Vienintelio Būsto Teisinė Apsauga Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pirkimas - tai vienas iš didžiausių finansinių sprendimų, kurį priimame gyvenime. Dažnai šis procesas lydimas ne tik džiaugsmo, bet ir nerimo, nes teisiniai niuansai gali pasirodyti kaip tikras labirintas. Žmonės, apimti entuziazmo dėl būsimų namų ar buto, kartais pamiršta elementarius atsargumo principus.

Realybė tokia, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka, nors ir reguliuojama įstatymų, vis dar pilna spragų, kuriomis gali pasinaudoti nesąžiningi pardavėjai ar tarpininkai. Statistika rodo, kad kasmet šimtai pirkėjų susiduria su įvairiomis problemomis - nuo paslėptų juridinių apribojimų iki fizinių defektų, apie kuriuos nebuvo informuoti.

Nekilnojamojo turto pardavimas, kai šeimoje auga nepilnamečiai vaikai, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas. Tačiau svarbu suprasti, kokie įstatymai ir procedūros reglamentuoja šią sritį, kad būtų užtikrinta vaikų teisių apsauga.

Kada Reikalingas Notaro Sutikimas?

Svarbus įstatymų atnaujinimas: nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo Civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Teismo leidimas reikalingas, kai parduodamas butas, kuriame deklaruoti nepilnamečiai vaikai, o pardavimas gali pažeisti jų interesus. Tai ypač aktualu, jei butas yra vienintelis šeimos būstas.

Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai.

Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės. Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų.

Pagrindiniai Reikalavimai Pardavimo Sutikimui

• Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
• Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
• Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.

Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės.

Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.

Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis komentuoja: „Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. <…> Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“.

Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.

Hipotekos Įregistravimas (Turto Įkeitimas Bankui) Turint Nepilnamečių Vaikų Nuo 2023 M.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.

Svarbu atsiminti, kad vaikas visada turi teisę į gyvenamąjį būstą.

Dokumentai, Reikalingi Teismui (Iki 2023 M.)

Nors teismo leidimas dabar nebūtinas, verta žinoti, kaip ši procedūra atrodė anksčiau:

• Abiejų sutuoktinių pasai.
• Santuokos liudijimas (jei susituokę).
• Vaiko gimimo liudijimas.
• Gyvenamosios vietos deklaracija (tuo adresu, kur dabar gyvenate).
• NT registro pažyma apie įregistruotą nuosavybę (jei butas įkeičiamas).
• Kredito sutartis (jei butas įkeičiamas).
• Pažyma apie gaunamas pajamas (arba paaiškinimas, jei pajamų nėra).
• Pažyma apie šeimos sudėtį.
• NT registro pažyma apie turimą kitą būstą (jei toks yra).

Dokumentų kopijų notariškai tvirtinti nereikia.

Jei asmuo nedirba, prie nurodomų dokumentų sąrašo taip ir parašoma - niekur nedirbu, pajamų neturiu.

Teismas gali pareikalauti pateikti preliminarią buto pardavimo sutartį. Ši sutartis nebūtinai turi būti patvirtinta notariškai ar registruojama.

Reikia pateikti raštą iš Vaikų teisių apsaugos tarnybos. Jei turite daugiau vaikų, gali reikėti atskiro rašto kiekvienam vaikui.

Notaro Vaidmuo

Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.

Jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad notaras negali tvirtinti ir paliudyti dokumentų, kuriuose yra ištaisymų, prirašymų, užbrauktų žodžių ir kitų neaptartų taisymų, taip pat pieštuku parašyti dokumentai.

Kiti Svarbūs Aspektai Parduodant Būstą

Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jei esate susituokęs - reikalingas sutuoktinio sutikimas parduoti. Jei esate išsituokęs - reikalingas ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.

Dokumentų Sąrašas Parduodant Butą

Pateikiame sąrašą:

• Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Energetinio naudingumo sertifikatas.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos pažyma apie tai, kad neturite skolų.
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį.

Notariniai Veiksmai

Notaras atlieka įvairius notarinius veiksmus, įskaitant:

• Nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimų išdavimą.
• Dokumentų nuorašų ir išrašų tvirtinimą.
• Parašo dokumentuose tikrumo liudijimą.
• Testamentų saugojimą.
• Dokumentų pateikimo laiko tvirtinimą.
• Piniginių sumų priėmimą į depozitinę sąskaitą.
• Vekselių ir čekių protestavimą.
• Vykdomųjų įrašų atlikimą.
• Juridinių asmenų steigimo dokumentų atitikties įstatymų reikalavimams tvirtinimą.

Kaip Apsisaugoti Perkantiems Nekilnojamąjį Turtą?

Pirmasis ir svarbiausias žingsnis - kruopštus dokumentų patikrinimas. Daugelio pirkėjų klaida yra ta, kad jie pasitiki tik pardavėjo žodžiais ar nekilnojamojo turto agento patikinimais. Privalote gauti ir atidžiai peržiūrėti nekilnojamojo turto registro išrašą. Šis dokumentas atskleidžia ne tik savininko tapatybę, bet ir visus galimus apribojimus - įkeitimus, areštus, servitutus.

Būtina patikrinti, ar pardavėjas tikrai turi teisę parduoti turtą. Jei nuosavybė bendrosios dalinės nuosavybės teise, reikia visų savininkų sutikimo. Juridiniai dokumentai - tai tik viena medalio pusė, būtina atsižvelgti ir į faktinę turto būklę.

