Šiame straipsnyje aptariamos nuomininko šeimos narių teisės, susijusios su gyvenamosios patalpos nuoma Lietuvoje. Straipsnyje remiamasi Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir kitais teisės aktais, reglamentuojančiais nuomos santykius. Vis dažniau Lietuvos gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais.
Nuomininko ir šeimos narių apibrėžimas
Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (LR CK 6.321 str.). Pagal nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį (LR CK 6.318 str.). Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais (LR CK 6.320 str.).
Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai) (LR CK 6.329 str.). Globotiniai, gyvenantys pas globėją, įgyja globėjo šeimos narių teises, jei jie neturi teisių į kitą gyvenamąjį plotą.
Teisės ir pareigos
Teisė apsigyventi nuomojamoje patalpoje
Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje (LR CK 6.331 str.). Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda.
Teisė apgyvendinti kitus asmenis
Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai, kitiems pilnamečiams šeimos nariams sutinkant, nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį, vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus (LR CK 6.331 str.). Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šio straipsnio antrojoje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojui leidus. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui ir nepilnamečiams jų vaikams (įvaikiams).
Laikinai išvykusių asmenų teisės
Laikinai išvykusio savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininko, jo šeimos nario ar buvusio šeimos nario patalpa turi teisę naudotis pasilikę šeimos nariai ir buvę šeimos nariai (LR CK 6.331 str.). Jei nuomininko, jo šeimos narių ar buvusių šeimos narių nelieka, tai išvykstąs nuomininkas gyvenamąją patalpą gali išnuomoti pagal subnuomos sutartį arba joje gali būti apgyvendinti laikinieji gyventojai.
Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgesniam kaip šešių mėnesių laikui, jo nuomojama savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama (LR CK 6.334 str.). Sprendimą rezervuoti priima vietos savivaldybė. Gyvenamosios patalpos rezervavimas įforminamas rašytine sutartimi tarp savivaldybės ir išvykstančiųjų, sutinkant pasiliekantiems šeimos nariams. Savo sutikimą pasiliekantieji duoda pasirašydami rezervavimo sutartyje.
Jeigu išvyksta ne visi šeimos nariai, rezervuota savivaldybės gyvenamąja patalpa naudojasi pasilikusieji (LR CK 6.335 str.). Jeigu išvyksta nuomininkas ir visi jo šeimos nariai, nuomininkas turi teisę palikti gyvenamąją patalpą naudotis pagal subnuomos sutartį kitiems asmenims arba apgyvendinti joje laikinus gyventojus. Sugrįžus rezervuotos gyvenamosios patalpos nuomininkui ar jo šeimos nariui, jų reikalavimu asmenys, apgyvendinti toje gyvenamojoje patalpoje, turi tuoj pat ją atituštinti nepriklausomai nuo rezervavimo termino pasibaigimo.
Subnuoma ir laikinieji gyventojai
Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo sutikimą, turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą (LR CK 6.336 str.). Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi atituštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą.
Laikinieji gyventojai nuomininko arba jo šeimos narių reikalavimu privalo tuojau išsikelti iš patalpos (LR CK 6.337 str.). Gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai pasibaigus, kartu pasibaigia ir subnuomos sutartis (LR CK 6.338 str.).
Nuomos sutarties keitimas
Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus (LR CK 6.339 str.).
Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalinti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai (LR CK 6.340 str.). Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa.
Savivaldybė, turėdama galimybių ir nuomininkui, jo šeimos nariams bei buvusiems šeimos nariams sutinkant, jų nuomojamą gyvenamąją patalpą gali pakeisti į kelias, kiek vienam šeimos nariui suteikdama ne daugiau kaip 10 kvadratinių metrų sąlyginio gyvenamosios patalpos ploto, turėtą gyvenamąją patalpą palikdama savivaldybei (LR CK 6.341 str.).
Keliems nuomininkams pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys piliečiai, susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka (LR CK 6.342 str.).
Jeigu atituštinamas izoliuotas kambarys, jis perduodamas tam nuomininkui, kuris turi mažiausiai bendro naudingo ploto vienam šeimos nariui, o šiam nuomininkui atsisakius - kitam (LR CK 6.344 str.).
