Investicijos į nekilnojamąjį turtą: būdai, galimybės ir rizikos

Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Išsaugoti santaupas, gauti pasyvių pajamų. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą.

Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant. Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.

Svarstai ar investavimas į nekilnojamąjį turtą galėtų būti tavo pasirinkimas tačiau jauti, kad šioje srityje lengva suklysti ar išleisti daugiau, nei gausi atgal? Esi reikiamoje vietoje nes tai viena populiariausių ir laiko patikrintų investavimo formų. Čia rasi patarimus ir paaiškinimus, kurie padeda išvengti pradinių klaidų, suprasti visas galimybes ir rasti tau tinkamą NT investavimo būdą. Pirmas žingsnis - aiškiai žinoti, kodėl nori pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą. Ar sieki pasyvių pajamų, nori didinti savo kapitalą ilguoju laikotarpiu, o gal svajoji užsidirbti pensijai, bet labiau planuoji trumpą spekuliacinį projektą? Aiškus tikslas - tavo kelio žemėlapis ir stabdžių patikra.

Argumentai "už" ir "prieš" investavimą į nekilnojamąjį turtą

Privalumai:

• Stabilumas
• Pasyvios pajamos
• Minimali rizika
• Kainų augimas. Nekilnojamajam turtui, kaip ir auksui, nedaro įtakos infliacija.
• Investicijų įvairiapusiškumas

Trūkumai:

• Didelės išlaidos
• Ilgas atsipirkimo laikotarpis
• Papildomos išlaidos

Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių. Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa.

Nekilnojamojo turto rūšys investicijoms

Apsvarstykite investavimo galimybes:

• Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis. Ja dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali. Pajamos gaunamos perparduodant arba nuomojant. Šis investavimo būdas dažnai naudojamas siekiant sutaupyti pinigų.
• Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas. Tinka investuotojams, turintiems patirties - jiems lengviau pasirinkti tinkamas patalpas. Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas - ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.
• Žemės sklypai. Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai. Žemės sklypas nereikalauja papildomų investicijų ir priežiūros. Teigiama, kad jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina.
• Priemiesčio nuosavybė. Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
• Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje. Vystytojai nustato minimalias kainas, kad „išjudintų” paklausą ir pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape. Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės. Minusas - turite laukti statybų pabaigos. Be to, kai kurie plėtotojai gali nurodyti, kad parduodant reikia gauti plėtotojo leidimą perleidimui.
• Investicijos į automobilių stovėjimo vietas. Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose. Pajamos priklauso nuo aikštelės vietos. Pliusas - investicijos nereikalauja didelių investicijų. Minusas - mažas pelningumas.

Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Rizikos, susijusios su investicijomis į nekilnojamąjį turtą

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis:

• Netinkama vieta. Investuotojas tikisi, kad pasirinkta vietovė bus užstatyta ir kainos kils.
• Nenugalimos jėgos aplinkybės.
• Nesąžiningi nuomininkai. Kartais nuomininkai vėluoja sumokėti mėnesines įmokas arba sugadina baldus.
• Nusidėvėjimas. Laikui bėgant daiktų vertė mažėja.
• Statybų įšaldymas.
• Sukčiavimas. Nekilnojamojo turto srityje yra daug apgaulės schemų: vienadienės firmos, svetimo turto pardavimas pagal suklastotus dokumentus ir kt.
• Rinkos kainų kritimai, tušti laikotarpiai be nuomininkų, netikėti remonto ar administravimo kaštai, sudėtingas projekto vystymas, likvidumo trūkumas kai kuriose platformose.

Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą. Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją.

Būdai gauti pajamų iš nekilnojamojo turto

Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu. Abu būdai turi privalumų ir trūkumų.

Nuoma

• Butas nuomojamas ilgam laikui. Tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną. Minusas - gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.
• Kasdienė buto nuoma. Pliusas - galimybė greitai užsidirbti pinigų. Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %. Minusas - darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.
• Namelio ar sodybos nuoma. Pliusai - didelės pajamos ir paklausa. Ypač Naujųjų metų, gegužės ir vasaros švenčių dienomis. Taip pat yra galimybė namą padalyti per pusę, jei jis didelis. Vienoje pusėje galite gyventi patys, o antrąją nuomoti.
• Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma. Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas. Minusas - jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.

