Įkeitimas civilinėje teisėje - tai skolinio įsipareigojimo įvykdymo garantija, kai kreditorius (įkaito turėtojas), skolininkui neįvykdžius reikalavimo, savo reikalavimą gali patenkinti iš įkeisto turto vertės. Tai viena iš daiktinių teisių, kurios užuomazgos siekia senovės Babiloniją ir Hamurapio įstatymus.
Įkeitimo teisės raida:
- Senovės Graikijoje įkeitimas atsirado dėl kreditoriaus baimės, kad skolininkas neįvykdys savo įsipareigojimų.
- Pirmiausia buvo taikomas kreditoriaus asmeninis vykdymas, kai kreditorius suimdavo skolininką.
- Po Solono reformų įkeitimo objektas buvo tik turtas.
- Romėnų teisėje buvo kelios įkeitimo rūšys: netiesioginis įkeitimas (fiducia), užstatas (pignus) ir hipoteka (hypotheca).
Lietuvoje sovietinės okupacijos metais įkeitimas buvo paplitęs kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas, apimantis nekilnojamojo ir kilnojamojo daikto įkeitimą (hipotekos nebuvo). Pagal Civilinį kodeksą (2000, įsigaliojo 2001) esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrina kilnojamojo daikto ar turtinių teisių įkeitimas, kai įkeitimo objektas perduodamas kreditoriui, trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito davėjui.
Įkaito turėtojas turi teisę, skolininkui neįvykdžius prievolės, patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės pirmiau už kitus kreditorius. Įkeitimas yra priverstinis (įstatymo ar teismo nustatytas) ir sutartinis (remiantis sutarties ar vienašaliu pareiškimu).
Įkeitimo objektai ir subjektai
Įkeitimo objektas gali būti kilnojami daiktai (pvz., apyvartoje esančios prekės, žaliavos, pusgaminiai, produkcija) ir turtinės teisės (teisė į žemę, mišką, kitus objektus; gali būti naudojimo, nuomos ir kitos teisės, nesusijusios su įkaito davėjo asmenybe). Įkeičiami vertybiniai popieriai ar specialūs dokumentai perduodami įkaito turėtojui, jei įstatymas ar sutartis nenumato kitaip. Įkeitimo objekto draudimas neprivalomas, jei įstatymas ar sutartis nenumato. Įkeitimo objektu negali būti daiktai, kurių negalima išieškoti.
Įkaito davėju gali būti pats skolininkas ar kitas asmuo. Jis turi būti įkeičiamo daikto ar teisės savininkas, išskyrus atvejį, kai juo yra asmuo, kuris ateityje dar įgis įkeitimo objektą nuosavybės teise.
Kai įkeitimo objektas perduodamas įkaito turėtojui, įkeitimas įforminamas rašytine įkeitimo sutartimi, kai perduodamas trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito gavėjui, surašomas įkeitimo lakštas, tvirtinamas notaro, registruojamas Hipotekos registre (nesilaikant šių reikalavimų įkeitimas negalioja).
Būsto įkeitimas vietoj pradinio įnašo
Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą. Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes.
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos.
Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
Bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis. Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc.
Būsto paskola: Svarbiausi klausimai esamiems ir būsimiems skolininkams.
Antrinis įkeitimas: ką svarbu žinoti
Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu. Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį.
„Antrinis įkeitimas investuotojams gali būti patrauklus, jeigu jis tinkamai sudėliotas, tačiau investuotojams turi būti gerai išaiškinti visi jo aspektai“, - pabrėžia RELEVEN tvarumo ir inovacijų direktorius.
„Pagal apsaugos priemonės prigimtį pirminis, antrinis ar bet kuris kitas įkeitimas lemia eilę, kaip bus tenkinami kreditorių reikalavimai pasitelkiant įkeistą turtą. Kai užstato pakanka visų kreditorių įsipareigojimams padengti, įkeitimo eilė tampa formalumu“, - atkreipia dėmesį G.
Pasitaiko atvejų, kai antrinis įkeitimas naudojamas siekiant pasikelti bendrą skolos lygį, pavyzdžiui, nuo 70% LTV iki 85% LTV.
Hipotekinės obligacijos
Hipoteka užtikrintos obligacijos - tai obligacijos, turinčios užstatą, kurio neturi standartinės obligacijos.
Jei obligacijų su įkeitimu išleidėjas tampa nemokus, tuomet tokių obligacijų savininkui atitenka įkeistas turtas, o jei jis yra tik obligacijų emisijos dalininkas, tuomet jam tenka proporcinga pinigų dalis iš to turto pardavimo varžytinėse. Įkeitimas gali būti ne tik pirminis, bet ir antrinis.
Šios obligacijos leidžiamos finansų institucijų, kurios suteikia būsto ar komercines paskolas. Paskolos yra užtikrinamos nekilnojamuoju turtu, o jų pinigų srautai naudojami obligacijų palūkanoms ir pagrindinei sumai grąžinti.
Hipotekinės obligacijos laikomos santykinai saugia investicija. Jas dažnai renkasi investuotojai, siekiantys reguliarių pajamų ir mažesnės rizikos nei akcijų rinkoje.
Nors hipotekinės obligacijos pasižymi didesniu saugumu, jos nėra visiškai nerizikingos. Nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis ar palūkanų normų kilimas gali turėti įtakos obligacijų vertei.
Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Obligacijų emisijos pavyzdys
Šių metų kovo mėnesį NT vystymo bendrovės RELEVEN projektui „Sanguškų parkas“ skirta vieša obligacijų emisijos paklausa pasiūlą viršijo 1,7 karto (gauta paraiškų už 8,638 mln. Eur). Dėl didelio investuotojų susidomėjimo platinama suma buvo padidinta nuo 5 mln. iki 6 mln. Eur.
„Sanguškų parko“ projekte bendras finansinių įsipareigojimų lygis negali viršyti 70% visų investicijų. Taip skolos lygis išlieka tvarus tiek pirminio, tiek antrinio įkeitimo turėtojams. Kitaip tariant, maksimalus paskolos ir įkeisto turto vertės santykis (angl. LTV).
Obligacijų emisijos pamokos:
- Kai bankas, kaip profesionalus rizikos valdytojas, jau yra įvertinęs projekto verslo planą, su juo susijusius dokumentus ir kitas rizikas, obligacijų pirkėjams tai suteikia papildomo komforto priimant sprendimus dėl investavimo - pabrėžia G.
- Investuotojai žino, kad bankas, atlikęs išsamią analizę, patvirtino projekto verslo plano tvarumą.
- Siekiant pritraukti daugiau smulkiųjų investuotojų, minimali įsigyjamų obligacijų vertė turėtų būti 1.000-2.000 Eur. Mažesnė nominali vertė leidžia platesnei investuotojų grupei dalyvauti projekte, diversifikuoja riziką ir padidina likvidumą antrinėje rinkoje, nes daugiau žmonių gali sau leisti investuoti į obligacijas - tokio pasirinkimo pranašumus vardija G.
Projektą įgyvendinanti RELEVEN priklauso investicinei bendrovei „Zabolis Partners“. „Džiaugiamės, kad įmonės „Žabolis ir partneriai kapitalo valdymas“ vieno iš valdomų fondų, skirto konkrečiam NT projektui vystyti, finansavimo šaltiniu tapo obligacijos“, - pabrėžia D.