Nekilnojamojo turto kainos Portugalijoje: Apžvalga ir tendencijos

Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos. Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą.

Lietuvė Vaida Deikaitė Portugalijoje gyvena nuo 2018 metų. Lietuvė sako, kad savo pirmąjį būstą rado per vieną iš nuomos agentūrų. Anot V. Deikaitės, didžiausi pykčiai kyla dėl Lisabonoje gyvenančių atvykėlių, dirbančių užsienio bendrovėse, kurie išgali mokėti už nuomą 1500 Eur ir daugiau. Jos teigimu, problema dėl nuomos kainų paaštrėjo po koronaviruso pandemijos, kai atsivėrus sienoms Portugaliją vėl užplūdo užsieniečiai.

Kambario nuoma miesto ribose šiuo metu yra apie 350-550 Eur. S. Čaplikaitė patvirtino, kad Portugalijos sostinėje jau seniai egzistuoja gatvių, kuriose įsikūrę palapinių miesteliai. Taip pat žmonės pradėjo statyti palapines net ir ne centriniuose rajonuose, o palei vandenyną.

Pasak NT agentės, dėl didelės paklausos būstą išsinuomoti Portugalijoje yra nelengva užduotis, o pamačius gerą variantą nėra daug laiko galvoti. Pašnekovės teigimu, radus patinkantį butą gali tekti įveikti ir nemažą atranką. Kadangi Portugalijoje įstatymai yra palankesni besinuomojančiam, o ne šeimininkui, tai praktiškai vienintelis būdas turėti kažkokią kontrolę.

V. Deikaitė priduria, kad vis dar nemažai būstų nuomojama nelegaliai, t. y. „Nuomojamo būsto mokestis gan didelis, dėl to nemažai savininkų vis dar nori išvengti papildomų išlaidų ir visą nuomos sumą pasilikti sau. Didžiausias minusas - jokių garantijų. Gali tekti ir be elektros ar su varvančiu stogu gyventi mėnesių mėnesius, kol sutaisys, kas, turint omenyje senos statybos namus, visai tikėtina.

Nekilnojamojo turto įsigijimo mokesčiai

Jei ketinate pirkti butą ar namą Portugalijoje, turėsite pirkimo momentu sumokėti žemiau esančius įsigijimo mokesčius bei žyminį mokestį. Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis kinta priklausomai nuo regiono bei NT turto įsigijimo vertės, bei gali būti taikomas nuo 1 iki 8 proc. Atleidimas nuo šio mokesčio mokėjimo taikomas, jei tai yra pirminiam ir nuolatiniam gyvenimui skirtas turtas, kurio vertė yra iki 101 917,00 eurų, jei namas perkamas žemyninėje Portugalijos dalyje.

Atskaitoma dalis yra „nuolaida“, kuri taikoma apskaičiuojant NT mokesčio sumą. Įsivaizduokite, kad perkate pirmąjį ir pagrindinį būsta žemyninėje Portugalijoje už 200 tūkstančių eurų. Šiuo atveju taikomas 7% tarifas, kuris atitinka 14 tūkstančių eurų. Pirkdami būsta taip pat turite sumokėti su įsigijimu susijusį žyminį mokestį. Valstybė taiko 0,8% nuo turto vertės. (Skaičiuoklė atnaujinta 2024 m.)

Nuomos Kainų Augimo Priežastys

Kad nuomos kainų augimui įtakos turėjo COVID-19 pandemija patvirtina ir su lietuviais klientais Portugalijoje dirbanti NT turto agentė Saulė Čaplikaitė. Jos teigimu, tai susiję su tuo metu išpopuliarėjusiais skaitmeniniais klajokliais (angl. "digital nomads").

Nekilnojamojo Turto Rinkos Pokyčiai 2024-2025 Metais

Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė. Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari.

Svarbiausios 2024 m. tendencijos:

• Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022-2023 m., pastebimai sulėtėjo.
• Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo.
• Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms.
• Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir „Auksinės vizos“ programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų.
• Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų.

Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai.

2025 Metų Perspektyvos

2025 m. Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu. Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m. Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis.

