Žemės sklypas teritorijoje su patvirtintais detalaus plano sprendiniais: ką daryti?

Šiame straipsnyje apžvelgsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą Lietuvoje, ypač daug dėmesio skiriant privažiavimo klausimams, sklypo paskirčiai ir kitiems svarbiems niuansams. Detalusis planavimas vėl tapo itin aktualus, todėl teikiame atnaujintą straipsnio versiją, atitinkančią dabartinį (2024 vasario mėn.) teisinį reguliavimą. Nors dabar detalieji planai daugeliu atvejų nebėra būtini, ten, kur jie yra, jų vis tiek reikia laikytis.

Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti? Svarbiausia, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu.

Detalusis sklypo planas yra svarbus dokumentas, nustatantis teritorijos naudojimo ir tvarkymo režimą. Detalusis planas (priešingai nei toponuotrauka) rodo ne esamą situaciją, bet norimą situaciją. Norėdamas pakeisti sklypų ribas (sujungti, padalinti sklypus) seniau kone visuomet privalėdavai daryti detalųjį planą.

Detaliojo Plano Rengimo ir Koregavimo Tvarka

Vadovaujantis LR Teritorijų planavimo įstatymu, detalusis planas rengiamas ne mažesnei nei kvartalo teritorijai. Keičiant ar koreguojant detalųjį planą, planuojama teritorija gali neatitikti kvartalo apibrėžties, jeigu detaliuoju planu anksčiau suplanuota teritorija mažesnė kaip kvartalas arba detaliojo plano sprendinius numatoma keisti mažesnėje kaip kvartalas suplanuotos teritorijos dalyje. Šiais atvejais planavimo darbų programoje papildomai nurodoma nagrinėjama (numatomų sprendinių įtaką patirianti) teritorija, atitinkanti kvartalo apibrėžtį.

Jei yra galiojantis detalusis planas, visų pirma būtina nustatyti ar jis turi būti koreguojamas, ar keičiamas. Detalusis planas turi būti keičiamas, kai numatomi sprendiniai neatitinka teritorijos planavimo sąlygų, išduotų rengiant patvirtintą detalųjį planą, ir reikia kreiptis visų naujų teritorijos planavimo sąlygų visoje anksčiau suplanuotoje teritorijoje ir (ar) kai visoje anksčiau suplanuotoje teritorijoje numatoma keisti visas galiojančiame detaliajame plane pagal teritorijų planavimo lygmenį nustatytas teritorijos naudojimo privalomąsias nuostatas, privalomuosius reikalavimus arba privalomą teritorijos naudojimo reglamentą.

Detalusis planas taip pat turi būti keičiamas, kai šio dokumento sprendinių įgyvendinimo stebėsenos ataskaitoje nurodoma, kad jį reikia keisti.

Detaliojo Plano Koregavimo Procedūra

Detaliojo plano koregavimo procedūra paprastai pradedama teikiant prašymą savivaldybei. Detaliojo plano iniciatyvos teisę turi fiziniai ir juridiniai asmenys. Planavimo iniciatoriaus pasiūlyme dėl teritorijų planavimo proceso inicijavimo nurodomi planavimo tikslai, planuojamos teritorijos vieta, preliminarus plotas, pridedama siūlomos planuoti teritorijos schema. Papildomus reikalavimus prašymui, jo formai ar priedams paprastai nustato kiekviena savivaldybė.

Detaliojo plano organizatorius (savivaldybė) sprendimą tenkinti prašymą ar pateikti argumentuotą atmetimą turi per 10 darbo dienų. Atsakingas savivaldybės atstovas priėmęs sprendimą dėl teritorijų planavimo dokumento rengimo, keitimo ar koregavimo ir (ar) finansavimo ir planavimo tikslų teritorijų planavimo proceso inicijavimo pagrindu, per 5 darbo dienas raštu apie tai praneša planavimo iniciatoriui, pateikdamas inicijavimo sutarties projektą ir nurodydamas šios sutarties pasirašymo vietą ir laiką.

