Lietuvoje pasitaiko ne vienas atvejis, kai dėl nesutarimų tarp rangovų ir užsakovų bei prasidėjusių teisminių procesų objektų statybos užtrunka ne vienerius metus. Projektuotojai mano, kad šio reiškinio nereikėtų vertinti tik kaip dviejų ūkio subjektų nesutarimus.
Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančias problemas, ginčus, kylančius tarp užsakovų ir rangovų, bei galimus sprendimus, siekiant užtikrinti sėkmingą ir sklandų patalpų apdailos procesą.
Tarpininkavimas statybose: kaip architektai ir rangovai sprendžia ginčus
Dažniausios ginčų priežastys
Teismo eksperto S. Mitkaus teigimu, statybose dažniausiai kyla ginčai dėl:
- Kokybės;
- Kainos;
- Statybos darbų terminų.
Ginčai dėl kokybės
Pasak teismo eksperto, statybos darbų kokybė turi atitikti sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose (statybos techniniuose reglamentuose ir kt.) nustatytus reikalavimus.
S.Mitkaus teigimu, ginčuose dėl kokybės svarbi yra įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė. Civilinis kodeksas, teismų praktika nustato tokią taisyklę: užsakovas privalo įrodyti tik defekto egzistavimo faktą, o rangovas turi įrodyti, kad egzistavo jo atsakomybę šalinančios aplinkybės.
Taip pat užsakovai dažnai praktikuoja kelių rangovų samdymą. Esant tokiai situacijai, dažnai būna sunku nustatyti, dėl kurio rangovo netinkamai atliktų darbų atsirado defektai.
Ginčai dėl kainos
S.Mitkus aiškino, jog ginčų dėl kainos pagrindinė priežastis - netinkamai sudaryta sutartis: neaiškiai suformuluotos sutarties sąlygos. Civilinis kodeksas leidžia statybos rangos sutartyse laisvai nustatyti statybos darbų kainą.
Būna atvejų, kai užsakovas ir rangovas prieš pradedant darbus nesusitaria dėl kainos. Taip pat būna, kad rašytinė statybos rangos sutartis nebuvo sudaryta, o užsakovas ir rangovas skirtingai aiškina (supranta) šioje žodinėje sutartyje nustatytą kainą.
Ginčai dėl terminų
Anot S.Mitkaus, už praleistus statybos darbų užbaigimo terminus užsakovas gali reikalauti sumokėti netesybas: delspinigius arba baudą. Tam, kad būtų galima pareikalauti netesybų, jos turi būti numatytos rašytinėje sutartyje.
Praleidus statybos užbaigimo terminą rangovas, paprastai, savo atsakomybę neigia teisindamasis užsakovo veiksmais ar kitomis ne nuo jo priklausančiomis aplinkybėmis (nepalankios meteorologinės sąlygos ar pan.).
Pavyzdžiai iš Lietuvos praktikos
Endriejavo kultūros namų rekonstrukcija
"Darbai Endriejavo kultūros namuose vyksta nuo 2018-ųjų. Sunkiai, bet po truputį yrėmės į priekį", - sakė bendrovės „Išskirtinio būsto statyba“ direktorius M. Citavičius.
Pernai liepos 20 d. „Išskirtinio būsto statyba“ kreipėsi į užsakovę, rajono Savivaldybės administraciją, kad ši priimtų sprendimą dėl polių ilgio. Užsakovui raštu buvo pateikta visa informacija, bet iki šiol iš jo negauta jokio atsakymo. "Mes sustabdyti, negalime dirbti jokių darbų. Juk viskas prasideda nuo pamatų, kurie stovi ant polių, tik paskui daromos sienos, stogas, apdaila.
„Su mumis nutraukė sutartį dėl Endriejavo kultūros namų, ir viskas. Savivaldybė praras beveik 200 tūkst. europinių lėšų, be to, jai tas projektas pabrangs mažiausiai 300-400 tūkst. eurų“, - sakė M. Citavičius.
J. Endriejavo kultūros namų pastatas pagal sutartį su rangovu turi būti rekonstruotas iki 2021 m. rugpjūčio 21 d. Klaipėdos rajono savivaldybė sutartį su „Išskirtinio būsto statyba“ pasirašė dar 2018 m. rugsėjį, kai mero pareigas ėjo Vaclovas Dačkauskas, Savivaldybės administracijos direktoriaus - Sigitas Karbauskas. Sutarties vertė - daugiau kaip 769 tūkst. eurų (iš jų 170 tūkst. - Europos Sąjungos lėšos, 30 tūkst.
Dauparų darželio statybos
Sutartis su „Išskirtinio būsto statyba“ dėl Gobergiškės darželio Dauparuose statybos buvo pasirašyta 2019 m. liepos 22 d. Darbai turėjo būti užbaigti iki 2020 m. liepos 24 d. Pagal planą jau pernai nuo rugsėjo 1 d. vaikai turėjo pradėti lankyti šį darželį.
