Ieškant būsto dažnai svarstoma apie įvairių tipų namus, įskaitant ir blokinius. Nors blokiniai namai gali būti patrauklūs dėl žemesnės kainos ir didesnio pasirinkimo, svarbu žinoti apie galimus trūkumus ir ypatumus. Šiame straipsnyje aptarsime blokinių namų problemas, privalumus bei trūkumus, taip pat patarimus, į ką atkreipti dėmesį perkant butą tokiame name.
Tipinis blokinis daugiabutis Vilniuje, Lazdynuose.
Daugiabučių tipai Lietuvoje
Lietuvoje per ilgus metus daugiabučių statybos technologijos keitėsi - medinius keitė blokiniai ir monolitiniai, o ne taip seniai kone populiariausiais tapo daugiabučiai iš blokelių. Nepaisant to, kad naujų daugiabučių kokybė žymiai geresnė, vis tik sandoriai iki šiol sudaromi ir dėl butų senuose daugiabučiuose.
Kaip teigia grupės „Inreal“ specialistas T. S. Kvainickas, iki 1950-ųjų Lietuvoje daugiausia buvo statoma medinių ir mūrinių namų. Skaičiuojama, kad nuo 1960-ųjų medinukai tampa nebepopuliarūs, o iki pat Nepriklausomybės šalyje daugiabučiai dažniausiai statomi iš gelžbetonio bloko ir monolitinio betono. Šalia šių dviejų daugiabučių rūšių kilo ir mūriniai pastatai.
Remiantis Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje daugiausia stovi mūrinės statybos daugiabučių - jų yra apie 22 tūkst. Blokinių - apie 7,5 tūkst., medinių - apie 6 tūkst. ir beveik 2 tūkst. daugiabučių, pastatytų iš blokelių.
Vis tik pačiame Vilniaus mieste daugiabučių pasiskirstymas kiek kitoks nei visoje Lietuvoje. Sostinėje skaičiuojama daugiau blokinės (stambiaplokštės) statybos namų, nes, pasak T. S. Kvainicko, sovietmečiu tokių daugiabučių plėtra buvo didelė.
Anot pašnekovo, visi tokių daugiabučių statybiniai elementai pagaminami gamykloje, o statybų aikštelėje tik surenkami. Specialisto teigimu, vieną penkių aukštų blokinį daugiabutį gali sumontuoti penki žmonės, todėl darbo sąnaudos tokiam darbui žymiai mažesnės nei mūrinio namo statybai. Pašnekovas papildo, kad stambiaplokščių namų blokus galima gaminti iškart su daline apdaila, išvedžiotomis instaliacijomis.
Pagrindinės blokinių namų problemos
Vilniaus miesto savivaldybės duomenimis, sostinėje yra daugiau nei 7 tūkst. daugiabučių gyvenamųjų namų, o iš jų daugiau kaip pusė statyti 1960-1993 metų laikotarpiu.
V. sako: „Didžiausios bėdos - tarpblokinių siūlių nesandarumas, sieninių plokščių supleišėjimas, išporėjimas, stogo dangos nesandarumas, vidaus inžinerinių tinklų - vidaus nuotekų, vandentiekio, šilumos tinklų - fizinis susidėvėjimas, inžinerinės įrangos, pavyzdžiui, liftų, nusidėvėjimas. Dėl šių priežasčių blokiniai namai yra energetiškai neefektyvūs - gyventojai suvartoja daug šilumos šaltuoju metų laiku, taip pat gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, pastebėti skersvėjį, pelėsį“.
KTU mokslininkė J. Černeckienė išskiria, kad vienas didžiausių blokinių namų trūkumų - didelės šildymo sąskaitos ir išbalansuota šildymo sistema: „Daugelyje blokinių pastatų buvo įrengiamos vienvamzdės šildymo sistemos, taip taupant ir darbo sąnaudas, ir metalą. Tokioje šildymo sistemoje butai yra priklausomi vienas nuo kito. Jeigu viename aukšte šildymo įrenginys buvo ne visai legaliai pakeistas, tai dažniausiai išbalansuoja viso namo gyvenimą.
Vis dėlto, VGTU profesorius J. teigia: „Jeigu tinkamai prižiūrimos konstrukcijos, neperplanuojamos sienos, pastato medžiaga yra šimtametė. Betonas yra ilgaamžis, o stiprumo charakteristikomis niekuo nenusileidžia mūrui. Tačiau pastatą reikia prižiūrėti, reikia prižiūrėti sujungimo siūles, jas tvarkyti.
Anot jos, negalima išskirti, kuriais metais statyti blokiniai namai yra kokybiškesni: „Problema - ne amžius. Žinoma, vienas ar kitas pastatas gali būti pastatytas ne taip kokybiškai, bet tai labai individualūs atvejai. Nėra taip, kad kuriam nors laikotarpiui buvo būdingi nekokybiški pastatai. Visi jie buvo statomi laikantis statybos normų“, - sako J.