Terminas sutarčiai pasirašyti negali būti ilgesnis kaip 10 darbo dienų nuo tokio pranešimo pateikimo planavimo iniciatoriui. Šios sutarties esmė - planavimo organizatorius leidžia planavimo iniciatoriui rengti detaliojo plano korektūrą. Pasirašyta sutartis turi būti skelbiama savivaldybės interneto tinklapyje ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje (TPDRIS).

Pasirašius inicijavimo sutartį ir ją įkėlus į TPDRIS, detaliojo planavimo iniciatoriui, ar jo pasirinktam rengėjui suteikiamos teisės prisijungti prie šios sistemos. Inicijavimo sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos ir galioja iki teritorijų planavimo dokumento tvirtinimo dienos, tačiau ne ilgiau kaip 7 metus.

Planavimo iniciatorius ar jo paskirtas rengėjas naudodamasis TPDRIS gali pateikti prašymą planavimo sąlygoms gauti. Jos turi būti išduodamos per 10 darbo dienų. Labai svarbu tinkamai išsiaiškinti, kurių institucijų planavimo sąlygos bus reikalingos. Pavyzdžiui, atliekant planavimo procedūras Kultūros paveldo saugomoje teritorijoje, būtina užsakyti Kultūros paveldo departamento planavimo sąlygas.

Gali atsitikti taip, kad neturint visų būtinų sąlygų ir neatlikus derinimo darbų su jas išdavusiomis institucijomis, visas procesas gali užstrigti jau pačioje pabaigoje, tikrinant detaliojo plano sprendinius VTPSI. Svarbu, kad rengiamo detaliojo plano sprendiniai neprieštarautų aukštesnio lygmens teritorijų planavimo dokumentams, pavyzdžiui, savivaldybės teritorijos bendrajam planui. Neretas atvejis kai koreguojamas patvirtintas detalusis planas leidžia daugiau nei vėliau patvirtintas bendrasis planas.

Parengus detaliojo plano sprendinius jie teikiami savivaldybės vyriausiojo architekto peržiūrai. Detaliojo plano derinimas prieš viešinimą dėl kažkokių priežasčių vykdomas ne TPDRIS. Taigi, prašymas teikiamas bendra tvarka savivaldybei. Prašymo įvykdymo terminas - 20 darbo dienų. Nereta praktika, kai savivaldybė teikia vis naujas pastabas jau atsakius į senas, kartais nesiremiant nei planavimo sąlygomis, nei planavimo darbų programa ar kitais dokumentais.

Apie parengtus detaliojo plano sprendinius, galimybes su jais susipažinti, pasiūlymų teikimo tvarką, viešo susirinkimo datą ir kitą teisės aktuose numatytą informaciją turi būti pranešama seniūnijos, kurios teritorijoje rengiamas teritorijų planavimo dokumentas skelbimų lentoje, savivaldybės tinklapyje ir TPDRIS sistemoje. Visuomenės supažindinimui su detaliojo plano sprendiniais turi būti skiriama ne mažiau kaip 10 darbo dienų, iš jų ne mažiau kaip 5 darbo dienos viešai detaliojo plano ekspozicijai.

Įvykdžius visas aukščiau aprašytas viešinimo procedūras, skelbimuose nustatyta data rengiamas viešas svarstymas, kurio metu visuomenei pristatomi detaliojo plano sprendiniai, taip pat atsakoma į kylančius klausimus. Planavimo organizatorius ar jo įgaliotas asmuo registruoja dalyvius ar jų įgaliotus asmenis, teikiamus pasiūlymus ir sudaro dalyvių sąrašą. Sąrašą pasirašo planavimo organizatorius ar jo įgaliotas asmuo. viešam svarstymui ar baigiamajam susirinkimui pirmininkauja planavimo organizatorius arba jo įgaliotas asmuo. Susirinkimo protokolas turi būti surašytas per 3 darbo dienas nuo viešo svarstymo dienos.