Labai patartina pasitelkti nepriklausomą statybos ekspertą, kuris atliktų profesionalų apžiūrą. Ypač svarbu patikrinti daugiabučio namo bendrąsias dalis, jei perkate butą.

Pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti aiškiai nurodyta turto kaina, apmokėjimo tvarka, turto perdavimo terminas. Jei perkate būstą su baldais ar buitine technika, būtinai išvardykite visus daiktus sutartyje.

Niekada nemokėkite didelių sumų grynaisiais be tinkamų dokumentų. Geriausia naudoti notaro depozitą - tai saugiausia forma, garantuojanti, kad pinigai bus perduoti tik įvykdžius visas sutarties sąlygas.

Geras notaras ne tik patvirtina sutartį, bet ir patikrina visus dokumentus, įsitikina, kad šalys supranta savo teises ir pareigas, paaiškina galimas rizikas. Tačiau svarbu suprasti, kad notaras nėra jūsų advokatas. Jo pareiga - užtikrinti sandorio teisėtumą, o ne ginti vienos šalies interesus.

Jei perkate nekilnojamąjį turtą pasitelkę banko paskolą, atidžiai išnagrinėkite visas sąlygas. Svarbu suprasti, kokios yra visos papildomos išlaidos: administravimo mokesčiai, draudimo kaštai, baudos už anksčiau laiko grąžinimą.

Perkant nekilnojamąjį turtą, kaina, nurodyta sutartyje, - tai toli gražu ne visos išlaidos. Pirma, notaro paslaugos. Antra, nekilnojamojo turto registro įrašo mokestis. Be to, nuo 2020 metų Lietuvoje įvestas nekilnojamojo turto pardavimo mokestis.

Pirmiausia, visada bandykite išspręsti ginčą taikiai. Susisiekite su pardavėju, išdėstykite problemą raštu, pasiūlykite sprendimo būdus. Daugelis ginčų išsprendžiami derybų keliu, be teismų įsikišimo.

Teismas - tai paskutinė priemonė, kai visi kiti būdai išsemti. Teisminiai procesai gali užtrukti metus ar net ilgiau, o išlaidos advokatams ir teismo mokesčiams gali būti didelės.

Nekilnojamojo turto pirkimas niekada nebus visiškai be rizikos procesas. Tačiau didžiąją dalį problemų galima išvengti, jei elgsitės atsakingai ir apdairiai. Nesiskubinkite, nors pardavėjas ir spaudžia priimti sprendimą greitai. Investuokite į profesionalią pagalbą.

Patarimai Sudėtingose Situacijose

Jei susiduriate su sudėtinga situacija, pavyzdžiui, skyrybomis ar finansiniais sunkumais, svarbu žinoti, kad yra pagalbos galimybių:

• Kreipkitės į vaiko teisių apsaugos skyrių: Šis skyrius turėtų pasirūpinti, kad jei šeima bus iškeldinta iš vienintelės gyvenamosios vietos, nepilnamečiai vaikai neliktų be pastogės, inicijuoti reikalingos pagalbos teikimą.
• Gaukite nemokamą teisinę pagalbą: Gyventojai, dėl turtinės padėties negalintys tinkamai ginti savo teisių ir įstatymų saugomų interesų, turi teisę į valstybės apmokamą teisinę pagalbą.
• Kreipkitės dėl paramos būstui: Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas reglamentuoja paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti.

Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos (SADM) specialistai akcentuoja, kad nesutarimai šeimoje ir juo labiau skyrybos neigiamai atsiliepia vaikams, todėl labai svarbu, kad abu tėvai spręsdami tarpusavio ginčus imtųsi visų įmanomų priemonių apsaugoti nepilnametį nuo neigiamų pasekmių jo vystymuisi bei neįtrauktų vaiko į tarpusavio konfliktus.

Praktiniai Pavyzdžiai Ir Patarimai

Dažnai pasitaikanti situacija: šeima turi ne vieną nekilnojamąjį turtą, o tame, kurį nori parduoti faktiškai negyvena.

Prašymas teismui pateikiamas kai su potencialiu pirkėju esate pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir turite visus dokumentus, kurių pateikimo reikalauja teismas.

Prašymas teikiamas teisme pagal teikiančiojo gyvenamąją vietą (pvz.: jei gyvenate Kaune, Kauno rajone prašymai teikiami Kauno apylinkės teismo Kauno rūmams). Dokumentai gali būti pateikiami nuvykus į teismą, siunčiant Lietuvos paštu arba el. Prašymas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka.

Teismas atsakymą turi pateikti per 5 darbo dienas.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Kokių Dokumentų Reikia Parduodant Butą?

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų).

Pateikiame sąrašą:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• VĮ Registrų centro išrašas;
• Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.

Kaip Nusistatyti Kainą?

Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris.

Kaip Paruošti Butą Pardavimui?

Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją.

Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti.

Kiek Kainuoja NT Brokerio Paslaugos Parduodant Butą?

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.

Išvados

Šis straipsnis suteikia išsamų supratimą apie tai, kaip užtikrinti vaiko teises parduodant butą Lietuvoje. Tinkamai pasiruošus ir laikantis įstatymų, galima sėkmingai įvykdyti sandorį, apsaugant nepilnamečių interesus. Nesivaržykite užduoti klausimų, konsultuotis su profesionalais, prašyti paaiškinimų.

tags: #seimos #vienintelis #bustas