Šiais laikais nuosavo namo statyba yra vis dažniau matomas procesas, su kuriuo susiduriantys gyventojai svarsto - ką ir kaip daryti, bei kur kreiptis? Sunku pasakyti, kad namo statybų procesas teikia didelį malonumą, tačiau galutinė namo projekto vizija, kurią įsivaizduojame, gali motyvuoti ir šiek tiek mažinti pakilusią įtampą, kad viskas būtų atlikta tinkamai.
Svarstote, ar 2024 metais statyti namą nuo pamatų patiems pagal savo skonį ir šeimos poreikius, ar pirkti jau pastatytą, į kurį būtų galima keltis gyventi dabar pat, ir apsaugoti save nuo nereikalingų rūpesčių? Šis klausimas kamuoja kone kiekvieną, svajojantį apie patogų gyvenimą nuosavame name. Apsispręsti sunkiau, kai namas yra pirmas nuosavas jaunos šeimos būstas.
Nuosavo namo statybų procesas prasideda tik turint namo projektą ir gavus statybų leidimą, nes projekte yra nurodomas galutinis namo rezultatas. Taip pat prieš pradedant projektuoti namą būtina patvirtinti, kad sklypas teisiškai priklauso jums ir yra tinkamas namo statyboms.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį planuojant nuosavo namo statybą.
Sklypo pasirinkimas
Žemės sklypo įsigijimas, kuriame svajojate statyti namą, yra vienas pirmųjų ir svarbiausių žingsnių. Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.
Pirmieji žingsniai renkantis sklypą:
- Intuicija ir namų jausmas: ar vieta leidžia pasijusti tarsi namuose?
- Vieta: atkreipkite dėmesį į sklypo formą, aplinką.
- Dokumentų analizė: kokia sklypo paskirtis, ar jame galima pastatyti tai, ką norisi.
- Aukštingumo klausimas: ar galėsite sklype statyti norimo aukščio ir ploto namą.
- Sklypo nuožulnumas, reljefas: ar nėra šalia aukštos įtampos laidų.
- Geologinis tyrimas: kokio tvirtumo pamato prireiks jūsų statomam būstui.
- Augmenija: svarbu įsivertinti sklype esančią augmeniją.
- Elektra: ar privesta elektra?
- Forma: Apie planuojamo žemės sklypo formą visuomet verta padiskutuoti su architektu.
- Kaimynai: Prieš perkant sklypą rekomenduojama pavaikščioti ir susipažinti su artimiausiais kaimynais.
- Investicija: Jai sklypo ieškote norėdami investuoti, perkant verta dairytis sklypų naujai suformuotuose kvartaluose, nes prisistačius žmonėms namų sklypai įprastai brangsta.
Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.
Svarbu patikrinti:
- Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
- Preliminarūs geodeziniai matavimai.
- Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes.
Apribojimų tipai ir jų įvertinimas
Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Vienas pirmųjų patikrinimo žingsnių - įsitikinti, ar sklypas nepatenka į apsaugos zonas. Tokie apribojimai gali būti nustatyti dėl kelių, elektros linijų, magistralinių dujotiekių, kultūros paveldo objektų ar „Natura 2000“ teritorijų.
Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą. Kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Net ir sklypui nepatekus į jokias apsaugos zonas, svarbu patikrinti savivaldybės galiojantį bendrąjį planą. Šis dokumentas nustato, kokia veikla toje teritorijoje galima, kokie statiniai leidžiami ir kokia plėtra numatyta ateityje. Jei jūsų norima veikla prieštaraus plano sprendiniams, statybos leidimo negausite.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Kaip sužinoti apie apribojimus?
- Registro išrašas: jame turi būti surašyti apribojimai, tokie kaip elektros apsaugos, kelių, upių, ežerų ar pan. apsaugos zonos, nekilnojamo turto paveldo apsaugos zonos.
- Konsultacija su matininkais: jie gali suteikti informacijos apie papildomus apribojimus.
- Detalusis planas: jame nurodoma, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas ir ar yra apribojimų.
Net ir tinkamas teisiškai bei techniškai sklypas gali prarasti patrauklumą dėl aplinkos veiksnių. Pramonės objektai, sąvartynai, fermos ar intensyvaus eismo keliai gali turėti neigiamą poveikį gyvenimo kokybei.
Specialiosios naudojimo sąlygos
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.
Sklypo gruntas
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).
Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Statybos leidimas ir projektas
Dažnai žmonės klausia, ar reikia gauti leidimą statybai? Svarbu įsisąmoninti, kad būtent rezultatas yra leidimas statybai. Tai reiškia, kad statant bet kokį papildomą statinį: ar lauko išvietę ar malkinę, reikės gauti papildomą leidimą statybai. O leidimas statybai yra projekto, kurį parengia architektas, rezultatas.
Taigi, kaip reiktų daryti? Pirmiausia, pasirengti projektą, kad jį patvirtintų atitinkamos instittucijos ir tik tada yra gaunamas leidimas. Jeigu yra papildomų apribojimų, vadinasi, į situaciją įsilieja kažkokia papildoma valstybinė institucija, kuri derina jūsų projektą kelis mėnesius, priklausomai nuo specialisto, kuris ten dirba, koks jo užimtumas, darbo krūvis ir pan. Bent jau gauti leidimą nusiteikite minimum pusei metų, gali užtrukti ir metus, ir pusantrų, o dar plius statybos.
Sklypo dydis ir forma
Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau, ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
Rekomenduojami sklypo dydžiai:
| Namo tipas | Sklypo dydis |
|---|---|
| Vieno aukšto namas su garažu | Apie 12 arų |
| Namas iki 100 kv. m | Apie 8 arus (jei nėra papildomų apribojimų) |
Kiti svarbūs aspektai
- Komunikacijos: įvertinkite, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
- Įvažiavimas į sklypą: jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, turime griežtai vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
- Sklypo vieta: įvertinkite susisiekimą su miestu, privažiavimo kelių būklę, artimiausias įstaigas (darželį, mokyklą, parduotuvę).
- Sklypo gruntas: įvertinkite, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta.
- Sklypo orientacija: optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
- Inžineriniai tinklai: ar yra pažymėti esami tinklai topografinėje nuotraukoje.
Statybos procesas
Parengus namo projektą ir norint detaliai apskaičiuoti namo statybų kaštus bei gauti patarimų, kurie padėtų sumažinti statybų išlaidas, rekomenduojama samdyti sąmatininką, kuris padės viską apskaičiuoti. Įvardinti tikslią namo statybų galutinę sumą yra sudėtinga, nes tai priklauso nuo kliento poreikių, namo tipo. Karkasinio namo statybą šiomis dienomis siūlo ganėtinai daug skirtingų bendrovių, tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad kainos gali stipriai skirtis.
Namo statyba trunka nemažai laiko ir reikalauja ženklių investicijų, o tai susiję su tam tikra rizika, todėl iš pat pradžių svarbu pasirinkti tinkamą ir patikimą statybų bendrovę, kuriai ir patikėsite savo namų statybos reikalus. Tarp rangovo ir užsakovo užmegzti santykiai turėtų būti grindžiami konstruktyviu bendravimu, abipusiu pasitikėjimu bei prisiimtų įsipareigojimų vykdymu.
Visais atvejai turi būti sudaroma rašytinė statybos darbų sutartis, kurioje aprašyta kuo siekiama, nustatytos šalių pareigos (pavyzdžiui, avansų už užsakytas medžiagas mokėjimą, apmokėjimus tik už faktiškai įvykdytus darbus) bei kita: sutarties nutraukimas jei šalys nevykdo savo įsipareigojimų, sankcijos, keitimų statybos galimybes, trūkumų ir neužbaigtų darbų pašalinimą ir t.t.
Svarbu sutartimi numatyti, kokie pakeitimai traktuojami esminiais, kaip jie įforminami dokumentacijoje ir kokios abiejų šalių teises daryti pakeitimus bei apie juos informuoti. Įprastai taikomas atsiskaitymo už faktiškai atliktus statybos darbus būdas. Tačiau gali būti, kad rangovas ar statybos įmonė - prašys reguliariai, t.y. kas mėnesį apmokėti už faktiškai atliktus darbus pagal pateiktas sąskaitas. Būtina patikrinti ir įsitikinti, kad darbai atlikti tinkamai ir pagal projektą, panaudotos numatytos medžiagos ir toks kiekis. Tik tada vykdomas apmokėjimas.
Baigus namo statybą turi būti surašomas užbaigimo aktas arba tvirtinama deklaracija. Tokiam dokumentui gauti surenkami ir pateikiami su namo statyba susiję dokumentai bei atliekami reikiami bandymai (pavyzdžiui namo sandarumo matavimas).