Neteisėta statyba Lietuvoje yra aktuali problema, susijusi su įvairiomis pasekmėmis tiek statytojams, tiek aplinkai. Daugelis žmonių klaidingai mano, kad neteisėta statyba yra tik naujo namo statymas be leidimų. Tačiau iš tikrųjų, savavale statyba laikoma bet kokia rekonstrukcija, kurios metu name atsiranda papildomos patalpos, ar kai namo vieta sklype lyginant su pradiniu projektu pasislenka daugiau nei per metrą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas laikoma neteisėta statyba, kokios gresia pasekmės ir kaip įteisinti savavališkai pastatytą namą.
Kas yra neteisėta statyba?
Savavale statyba laikoma bet kokia rekonstrukcija, kurios metu name atsiranda papildomos patalpos, ar kai namo vieta sklype lyginant su pradiniu projektu pasislenka daugiau nei per metrą. Net klojant trinkeles arčiau nei 1 m iki kaimyno sklypo ribos atsiranda rizikų - tam reikia kaimyno sutikimo, be kurio vėliau bus keblu turtą parduoti. Visgi praktikoje žmonės tokio tipo rekonstrukcijas masiškai vykdo be leidimų ir kitų dokumentų.
Valstybinėje žemėje nelegaliai pastatytos tvoros, sandėliukai, gyvatvorės ir kiti objektai neliks nepastebėti. Nuo metų pradžios visame mieste užfiksuoti keli šimtai galimų pažeidimų, privačių sklypų savininkams išsiųsti prašymai neteisėtai įrengtus statinius pašalinti.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Statybos inspekcija) primena, kad neteisėtos statybos ar žemės naudojimo pažeidimų šalinimo privalomieji nurodymai yra vykdomieji dokumentai. Jų nevykdymas gali sukelti rimtas teisines ir finansines pasekmes, kurių galima išvengti.
Norint išsiaiškinti, ar planuojamiems stogo keitimo darbams reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD), reikia žinoti, kokios statybos rūšies darbus ketinama atlikti.
Kai keičiama vienbučio gyvenamojo pastato stogo danga (nekeičiant laikančių konstrukcijų) atliekamas paprastasis remontas. Jeigu tas pastatas nėra kultūros paveldo statinys, tai tokiems darbams SLD gauti nereikia. Tokiu atveju nerengiamas ir projektas arba rengiamas tik statytojui (užsakovui) pageidaujant.
Jei keičiama vienbučio gyvenamojo pastato (kuris nėra kultūros paveldo statinys, taip pat šis statinys nepatenka į kultūros paveldo objekto teritoriją arba kultūros paveldo vietovę) stogo danga ir pertvarkomos statinio laikančiosios konstrukcijos, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan.), tai būtų atliekamas statinio kapitalinis remontas. Tokiu atveju SLD gauti taip pat nereikia (išskyrus atliekant nesudėtingojo pastato kapitalinio remonto darbus, kai keičiama pastato kategorija į neypatingąjį pastatą ar ypatingąjį pastatą.), o projektas rengiamas statytojo (užsakovo) pageidavimu.
Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Jei atliekant vienbučio gyvenamojo pastato stogo dangos keitimą būtų perstatomos esamo statinio laikančiosios konstrukcijos ir tuo pakeičiami (padidinami, sumažinami) bet kurie statinio išorės matmenys - ilgis, plotis, aukštis, skersmuo ir pan., tai tokiu atveju būtų atliekamas statinio rekonstravimas.
Parengti rekonstravimo projektą ir gauti SLD privaloma, kai rekonstruojamas neypatingasis, ypatingasis statinys arba nesudėtingasis statinys rekonstruojamas į aukštesnės kategorijos statinį.
Kai rekonstruojamas II grupės nesudėtingasis statinys ir po rekonstravimo lieka II grupės nesudėtinguoju statiniu, supaprastintą rekonstravimo projektą privaloma parengti ir SLD privaloma gauti, jei šis pastatas stovi mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima), Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu rekonstruojamas ne sodyboje esantis statinys); magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos perstatomos, kai:
- pastatomi nauji aukštai;
- įrengiamas naujas rūsys, praplečiamas esamas;
- nugriaunama dalis esamų aukštų;
- prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan. esamo statinio laikančiosios konstrukcijos;
- pakeičiamos bet kurios laikančiosios konstrukcijos kitomis laikančiosiomis konstrukcijomis, įrengiamos naujos laikančiosios konstrukcijos, pašalinama dalis esančių laikančiųjų.