Jeigu tam tikras asmuo turi nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, nors neturi tikslo į jį investuoti ir gauti pelno, vistiek šis turtas dalyvauja nekilnojamojo turto rinkoje. Asmuo įsigijęs nekilnojamojo turto objektą tampa jo savininku ir įgauna nuosavybės teisę į jį. Toks asmuo gali gauti pelną iš nuompinigių, kuriuos jis gauna nuomodamas savo turtą kitiems asmenims. Taip pat asmuo gali gauti pajamų iš nekilnojamojo turto objekto vertės pasikeitimo.

Perpardavimas su antkainiu

• Perkamas apgailėtinos būklės būstas. Pliusas - didelis pelnas. Perkate būstą pigiai, investuojate į remontą nuo 2000 eurų ir parduodate 2 kartus brangiau.
• Žemės sklypo perpardavimas.

Visais atvejais, perkant nekilnojamąjį turtą, pirkėjas turi įsitikinti ar nekilnojamojo turto investicinė grąža atitinka jo lūkesčius. Be to, jeigu nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sandoriui atlyginti yra paimama paskola iš banko, reikia išsiaiškinti, ar tai leis gauti iš investavimo tam tikrą pelną. Taip pat svarbu yra tinkamai pasirinkti nekilnojamojo turto objekto vietovę. Jeigu lėšos yra investuojamos į biurams skirtas patalpas, reikėtų pasirūpinti, kad tokios patalpos būtų netoli miesto centro. Verta pabrėžti, kad investuotojas gali didinti jam priklausančio nekilnojamojo turto vertę, pavyzdžiui, atlikdamas remonto darbus. Tai savo ruožtu daro tokį statinį patrauklesnį nuomininkui.

Kiti investavimo būdai

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu.

• Jei turi statybų ar projektų valdymo patirties, gali svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas.
• Nori saugumo ir nenori sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.
  
• Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus.
• Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding) gali būti puikus sprendimas. Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Svarbu nepamiršti rizikos valdymo - rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus.
• Jei trūksta patirties ar kapitalo, gali svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso.

Patarimai pradedantiesiems investuotojams

Prieš įsigydami turtą investicijai, pirmiausia apskaičiuokite jo atsiperkamumą. Nepamirškite įtraukti ir tokių išlaidų kaip turto remontas, draudimas, paskolos palūkanos, baldų įsigijimas ir pan.

Kad ir kurią strategiją pasirinktum, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pirmiausia įvertink savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko nori skirti. Jei neturi daug laisvų lėšų ar nenori rūpintis nuomininkais, rinkis REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgsti didesnį valdymą ir esi pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, gali svarstyti nuomos arba vystymo strategijas.

Jei į visus tris klausimus galite atsakyti taip, jums tikrai verta imtis investavimo į nekilnojamąjį turtą.

1. Jeigu turite sukaupę reikiamą sumą pinigų, kuriuos galite ilgam laikui investuoti į nekilnojamąjį turtą, galvoti apie tokio pobūdžio investiciją tikrai verta.
2. Pajamų gavimas iš nekilnojamojo turto irgi yra savotiškas verslas. O tai reiškia, kad turėsite skirti jam papildomai laiko, be to, niekas neapsaugos Jūsų ir nuo galimų nuostolių.
3. Nusipirkus nekilnojamąjį turtą turėsite visada jį palaikyti tinkamos nuomai būklės (perdažyti sienas, atnaujinti baldus, buitinę techniką ir pan.). Be to turėsite ieškoti nuomininkų, palaikyti su jais ryšius, tikrinti, ar jie laiku sumoka mokesčius, ar negadina jūsų turto ir pan. Niekas nėra apdraustas nuo nemokių nuomininkų, kurie gali išeiti nesumokėję ar netgi piktybiškai neišsikraustyti.

tags: #renkamos #investicijos #i #nekilnojama #turta