• Tikimasi, kad mažėjančios palūkanos suteiks rinkai postūmį ir 2025 m. paskatins paklausą.
• Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas.

Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams. Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu. Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose.

Regioninės tendencijos:

• Lisabona ir Portas: Nuolatinė paklausa, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį. Dėmesys aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais. Prabangos segmentas išlieka aktyvus.
• Algarvė: Išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru. Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa.
• Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija: Didėjantis susidomėjimas dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo. Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės.

Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus. Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs. Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus.

Kainų Pokyčiai Algarvėje

Namų pardavimo kainos Algarvėje 2024 m. padidėjo 13,8 proc., remiantis „Confidencial Imobiliário“ gyvenamųjų namų kainų indekso IV metų ketvirčio metiniu pokyčio tempu. Regione kainų augimas buvo didesnis nei šalies vidurkis, kuris tuo pačiu laikotarpiu buvo 11,0 proc., taip pat 5,5 proc. Lisabonoje ir 7,8 proc. Porte.

Brangiausios rinkos, tokios kaip Loulé, Tavira ir Lagosas, 2024 m. pasiekė atitinkamai 12,6 proc., 12,8 proc. ir 18,6 proc. padidėjimą, o Faro - 11,5 proc. Vila Real de Santo António užfiksavo didžiausią kainų augimą Algarvėje 2024 m. - 26,0 proc.

Nepaisant šios vyraujančios tendencijos, trijose Algarvės savivaldybėse kainų kilimas sumažėjo, palyginus su 2023 m., ir tarp jų yra dvi svarbiausios gyvenamųjų namų rinkos regione, būtent Albufeira ir Portimaunas. Albufeiroje kainos sulėtėjo, net pasiekdamos neigiamą teritoriją, o 2024 m. Liepos mėnesį bankų atliktų būsto vertinimų mediana buvo 1 945 euro už kvadratinį metrą, 34 eurais daugiau nei ankstesnį mėnesį ir 18,7 proc. daugiau nei 2024 m. liepos mėn.

Didžiausios vertės pastebėtos Didžiojoje Lisabonoje (2 990 eurų/m2) ir Algarve (2 642 eurai/m2), o mažiausia vertė - Alentežo regione (1 419 eurų/m2). Setubalio pusiasalyje buvo užfiksuotas didžiausias metinis augimas (25,6 proc.).

Veiksniai, Skatinantys Kainų Augimą

Turizmo bumas atspindi padidėjusi prabangos kurortų ir nekilnojamojo turto pardavimo paklausa, kuri pritraukia daugybę pirkėjų. Tačiau ne tik turizmas pritraukia pirkėjus, bet ir politinį stabilumą, mažas mokesčių ir mokesčių lengvatas visų pirma, jei norite parduoti turtą. Švelnus klimatas padeda, bet taip pat ir Portugalijos, kaip Majamio ir 2017 m. Kiti kainų savybių pardavimų priežastys Portugalijoje didėja atsižvelgiant į galimybę pasiekti geriausius golfo aikštynus ir paplūdimius, gerus skrydžius, aukščiausios klasės kurortuose ir prieplaukose, kuriuose yra super jachtų.

2009 m. sukurtos taisyklės siekiant pritraukti užsienio kapitalą į Portugaliją, smarkiai nukentėjusią per 2008 m. finansų krizę, numatė visišką, o vėliau dalinį atleidimą nuo mokesčių. Lengvata pasinaudojo maždaug 10 tūkst. žmonių, daugiausia iš Prancūzijos, Jungtinės Karalystės ir Italijos, apsigyvenusių Lisabonoje ir pietiniame Algarvės regione.

Tačiau ši priemonė prisidėjo prie sparčiai pastarąjį dešimtmetį išaugusių būsto kainų, galiausiai ministras pirmininkas Antonio Costa pavadino tai „fiskaliniu neteisingumu“ ir nuo kitų metų lengvatas panaikino.