Atkreipiame dėmesį, kad pastatų, priskiriamų neypatingųjų ar ypatingųjų statinių kategorijai, projektams turi teisę vadovauti tik atestuoti projekto vadovai (architektai arba statybos inžinieriai). Jei pastatas priskiriamas nesudėtingųjų statinių kategorijai, tokio statinio projektams gali vadovauti ir neatestuoti architektai ar statybos inžinieriai.
Neteisėtos statybos pasekmės
Savavalės statybos privačiame name ar sklype Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija išties gali nepastebėti daugelį dešimtmečių, tačiau problemos tikrai kils nesutariant su kaimynais ir, dažniausiai, norint turtą parduoti ar paveldėti. Savavalės ir neįteisintos statybos faktas paprastai išryškėja atnaujinant kadastrinius turto matavimus - tai šiandien praktiškai neišvengiama norint turtą parduoti ar paveldėti.
Neretai nutinka ir atvejai, kai nauji ar esami savininkai nutaria namą rekonstruoti legaliai, tačiau tuomet paaiškėja, kad objekte prieš dešimtmetį ar du jau buvo atlikta neįteisinta rekonstrukcija. Net NT brokeriai vengia imtis objektų, kuriuose faktas neatitinka dokumentų.
Pagrindinės pasekmės:
- Baudos
- Priverstinis statinio nugriovimas
- Apsunkintas turto pardavimas ar paveldėjimas
- Teisiniai ginčai su kaimynais
Atkreiptinas dėmesys, kad jei visas statinys yra savavalė statyba, tai gyvenamasis namas turės pasiekti A++ klasę. Visgi jei savavalė statyba yra tik statinio dalis, tuomet jai pakaks C ir aukštesnės klasės.
Kaip įteisinti neteisėtai pastatytą namą?
Jei visgi diena, kai savavalę statybą teks įteisinti, anksčiau ar vėliau tikrai ateis, tuomet situacija sprendžiama keliais etapais. Pirmiausia atliekami nauji viso objekto kadastriniai matavimai - pastato, sklype esančių statinių ir paties sklypo. Kartu įregistruojami statiniai, kuriems nebūtinas statybos leidimas ir atliekama toponuotrauka. Šio proceso kaina priklauso nuo esamų statinių sklype kiekio ir gali siekti 300-600 Eur.
Tuomet su nepriklausomu statybų ekspertu įvertinamas savavalės statybos dydis. Ekspertas atliks ekspertizę ir kartu su sąmatininku suskaičiuos baudą, kurią reikės sumokėti Valstybinei mokesčių inspekcijai. Tiesa, pačiam tvarkant statybos ar rekonstrukcijos įteisinimą ir savanoriškai kreipiantis į inspekciją, baudos dydis bus 50 proc. mažesnis lyginant su atvejais, kai savininkas „pagaunamas“.
Sumokėjus baudą, rengiamas statinio rekonstrukcijos projektas - net jei faktiškai statyba jau yra įvykusi. Šiame žingsnyje reikės rasti architektą, kuris parengs projektą ir padės gauti naują statybų leidimą. Išlaidos čia priklausys nuo projekto apimties ir sudėtingumo, bet vertėtų taip pat orientuotis į kelis tūkstančius eurų.
Savavalės statybos įteisinimo atveju dažniausiai padidės pastato plotas, tad reikės sumokėti ir atitinkamą infrastruktūros mokestį savivaldybei. Jis šiuo atveju nebus didelis ir sieks nuo kelių dešimčių iki šimtų eurų.
Gavus statybos leidimą, vykdomas statybos užbaigimas, skirtingose situacijose galintis reikšti realius darbus arba jokių darbų. Tuomet faktą patvirtins statybų ekspertas ir dokumentai užregistruojami Registrų centre.
Priklausomai nuo situacijos sudėtingumo, statybos įteisinimo procedūros gali trukti nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Ypatingai svarbu žinoti sklypo užstatymo galimybes, t.y. ar nėra apribojimų, kurie apsunkintų statybos įteisinimo procesą.
