Šiame straipsnyje aptariami PVM (pridėtinės vertės mokesčio) klausimai, susiję su naudoto turto apmokestinimu Lietuvoje. Nagrinėsime įvairius scenarijus, įskaitant žemės sklypų, pastatų ir kito ilgalaikio turto pardavimą, nuomą ir kitus sandorius. Taip pat atsižvelgsime į specialias nuostatas, taikomas ūkininkams ir įmonėms.
Ilgalaikis Turtas: Bendrosios Nuostatos
Nuomoti galima ir ilgalaikį turtą, ir turtą, kuris pagal įmonės apskaitos politiką nelaikomas ilgalaikiu. Įmonė, kuri verčiasi butų ir automobilių nuoma, butus ir automobilius paprastai laiko ilgalaikiu turtu ir nudėvi. Darbo drabužiai, kaip ir bet koks kitas turtas, gali būti ilgalaikis arba trumpalaikis.
Ilgalaikio turto pardavimas: parduosime su PVM ar be? Šis specialus sąvadų rinkinys yra skirtas Ilgalaikio turto klausimams. Rinkinyje pateiktos praktinės konsultacijos, mokesčių naujienos bei seminarų ir laidų įrašai apie Ilgalaikio turto nusidėvėjimą, pirkimą, pardavimą, lizingą ir nuomą, remontą ir esminį pagerinimą, perkainojimą, nurašymą, nematerialųjį turtą, investicinį turtą ir kitos su ilgalaikiu turtu susijusios temos.
Žemės Apmokestinimas PVM
Žemės sklypų vertinimas PVM apskaičiavimo tikslais yra sudėtingas ir painus procesas. PVMĮ 2 str. 2 dalyje nurodoma, kad žemės pardavimas turi būti apmokestinamas PVM, kai parduodama žemė statyboms arba žemė perduodama kartu su naujais pastatais statiniais ar jų dalimis.
Kad žemės sklype gali būti atliekami statybos darbai, patvirtina Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir teritorijų planavimo dokumentai. Žemės, kuri nelaikoma „žeme statyboms“, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, PVM neapmokestinamas.
Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai, neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai ar ne. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Žemės Sklypo Vertinimas PVM Apskaičiavimo Tikslais
- Jeigu NTR nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tokia žemė laikoma „žeme statyboms“, jeigu šiam sklypui NTR nėra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios neleistų vykdyti statybos tame sklype.
- Kai žemės sklypui kurio naudojimo paskirtis NTR yra nurodyta „kita“, nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tačiau pagal specialiąsias žemės naudojimo sąlygas visame sklype statyba negalima, toks žemės sklypas nelaikomas „žeme statyboms“.
- Kai NTR nurodytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias tam tikrais atvejais statyba galima, žemės sklypas laikomas žeme statyboms tuo atveju, jeigu yra išduotas savivaldybės leidimas, suteikiantis teisę vykdyti statybas tame sklype.
- Jei NTR nurodytas „kita“ žemės naudojimo būdas, pagal kurį negalima teigti, kad šiame žemės sklype statyba galima (rekreacijos, bendrojo naudojimo teritorijos).
Pavyzdžiui, įmonė A pardavė 0,2 ha žemės sklypą, kurio naudojimo paskirtis, nurodyta NTR, yra „kita“, o naudojimo būdas - vienbučių ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Teritorijos, kuriame yra šis sklypas, detaliajame plane yra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias visa sklypo teritorija patenka į geležinkelio želdinių apsaugos zoną, kurioje statyba negalima. Šis žemės sklypas nelaikomas žeme statyboms, nes jame statyba negalima.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypas nebus laikoma „žeme statyboms“, jeigu žemės sklypui yra parengtas ne tik žemės valdos projektas, bet ir žemės kaimo plėtros žemėtvarkos projektas dėl ūkininko sodybos vietos parinkimo tuo atveju, jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro mažesnę dalį viso žemės sklypo. Jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro pusę arba didesnę dalį viso žemės sklypo, tai toks žemės ūkio paskirties žemės sklypas bus laikomas „žeme statyboms“.
