Preliminari Buto Pirkimo Sutartis: Kas Tai?

Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva. Ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas.

Preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis - tai svarbus dokumentas, kuriuo šalys įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Šis sutarties projektas yra tarsi pamatas tvirtam sandoriui, todėl labai svarbu atidžiai išnagrinėti kiekvieną jos punktą. Preliminari sutartis suteikia abiem šalims saugumo jausmą ir padeda išvengti nesusipratimų ateityje.

Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?

Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo, ir pateiksime naudingas nuorodas.

Kas yra preliminari pirkimo - pardavimo sutartis?

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis yra pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Kodėl ji svarbi?

• Užtikrina šalių įsipareigojimus.
• Apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.

Jei turite kokių nors abejonių dėl preliminarios sutarties sąlygų, rekomenduojame kreiptis į patyrusį advokatą arba notarą.

Pagrindiniai Preliminarios Sutarties Punktai

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
3. Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
4. Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
5. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
6. Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
7. Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.
8. Turto perdavimo terminas: Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
9. Avansas: Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
12. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?

Taigi, atidžiai išnagrinėkite visas sutarties sąlygas ir, jei reikia, pasikonsultuokite su specialistu. Šis straipsnis yra tik bendro pobūdžio informacija ir negali būti laikomas juridiniu patarimu.

Rizikos ir Pavojai Sudarant Preliminarią Sutartį

Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.

Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Dar viena dažnai pasitaikanti klaida - neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos.

„Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ - A.

Kokie yra dažniausi pavojai?

• Netikslūs duomenys.
• Praleisti terminai.
• Neaiškūs atsiskaitymo už turtą būdai.

Kaip Teisingai Sudaryti Preliminarią Sutartį?

Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų.

„Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.

Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.

Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi.

Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės, sudarysime profesionalią pirkimo - pardavimo sutartį, apsaugančią Jus nuo įvairių rizikų.

Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.

Ką daryti, jei pirkėjas gaus neigiamą atsakymą iš banko?

Jei su paskola, kas bus, jei pirkėjas gaus neigiamą atsakymą iš banko? Jei turtas nepriklausomo turto vertintojo nebus įvertintas tokia suma, kokia yra perkama, ar pardavėjas sutinka grąžinti avansą?

Jei turtas nebus perduodamas iškart po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo notaro biure, reikia tai pažymėti preliminarioje sutartyje. Dažnu atveju pasirašydamas preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas dar neturi gavęs visų reikalingų parduoti leidimų.

Tokius leidimus kaip bendrijos pažyma ar kreditoriaus sutikimas galima gauti tik prieš pat sandorį, todėl jei tokie dokumentai negauti - reikia tai numatyti sutartyje. Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą.

Naudinga pridėti sutarties šalių telefono numerius ir elektroninio pašto adresus, kad oficiali informacija galėtų būti siunčiama šalių patvirtintomis elektroninio ryšio priemonėmis. Ši sutartis, nors ir atitinka svarbiausius reikalavimus, neapibrėžia subtilesnių detalių ir palieka pakankamai daug neaiškumų.

Taip pat, ši forma tinka tik parduodant butą. Jei parduodate sklypą, namą su sklypu, naujos statybos namą su nepilnu baigtumu, namo dalį, bus reikalinga kitokia - platesnė sutarties forma.

Jei norite profesionaliai susitvarkyti šiuos dokumentus, patariame kreiptis į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją.

Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape?

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan. ;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Kas gali padėti parengti preliminarią būsto pirkimo - pardavimo sutartį?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

tags: #preliminai #busto #pirkimo #sutartis