Administracija atsižvelgė į rangovo prašymą ir papildomu susitarimu 2020 m. rugpjūtį sutarties galiojimo terminą pratęsė iki spalio 30 d., paskui tais pačiais metais spalio 16 d.
Pasak J. Bardausko, šiuo metu rangovas yra nepateikęs sutarties įvykdymo garantijos. „Mes prašome pateikti garantą ne vieną mėnesį, bet jis jo nepateikia. Mes esame jo įkaitai. Jeigu rangovas jį pateiks iki kovo 26 d., galės toliau vykdyti darbus. Užtikrinimo vertė - 10 proc. nuo sutarties kainos. Sutarties kaina yra daugiau kaip 649 tūkst. eurų su PVM.
Jo teigimu, Dauparų darželyje jau sienos pradėtos glaistyti, ir didžioji darbų dalis - apie 70 proc. - jau yra padaryta. Panaudota apie pusė projekte numatytos pinigų sumos.
Žaliakalnio gimnazijos rekonstrukcija
Klaipėdos miesto savivaldybės administracija taip pat buvo sudariusi sutartį su bendrove „Išskirtinio būsto statyba“ dėl „Žaliakalnio“ gimnazijos rekonstrukcijos, kuriai buvo numatyta 1,2 mln. eurų.
Administracijos direktoriaus pavaduotojas Andrius Dobranskis sako, kad vykdant „Žaliakalnio“ gimnazijos rekonstrukciją neapsieita be tam tikrų nesusipratimų. Nutraukus sutartį jau vos po mėnesio Savivaldybė turėjo kitą rangovą, šiuo metu darbus tame objekte planuojama netrukus baigti.
Kaip apsisaugoti nuo ginčų?
Pagrindinė prevencinė ginčų kilimo statyboje priemonė - tinkamai sudaryta statybos rangos sutartis. Patartina užsakovams nepasikliauti rangovų parengtomis sutartimis ir konsultuotis su teisininkais.
Svarbu:
- Aiškiai apibrėžti sutarties objektą.
- Nustatyti aiškią kainodarą.
- Užtikrinti, kad sutarties sąlygos nebūtų prieštaringos.
- Aptarti rizikos pasiskirstymą dėl papildomų darbų atsiradimo.
Statybų draudimas
2017 metų sausio 1 dieną įsigaliojusiame Statybos įstatyme atsirado prievolė vykdant visus statybos darbus apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Jei iki tol tokia prievolė galiojo tik rangovams, nuo 2017 metų vykdydamas statybos darbus draustis privalo ir kiekvienas privatus statytojas.
Trumpa atmintinė kiekvienam statytojui apie statybų draudimo privalomumą:
- Jeigu statybos leidimą gavote iki 2016 12 30 - statybos draudimas nėra privalomas, tačiau galite draustis savanoriškai.
- Statybos leidimas gautas po 2017 01 01 - statybos draudimas privalomas.
- Jeigu pamiršote įsigyti draudimą, bet namas jau pastatytas / statomas - draudimo polisą įsigyti galima ir vėliau.
Rangovas
Statytojas turi teisę rinktis statybos organizavimo būdą: rangos (samdomas oficialus rangovas); ūkio (darbus atlieka pats arba samdo atskiras statybų brigadas); mišrų (dalį darbų atliekant rangos, dalį - ūkio būdu).
Statinio statybos vadovas
Visais atvejais (išskyrus pirmos grupės nesudėtingųjų statinių statybą), statinio statybos darbams privalo vadovauti kompetentingas statinio statybos vadovas.
Statybos techninės priežiūros vadovas
Techninės priežiūros vadovas dažniausiai painiojamas su statybos vadovu. Tačiau jeigu statybos vadovas yra privalomas beveik visais namų statybos atvejais, statybos techninis prižiūrėtojas privalomas rečiau.
Statybos įkainiai
M. Žibūdos skaičiavimais, 2018 metų balandžio mėnesį NT vystytojų įrengiamo 1 kv. m. buto apdaila kainavo apie 500-700 eurų. Darbų kainos dalis yra didesnė nei medžiagų, šis santykis apytikriai yra 60/40.
Specialistas įsitikinęs, kad įrengdami butą savarankiškai žmonės išleidžia daugiau, nes intuityviai linkę pirkti kokybiškesnes ir brangesnės medžiagas.
| Apdailos tipas | Kaina (2018 m. balandžio mėn.) | Santykis tarp darbų ir medžiagų kainos |
|---|---|---|
| NT vystytojų įrengiama apdaila (1 kv. m) | 500-700 eurų | 60/40 (darbai/medžiagos) |
| Savavališkai įrengiama apdaila | Didesnė nei pas NT vystytojus | Nėra tikslios informacijos |
Ši informacija gali būti naudinga planuojant patalpų apdailos biudžetą ir renkantis tinkamą apdailos tipą.