Prie kiekvieno projekto paprastai dirba daug specialistų - matininkai, geodezininkai, ekspertai, projektuotojai, architektai, konstruktoriai, savivaldybės specialistai bei institucijos, kurios derina statybos leidimo išdavimą. Todėl visas statybos įteisinimo projektas gali kainuoti nuo 4000 Eur iki 10000 Eur ar net daugiau.
Svarbu žinoti, kad savavalė statyba gali būti įregistruojama Nekilnojamojo turto registre su įrašu, kad sklype yra savavalė statyba, o tai reiškia, kad disponavimas turtu gali tapti itin ribotas.
Visų šių problemų galima paprastai išvengti - tiesiog pasitarus su savivaldybe ar architektu, kokiems planuojamiems darbams reikalingas leidimas. Statybos leidimai visada privalomi kultūros paveldo teritorijose, saugomose teritorijose ar parkuose, taip pat gyvenamiesiems pastatams miesto ar kaimo vietovėse.
Žingsniai įteisinant neteisėtą statybą:
- Nauji kadastriniai matavimai
- Ekspertinis įvertinimas ir baudos apskaičiavimas
- Bauda sumokama VMI
- Statinio rekonstrukcijos projekto rengimas
- Statybos leidimo gavimas
- Statybos užbaigimas ir registracija Registrų centre
Namo rekonstrukcijos schema
Statybos įteisinimo išlaidos:
| Išlaidos | Suma (apytiksliai) |
|---|---|
| Kadastriniai matavimai | 300-600 EUR |
| Bauda VMI | Priklauso nuo statybos dydžio |
| Rekonstrukcijos projektas | Keli tūkstančiai EUR |
| Infrastruktūros mokestis savivaldybei | Nuo kelių dešimčių iki šimtų EUR |
| Visas įteisinimo projektas | 4000-10000 EUR ar daugiau |
Šaltinis: UAB „Sinergijos projektai“
Ką daryti, jei kaimynas neteisėtai naudoja žemę?
Lietuvoje dažna situacija, kad kaimynas neteisėtai naudoja daugiau žemės, nei jam priklauso t.y. “atima” ar kitaip savo tikslais išnaudoja ir dalį kaimyninių sklypų žemės.
Pirmiausia, su kaimynu verta pamėginti susitarti geruoju. Jei pavyks būtina pasirašyti sutartį (kitaip kaimynas galės sakyti, kad nieko nesitarė).
Nepavykus susitarti, galite kaimyną skųsti. Taip pat įmanoma mėginti situaciją spręsti pačiam - pavyzdžiui, perkelti tvorą, jei kaimynas ją pastatė ne vietoje. Tačiau čia yra pavojus, kad jums pačiam skirs baudą už savavaldžiavimą (ypač jei kaimynas žemę užėmęs jau seniai ir jūs ilgai nieko nedarėte).
Neteisėta statyba. Nuotrauka iš vplanas.lt
Prieš skundžiantis institucijoms būtina pasiruošti - surinkti informacijos apie savo ir kaimyno sklypus, kaimyno daromus pažeidimus, nepavykusius mėginimus su juo tartis.
Būtina pasiruošti:
- Surinkti informacijos apie savo ir kaimyno sklypus
- Kaimyno daromus pažeidimus
- Nepavykusius mėginimus su juo tartis
Reikės planų, nuotraukų, kitų dokumentų. Atkreiptinas dėmesį, kad, pavyzdžiui, jums pareiškus reikalavimą uždrausti neteisėtai naudotis jūsų sklypu, kaimynas gali reikšti reikalavimą (priešieškinį) leisti jam tam tikru būdu naudotis jūsų sklypu (t.y. nustatyti servitutą).
Viena dažniau pasitaikančių išimčių: atvejai, kai į kaimyno sklypą negalima patekti kitaip, kaip tik per aplinkinius sklypus (t.y. kaimyno sklypas iš visų pusių apsuptas sklypų ar vandens telkinių ir nėra šalia kelio). Tokiu atveju teismas ir turėtų nustatyti servitutą, leidžiantį kaimynui į savo sklypą važiuoti per svetimą (pvz. prisitaiko prie jų poreikių ir norų.