitę sumokėti tam tikro dydžio kompensacijas. Arba mažinti galutinę sumą už turtą. Jeigu tokių dalykų sutarties projekte nėra numatyta, tai jau yra pirkėjo pareiga išsireikalauti, kad jie būtų įtraukti.“ Anot jo, sutartis yra labai svarbi detalė, kurios išnagrinėjimui reikia skirti daug laiko.
Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktorius Marius Narmontas akcentuoja, kad kol butas neregistruotas nekilnojamojo turto registre, o jis negali būti registruotas, kol nebaigtas statyti, tol sudaromos tik preliminarios pirkimo pardavimo sutartys su įsipareigojimu atlikti buto pardavimo sandorį, kai daugiabutis bus baigtas statyti ir įregistruotas nekilnojamojo turto registre.
Sutartis - svarbiausia
Jeigu vis dėlto žmogus nusprendžia įsigyti būstą dar ne iki galo baigtame statyti name ir vėliau paaiškėja, kad statytojas dėl tam tikrų priežasčių namo pilnai įregistruoti negali, pirkėjas, pasak M. Statulevičiaus, pavyzdžiui, gali reikalauti jam grąžinti avansą ir mokėti baudą, priklausomai nuo to, kiek laiko pardavėjas vėluoja įvykdyti savo įsipareigojimus. Delspinigiai ir kitos baudos taip pat numatomos sutartimi.
LNTPA direktorius dar kartą pabrėžia, kad, prieš pasirašant sutartį, svarbu pasikonsultuoti su teisininkais ir įsitikinti, kad sutartyje numatyti tam tikrų situacijų sprendimai: „Dažniausiai iš abiejų pusių numatoma atsakomybė ir sankcijos nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, taip pat ir delspinigiai. Iš pirkėjo pusės, jei jis vėluotų sumokėti sutartą sumą, nevykdytų savų įsipareigojimų. Kita vertus, sutartyje dažniausiai būna įrašyta ir kitos pusės įsipareigojimai: jei vėluoja statytojas su darbais, tai jis irgi turi už kiekvieną pradelstą dieną, savaitę sumokėti tam tikro dydžio kompensacijas. Arba mažinti galutinę sumą už turtą. Jeigu tokių dalykų sutarties projekte nėra numatyta, tai jau yra pirkėjo pareiga išsireikalauti, kad jie būtų įtraukti.“ Anot jo, sutartis yra labai svarbi detalė, kurios išnagrinėjimui reikia skirti daug laiko.
Finansiniai aspektai
Jeigu planuojate pirkti butą su paskola, pirmiausia, ką jūs turite padaryti, tai nuvykti į banką ir išsiaiškinti, kokią maksimalią paskolą galite gauti. Dažnai tenka susidurti su pirkėjais, kurie išsirenka norimą butą, tačiau vėliau paaiškėja, kad negali jo įpirkti.
Net jei radote sau idealiai tinkantį būstą, nepamirškite įvertinti, kiek kainuos jo išlaikymas. Juk tai kaštai, kurių vėliau negalėsite išvengti. Atminkite, kad ir naujos statybos namuose gali būti brangus šildymas ar didelės papildomos eksploatacinės išlaidos.
Palyginkite, kiek metų turi praeiti, kad sutaupytumėte naujos ir senos statybos butų kainų skirtumą, ir kiek palūkanų bankui reikia sumokėti už tai, kad gyvensite naujos statybos bute su pigesniu šildymu.
Derybų menas
Žinoma, pirkėjams įdomiausias klausimas, kokių nuolaidų galima tikėtis perkant būstą. Dažniausiai pradinė būsto kaina sumažinama penkiais procentais. Tiesa, specialistas primena, kad nenuginčijamos derybų taisyklės nėra.
„Dažniausiai pirkėjai nori sužinoti, kodėl būsto pardavėjai kraustosi. Jei žmonės skiriasi, nori greitai persikraustyti į kitą būstą ar emigruoja, gresia antstoliai ar kamuoja skolos, vadinasi, pardavimas turi įvykti skubiai ir pirkėjas gali tikėtis didesnių nuolaidų“, - teigė specialistas.
Kartais naujos statybos butų pardavėjai naudoja tam tikrus triukus, pavyzdžiui, dėl būsto kainos nesidera, tačiau sumažina vietos automobiliui kainą arba siūlo aikštelę dovanų.
Paprastai vasaros vidury ir žiemą juntamas pirkimo atoslūgis, todėl ruošdamiesi įsigyti būstą tokiu metu galite tikėtis šiek tiek didesnių nuolaidų, o rudenį ir pavasarį vienu nekilnojamojo turto objektu gali domėtis daugiau pirkėjų, tad didelių nuolaidų nereikėtų tikėtis.
Ką daryti, jei būstas ilgai neparduodamas?
Jei jūsų būstas ilgai neparduodamas, svarbu objektyviai įvertinti jo trūkumus ir juos pašalinti. Net ir nedideli patobulinimai gali gerokai padidinti pirkėjų susidomėjimą ir padėti greičiau užbaigti sandorį. jei niekaip nepavyksta rasti pirkėjų, verta pasinaudoti profesionaliomis nekilnojamojo turto brokerių paslaugomis. Jie turi žinių, kaip patraukliai pateikti parduodamą būstą, kaip nustatyti teisingą pardavimo kainą ir kaip vykdyti visą būsto pardavimo procesą.
tags: #pirkti #ar #nepurkti #nekilnojama #turta