A. Costos vyriausybė ne tik panaikino šią išimtį, bet ir paskelbė daugybę kitų priemonių, pavyzdžiui, reikalavimą išnuomoti butus, jei jie buvo laisvi daugiau nei dvejus metus. Vasarį Portugalija pareiškė nutraukianti „auksinių vizų“ išdavimą turtingiems užsienio investuotojams.

Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą: Kitos Šalys

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra ne tik būdas išsaugoti kapitalą, bet ir galimybė pagerinti gyvenimo kokybę. 2025 m. itin svarbu pasirinkti tinkamą šalį nekilnojamajam turtui įsigyti, nes rinka nuolat kinta, prisitaikydama prie naujų ekonominių tikrovių. Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą užsienyje, būtina įvertinti pagrindinius kriterijus, kurie padės priimti pagrįstą sprendimą. Ekonominis stabilumas yra vienas svarbiausių veiksnių. Investavimas į stabilios ekonomikos šalį užtikrina, kad jūsų investicijos nepraras vertės.

Šalys, kurias verta apsvarstyti 2025 metais:

• Ispanija: Šalis su nuostabiais paplūdimiais, turtinga istorija ir aukštu pragyvenimo lygiu.
• Kipras: Viduržemio jūros klimatas ir auganti nekilnojamojo turto rinka.
• JAE: Prabangos ir modernumo šalis, kur Dubajus ir Abu Dabis traukia investuotojus ambicingais projektais ir neapmokestinama ekonomika.
• Turkija: Šalis, jungianti Rytų egzotiką ir europietišką komfortą, su unikalia kultūra ir gamta.
• Tailandas: Pietryčių Azijos perlas su tropiniais paplūdimiais ir gyvybinga kultūra.

Namų Kainos Portugalijoje

„Idealista“ atskleidė, kad spalio mėnesį, palyginti su tuo pačiu 2024 m. mėnesiu, parduodamų namų kainos Portugalijoje išaugo 8,7 proc. ir pasiekė vidutinę 2 970 eurų už kvadratinį metrą (eurų/m2) kainą. Spalio mėnesį parduodamų namų kainos išaugo 19 analizuotų rajonų centrų ir autonominių regionų, o didžiausi metiniai augimo tempai buvo užfiksuoti Bežos (30,6 proc.), Santaremo (27,8 proc.) ir Portalegrės (24,1 proc.) regionuose.

Lisabona ir toliau išlieka miestu, kuriame būstą įsigyti brangiausia: 5886 €/m2. Antrą ir trečią vietą užima Funšalis (3 907 EUR/m2) ir Porto (3 844 EUR/m2). Didieji miestai, kuriuose pirkti namą ekonomiškiausia: Vila Real (1397 €/m2), Beja (1326 €/m2), Bragança (1060 €/m2), Guarda (1005 €/m2) ir Portalegre (1003 €/m2).

Yra penki šalies regionai, kuriuose parduotų namų kaina buvo mažesnė už trečiąjį ketvirtį skaičiuotą šalies vidurkį (221 272 eurai). Iš visų pigiausiai namą nusipirkti buvo Alentejo (113 329 eurai) ir Centro regione (124 095 eurai), o kainos yra mažesnės nei 150 000 eurų ir beveik 50 proc. mažesnės nei šalies vidurkis. Šalia jų yra Vakarų ir Težo slėnis (155 977 eurai, 30 proc. mažesnis nei šalies vidurkis), Azorų salų autonominis regionas (164 344 eurai; -26 proc.) ir Šiaurės (185 212 eurai; -16 proc.).

Priešingame skalės gale yra dar penki regionai, kuriuose pirkti namą yra brangiau nei šalyje. Pirmoje vietoje yra Lisabona, kurios kaina yra 371 704 eurai, o tai 68 proc. didesnė nei vidutinė šalyje parduodamų namų kaina. Antroje vietoje yra Algarvė (342 972 eurai, +55 proc.), po jos seka Madeiros regionas (238 314 eurų, +8 proc.), Setubalio pusiasalis (226 159 eurai, +2 proc.) ir Porto metropolinė zona (223 258 eurai, +1 proc).

tags: #portugalija #nekilnojamas #turtas