Pasiūlymai dėl teritorijų planavimo dokumentų planavimo organizatoriui teikiami raštu ar TPDRIS per visą teritorijų planavimo dokumentų rengimo laikotarpį iki viešo svarstymo pabaigos (pasiūlymus galima teikti ir žodžiu), išskyrus pakartotinį viešą svarstymą. Atsakymo į visuomenės atstovų pasiūlymus terminas nei Teritorijų planavimo įstatyme, nei poįstatyminiuose teisės aktuose nereglamentuotas.

Detaliojo plano korektūros byla su visuomenės dalyvavimo ataskaita keliama į TPDRIS derinimui. Detalųjį planą derina Teritorijų planavimo komisija, sudaryta iš savivaldybės atstovų, planavimo sąlygas išdavusių ir kitų Teritorijų planavimo įstatyme nurodytų institucijų. Derinimo terminas - 10 darbo dienų nuo prašymo derinti pateikimo dienos. Jeigu detaliajam planui nepritariama, pateikiami nepritarimo motyvai.

Atlikus detaliojo plano sprendinių derinimo procedūras, per TPDRIS teikiamas prašymas šio teritorijų planavimo dokumento patikrinimui valstybinę teritorijų planavimo priežiūrą atliekančiai institucijai - Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai (VTPSI). Jeigu detaliojo plano patikrinimo aktas per numatytą terminą nepateikiamas planavimo organizatoriui ir nenurodomos nepritarimo detaliajam planui priežastys, laikoma, kad teritorijų planavimo valstybinę priežiūrą atliekanti institucija patikrino ir pritarė parengtam detaliajam planui.

Detalusis planas teikiamas tvirtinti tik tuo atveju, kai ištaisomi VTPSI patikrinimo akte nurodyti trūkumai ir VTPSI pritaria detaliojo plano teikimui tvirtinti. Prašymas tvirtinti detalųjį planą teikiamas per TPDRIS sistemą.

Teritorijų planavimo dokumentai registruojami Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registre (TPDR). Detalusis planas TPDR turi būti užregistruotas per 9 darbo dienas. Priešingu atveju centrinė registro tvarkymo įstaiga arba registro tvarkymo įstaiga sustabdo registravimo procedūrą ir per 5 darbo dienas nuo dokumentų gavimo apie tai raštu informuoja duomenų teikėją, nurodydama netikslumus ir reikalaudama juos ištaisyti.

Detalusis planas įsigalioja kitą dieną po jo įregistravimo ir paskelbimo TPDR, jeigu sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo nenustatyta vėlesnė jo įsigaliojimo data.

Kada Rengiami Detalieji Planai?

Detalieji planai, keičiantys pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į kitos paskirties žemę, rengiami, jei toks keitimas numatytas savivaldybės ar jos dalies bendruosiuose, taip pat specialiuosiuose planuose. Detaliuoju planu nustatant teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą miestuose, miesteliuose ir jų įtakos zonose, planavimo sąlygose nurodomi reikalavimai inžineriniams tinklams prisijungti prie savivaldybės infrastruktūros.

Inžineriškai neparengtose teritorijose, kuriose numatoma statyti komunalinius inžinerinius tinklus, detalieji planai pastatų ir statinių statybai rengiami tais atvejais, jeigu jų planavimo tikslams įgyvendinti yra parengti būtinos inžinerinės infrastruktūros plėtros planai.

Teritorijų planavimo dokumento sprendinių pasekmių vertinimo etapas yra reikalingas teritorijų planavimo dokumento sprendinių poveikiui Vyriausybės nustatyta tvarka įvertinti. Rengiant detalųjį planą strateginis teritorijų planavimo dokumento sprendinių pasekmių aplinkai vertinimas atliekamas tik tuo atveju, kai tai numato įstatymai ir kiti teisės aktai.

Prieš pradėdamas rengti detaliojo planavimo dokumentus planavimo organizatorius Aplinkos ministerijos nustatyta tvarka kreipiasi į savivaldybės administracijos valstybės tarnautoją - savivaldybės vyriausiąjį architektą, kad pateiktų planavimo sąlygas. Planavimo sąlygos išduodamos per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos. Detaliųjų planų rengimo, svarstymo, derinimo, tikrinimo, tvirtinimo ir galiojimo tvarką nustato šis Įstatymas ir Aplinkos ministerijos patvirtintos detaliųjų planų rengimo taisyklės.