Pavyzdys
Nekilnojamojo turto agentūra, PVM mokėtoja, parduoda gyvenamųjų namų statybai skirtus žemės sklypus, taip pat senus pastatus su žeme. Agentūra nuo parduodamų žemės sklypų gyvenamųjų namų statybai vertės turi skaičiuoti PVM, taikant standartinį PVM tarifą, o nuo senų pastatų su žeme PVM neskaičiuoja.
Pastatų Apmokestinimas PVM
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Pagal PVM įstatymo 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.
Nors seno pastato pardavimas gali būti neapmokestinamas PVM, tačiau jį parduodant reikia pasitikrinti: ar pastatas nebuvo pirktas su PVM ir įtrauktas į PVM atskaitą, ar nebuvo pastatas pasistatytas ir PVM įtrauktas į PVM atskaitą. Galbūt pastate buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, kurio PVM taip pat įtrauktas į PVM atskaitą. Tuomet, parduodant pastatą, kurio pirkimo PVM buvo įtrauktas į PVM atskaitą, be PVM, reikia tikslinti pirkimo PVM, tenkantį laikotarpiui iki PVM atskaitos tikslinimo pabaigos.
Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.
Svarbu Atkreipti Dėmesį
- Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn.
- Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio, kaip jis apibrėžtas šios dalies 1 punkte, dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn.
PVM įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Ūkininkų Veikla ir PVM
Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Pridėtinės vertės mokesčio įstatyme (PVMĮ) yra išimčių, kai galima parduoti turtą be PVM. Neretai ūkininkai nuperka turtą iš fizinių asmenų, ne PVM mokėtojų, be PVM ir naudoja jį individualiai žemės ūkio veiklai.
Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo? Tokio turto pardavimą reglamentuoja PVMĮ 106 straipsnis. Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.
Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.“
Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.
Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį.
Kiti Aspektai
- PVM dėl pastato pasigaminimo turėtų būti skaičiuojamas, kai pastatas pradedamas naudoti.
- Jeigu patalpas nuomotų įmonė, nuomos pajamos būtų apmokestinamos pelno mokesčiu, 15 % ar 5 % tarifu.
- Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Svarbios Detalės
Įmonė 2021-2024 metais taikė mokestinę vertę, kuri buvo nustatyta 2019 metais. Nekilnojamojo turto mokestinė vertė gali keistis. Parama teikiama ilgalaikiu materialiuoju turtu, paramos vertė yra to turto likutinė vertė - 32 Eur. Nemokamai gauto turto vertė paprastai lygi 0 Eur.
PVM apskaičiavimo tikslais toks transformatorinės perdavimas už atlygį bus laikomas PVM objektu. Butai, kuriuos įmonė įsigis turėdama tikslą parduoti, finansinėje apskaitoje bus registruojami kaip prekės. Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
Likutinė vertė - tai apskaitos dydis, kuris neturi nieko bendra su patalpų kainomis rinkoje ar turto verte. Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą. Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
Lentelė: PVM Apmokestinimo Pavyzdžiai
| Sandorio Tipas | Apmokestinamas PVM? | Pastabos |
|---|---|---|
| Žemės pardavimas statyboms | Taip | Standartinis PVM tarifas |
| Senų pastatų pardavimas | Ne | Išskyrus atvejus, kai PVM buvo įtrauktas į atskaitą |
| Naujų pastatų pardavimas | Taip | Standartinis PVM tarifas |
| Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas (mažesnė dalis skirta sodybai) | Ne | Jei sodybai skirta mažiau nei pusė sklypo |
| Lengvojo automobilio pardavimas (naudotas ūkininko veikloje) | Ne | Pagal PVMĮ 33 straipsnį |
Ši informacija yra skirta tik informaciniams tikslams ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su profesionaliu mokesčių konsultantu dėl konkrečių situacijų.