Garso izoliacija blokiniuose namuose
Pasak A. Šneiderio, pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso daugiabučiuose pralaidumas. Kaip teigia pašnekovas, prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos. Dėl šios priežasties, komentuoja A. Šneideris, blokinių daugiabučių gyventojai girdi kaimynų skleidžiamus garsus.
Pašnekovas papildo, kad tiek mūriniuose, tiek monolitiniuose daugiabučiuose garso izoliacija yra geresnė, mat minėtuose pastatuose naudojamos geriau garsą sulaikančios medžiagos.
Štai keletas atsiliepimų apie garso izoliaciją blokiniuose namuose:
- Kai kaimynai šneka nesigirdi, girdisi nebent kai rėkia ar šuo loja.
- Gyvenu blokiniam ~1965 pastatymo, garso izoliacija nieko gero. Vakare jau einant miegot girdisi virsutinis kaimynas kaip tv ziuri ir eina Lidl reklamos ir tarkim dar jo kompiuteris pastatytas i kampa prie radiatoriu, tada girdisi pokalbiai per skype.
- Paradoksas, gyvenu B energetinės klasės name, kur garso izoliacija taip pat B klasės. Dabar stato A+ namus, kur garso izoliacija vis dar net C klasės. Čia patys žmonės kalti, kad tokius perka. Kitavertus, gal nieko blogo - jei prieš remontą pats pasidarai papildomą garsinę izoliaciją.
Blokinių namų kainos
Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas teigia, kad apie 70 proc. „Jei kalbėsime apie Vilnių, blokiniame name, priklausomai nuo buto dydžio, pigiausių butų kaina (neskaičiuojant bendrabutinių butų) prasideda vidutiniškai nuo 40-45 tūkst. eurų. Didžiausi keturių kambarių butai kainuoja apie 100-110 tūkst. eurų“, - sako M.
NT bendrovės „Ober-haus“ 2021 metų balandžio duomenimis, gyvenamuosiuose rajonuose, senos statybos 2 kambarių buto blokiniame name kvadratinio metro kaina gali siekti nuo 1 260 iki 1 580 eurų.
Vis dėlto M. sako: „Yra žmonių, kurie vengia nebūtinai senos statybos, bet vengia blokinių namų. Šie pastatai turi prastą šilumos izoliaciją ir ypač kenčia kampiniai, pirmo aukšto ir paskutinio aukšto butų gyventojai. Be to, neretai pasitaiko problemų dėl stogo ar pelėsio. Taip yra ne visada. Kai kurie pastatai tvarkingai prižiūrimi, pakeistas stogas, bet blokiniuose namuose problemų pasitaiko gana dažnai, todėl žmonės jų vengia“, - sako M.
Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas taip pat atkreipia dėmesį, kad žmonės, norintys blokiniame name įsigyti būstą, turi pagalvoti ir apie didesnį nei 15 proc. „Banko kreditavimo sąlygos norint įsigyti butą blokiniame name yra truputį prastesnės: naujos statybos būstui pradinis įnašas yra 15 proc., o senos - 20-25 proc. Tačiau tai priklauso ir nuo besiskolinančio žmogaus kreditingumo“, - aiškina M.
A. sako: „Teikdami būsto paskolą visų pirma vertiname individualias kliento galimybes ją grąžinti. Jeigu kliento finansinė padėtis atitinka reikalavimus, tuomet žiūrime ir į jo įkeičiamą turtą. Jis turėtų būti priimtinas kaip būsto paskolos grąžinimo užtikrinimo objektas, t. y. skirtas gyventi, priimtinos būklės (arba klientas turi turėti aiškų planą, kaip tą būklę pagerins) ir pakankamai likvidus. Tad puikios būklės butas senos statybos name likvidžioje vietoje lygiai taip pat užtikrina paskolos gavimą kaip ir naujos statybos butas toje pačioje vietovėje“.
S. sako: „Visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. Vis dėlto verta atkreipti dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankui įvertinus perkamo būsto likvidumą gali būti prašoma ir didesnio pradinio įnašo, tai gali galioti ir senesnės statybos būstui“.
Renovacija: ar verta investuoti?
Ekspertas pastebi, kad naujo ir seno būsto kainas dar labiau suvienodina renovacija. Kaip nurodo Būsto energijos taupymo agentūra, vidutiniškai vieno kvadratinio metro renovacija kainuoja 200 eurų iki valstybės paramos suteikimo. Tačiau net ir su valstybės pagalba investicijos siekia dideles sumas, o bendra investicijų į būstą suma - panaši, kuri būtų išleidžiama naujam būstui.