Detaliuosius planus tvirtina savivaldybės taryba arba savivaldybės administracijos direktorius tarybos pavedimu. Detalusis planas tvirtinti neteikiamas, jeigu valstybinės teritorijų planavimo priežiūros institucijos išvada dėl detaliojo plano tvirtinimo yra neigiama.

Tais atvejais, kai siūloma detalųjį planą tvirtinti, savivaldybės taryba ar jos įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius, atsisakę detalųjį planą tvirtinti, privalo planavimo organizatoriui pateikti motyvuotą atsakymą per 20 darbo dienų nuo plano pateikimo dienos.

Kaip Suprasti Detalųjį Planą?

Deja, vieno atsakymo čia nėra, nes skirtingi detalieji planai tuos pačius dalykus žymi skirtingai. Žymėjimų (spalvų, užbrūkšniavimų, lentelių, užrašų) reikšmės, naudojamos būtent tame plane, paprastai būna parašytos ant paties plano (šone, kampe ar atskirame lape). Tačiau tos reikšmės nurodytos terminais, kurie taip pat ne visiems suprantami.

• Detaliojo plano galiojimo ribos - iki čia galioja detalusis planas.
• Gatvių raudonosios linijos - gatvių ribos. Jomis apribojama ne tik važiuojamoji dalis, bet ir šaligatviai, lietaus latakai ir kita, kas būtina gatvei funkcionuoti.
• Užrašai “4A+m” ir panašūs nurodo, kiek maksimaliai aukštų pastatas ten gali stovėti.

Skaičiukai ties ...

Pirmieji Žingsniai Įsigyjant Žemės Sklypą

Pirmas žingsnis - įsitikinti, kad jūsų dovanotame žemės sklype galima statyba. Norint statyti gyvenamąjį namą, reikalinga įsitikinti, ar žemės sklypo paskirtis yra "vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos", ar sklypas apmatuotas kadastriniais matavimais, ar yra faktinis privažiavimas prie sklypo, ar jis legalus, kokios apsaugos zonos taikomos sklypui, užsakyti topografinį planą, susirasti projektuotoją, užsakyti projektą, gauti statybos leidimą.

Antra - jums reikia kreiptis į Projektuotoją, kad parengtų projektą ir jį suderinęs, gautų statybos leidimą Tada statysite ir galiausiai priduosite bei registruosite Registrų Centre viskas aprašyta: STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“

Sklypo Paskirtis

Turi būti tinkama sklypo paskirtis. Žemės ūkio, komercinės, rekreacijos, miškų ūkio paskirties žemėje namo statyba negalima. Jeigu sklypo paskirtis yra tinkama, susiraskite projektuotoją, kuriam patikėsite savo namo projektavimą. Projektuotojas nebūtinai turi būti architektas.

Apžiūrėkite Žemės Sklypą Vietoje

Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą.

Realus Privažiavimas

Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų. Laiku neišsiaiškinus privažiavimo aspektų, vėliau galite patirti neplanuotas finansines ir laiko sąnaudas.

Kaimynystė

Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Nemalonūs kvapai, kurie gali atsirasti, pavyzdžiui, gamybos procese ar auginant gyvulius, gali reikšti, jog Jūsų apžiūrimame sklype gali būti nuolat juntamos šalia vykdomos komercinės ar ūkinės veiklos pasekmės, taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir atitinkami ribojamai.

Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga, pavyzdžiui, girdimi transporto, įrenginių ar netoliese vykdomos veiklos skleidžiami garsai. Nemalonūs kvapai ir triukšmas gali būti rimtas dirgiklis gyvenant toje vietovėje, todėl turite įvertinti, ar galite toleruoti tokią aplinką. Vėliau, jau įsigijus žemės sklypą, ginčai dėl netoliese vykdomos veiklos gali būti bevaisiai ir reikalaujantys didelių sąnaudų.

Taip pat atkreipkite dėm...

tags: #sklypas #patenka #i #teritorija #su #patvirtintomis