Savivaldybių, įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas, tik nuomotojui leidus ir kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus (LR CK 6.346 str.).
Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją (LR CK 6.349 str.).
Jeigu dėl stichinių nelaimių, gaisro ar techninio susidėvėjimo gyvenamoji patalpa gresia sugriūti arba tampa netinkama gyventi, piliečiai iš jų iškeldinami pagal prokuroro sankciją ir jiems suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa (LR CK 6.355 str.). Suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa negali būti mažesnė už anksčiau turėtąją (LR CK 6.358 str.).
Pagrindinio nuomininko keitimas
Pagrindinis būsto nuomininkas keičiamas šiais atvejais:
- Šeimos narių tarpusavio susitarimu;
- Mirus pagrindiniam būsto nuomininkui: nuomininko šeimos narių susitarimu būsto nuomos sutartis pakeičiama jam mirus, jeigu jo šeimos nariai yra deklaruoti ir toliau gyvena nuomojamame būste, ir per du mėnesius po nuomininko mirties informuoja apie tai nuomotoją;
- Išvykus pagrindiniam būsto nuomininkui: įprastai kai nuomininkas, jo šeimos nariai ir buvę šeimos nariai išvyksta gyventi kitur, jų būsto nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo išvykimo dienos.
Vilniuje pagrindinio nuomininko keitimo klausimais reikia kreiptis į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ ir pateikti reikalingus dokumentus: prašymas dėl būsto pagrindinio nuomininko keitimo.
Dokumentus galima pateikti:
- pristatant į SĮ „Vilniaus miesto būstas“;
- atsiunčiant paštu adresu Naugarduko g. 98, LT-03160 Vilnius.
Tarnybinės gyvenamosios patalpos
Tarnybinės gyvenamosios patalpos skiriamos apgyvendinti darbuotojams, kurie pagal savo darbo pobūdį privalo gyventi darbovietės pastate arba arti jo (LR CK 6.360 str.). Sprendimą suteikti tarnybinę gyvenamąją patalpą savivaldybės namuose priima savivaldybės valdymo organas, įmonių ir organizacijų namuose - įmonės ar organizacijos vadovas, bendrijų namuose - bendrijos narių ar jų įgaliotinių susirinkimas (LR CK 6.361 str.). Remiantis šiuo sprendimu, sudaroma tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.
Darbuotojai, nutraukę darbo santykius su tarnybinių gyvenamųjų patalpų nuomotoju, jam reikalaujant, privalo išsikelti iš šių patalpų su kartu gyvenančiais asmenimis (LR CK 6.362 str.).
Svarbu žinoti
Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį.
Jei patalpa yra gyvenamoji, gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai.
Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį arba ją pratęsti ar nustatyti sunkesnes nuomos sąlygas vien tuo pagrindu, kad nuomininkė ar jos šeimos narė yra nėščia arba nuomininkas ar jo šeimos narys turi vaikų, išskyrus atvejus, kai nuomotojas negali išnuomoti gyvenamosios patalpos dėl jos arešto ar dydžio.
Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.
Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti. Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis.
Jeigu atsisakęs pratęsti sutartį nuomotojas nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties pasibaigimo tą pačią gyvenamąją patalpą išnuomoja kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, tai nuomininkas turi teisę reikalauti pripažinti tą sutartį negaliojančia ir atlyginti jam atsisakymu pratęsti sutartį padarytus nuostolius. Ši taisyklė netaikoma, jeigu nuomininkas atsisakė pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis ir nesikreipė į teismą dėl sutarties sąlygų patvirtinimo.
Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Jeigu nuomininkas to nepadaro, laikoma, jog jis sutiko su nuomos sutarties pratęsimu naujomis nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui įstatyme nustatytais terminais ir tvarka, nuomotojas, norintis pratęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka.
Iškeldinimas
Iškeldinimas iš nuomojamos patalpos yra kraštutinė priemonė situacijose, kai nuomininkas nepaiso sutartinių įsipareigojimų, bet praktikoje ji yra pakankamai dažna.
Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.
Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
tags: #pripazinti #nuomininko #seimos #nariais