R. Pleteras taip pat pažymi, kad renovuoti senos statybos daugiabučiai dažniausiai nepasiekia naujuose pastatuose siūlomos A ar A+ energetinės klasės, tad už šildymą vis tiek mokama daugiau.
Prieš priimant sprendimą dėl renovacijos, svarbu įvertinti jos apimtį, kainą ir galimą naudą. Jei renovacija padės išspręsti pagrindines problemas, tokias kaip šilumos nuostoliai ir prasta garso izoliacija, investicija gali būti vertinga.
Patarimai prieš įsigyjant butą blokiniame name
Prieš įsigyjant butą blokiniame name, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Namo būklę: įvertinkite fasado, stogo, laiptinės ir kitų bendrų patalpų būklę.
- Šildymo sistemą: pasidomėkite, ar namas turi individualią šildymo sistemą, ar yra prijungtas prie centralizuoto šildymo tinklo.
- Garso izoliaciją: pasikalbėkite su gyventojais, kad sužinotumėte apie garso izoliaciją name.
- Remonto galimybes: išsiaiškinkite, ar galima perplanuoti butą ir ar yra apribojimų dėl sienų griovimo.
- Dokumentus: patikrinkite buto nuosavybės dokumentus ir įsitikinkite, kad nėra jokių apribojimų ar įsipareigojimų.
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga.
- Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo?
- Juridinis buto statusas, t.y. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
- Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data.
Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Taip pat reikalingi:
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt. svarbiausia, jis turi būti galiojantis.
Senos ir naujos statybos butų kainų palyginimas
Kaip NT bendrovės pranešime spaudai pastebi R. Pleteras, anksčiau statyto ir jau šeimininkus turėjusio būsto rinka šalies sostinėje užleidžia turėtas pozicijas - „Registrų centro“ duomenimis, šiemet tokių butų parduota dešimtadaliu mažiau nei pernai, jų dalis nuo visų įregistruotų butų pardavimo sandorių pasiekė siekė 55 proc. Beveik prieš dešimtmetį senas būstas užėmė net 90 proc. rinkos.
Statistikos departamento duomenimis, jau savininką turėjusios senesnės statybos butai Vilniuje pabrango 8,1 proc. punkto, kai naujos statybos - vos 3,3 proc. punkto. Tad kartais naują būstą įsigyti yra tiesiog pigiau.
R. Pleteras priduria, kad didesnis kainos skirtumas jaučiamas kalbant apie blokinius pastatus, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina Vilniaus miegamuosiuose rajonuose vidutiniškai siekia maždaug 1,2-1,5 tūkst. eurų. Tačiau toks būstas paprastai turi prastesnę garso ir šilumos izoliaciją, todėl jiems dažniau reikia papildomų investicijų patogesniam gyvenimui užsitikrinti.
Pirmas aukštas: pliusai ir minusai
Gyvenimas pirmame aukšte turi savų privalumų ir trūkumų, ypač blokiniuose namuose. Štai keletas atsiliepimų iš žmonių, gyvenančių pirmame aukšte:
- Privalumai: Patogumas (nereikia laipioti laiptais), vėsumas vasarą, mažiau kaimynų, vaikams daugiau laisvės lakstyti.
- Trūkumai: Šaltesnis butas (ypač kampinis), mažiau natūralios šviesos, mažiau privatumo (reikia užuolaidų), girdimas laiptinės triukšmas.
Kai kurie gyventojai rekomenduoja apsišildinti grindis ir pasirūpinti rekuperacija, ypač jei butas kampinis. Taip pat svarbu pakeisti laiptinės duris, kad jos nesitrankytų.
Pertvarkos blokiniuose butuose: ką reikia žinoti
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui, kaip nutiko daugiabutyje Kaune.
Paprastuoju remontu laikomi darbai, kai nekeičiamos, nestiprinamos ir nesilpninamos bei nestatomos laikančiosios konstrukcijos, kai nekeičiamos ir neremontuojamos bendrosios inžinerinės namo sistemos, ir visi statybos darbai atliekami buto viduje, nekeičiant pastato išorės. Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje.
Daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė, tai nurodyta civiliniame kodekse. Konstrukcijų visiškas ar dalinis išardymas (angų kirtimas jose) tiesiogiai atsiliepia pastato stabilumui. Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute.
Kaip nustatyti, ar siena yra laikančioji, ar nelaikančioji
Išvada
Blokinis namas gali būti geras pasirinkimas, jei atsižvelgiate į galimus trūkumus ir esate pasiruošę investuoti į remontą ir pagerinimus. Prieš perkant butą, atidžiai apžiūrėkite namą, pasidomėkite apie jo būklę ir įvertinkite savo finansines galimybes.
Blokiniame name įrengtas butas.
Tikimės, kad ši informacija padės jums priimti teisingą sprendimą renkantis būstą!