Situacija, kai norite priduoti namą, bet bendrasavininkas nebaigė savo dalies darbų ir neleidžia atlikti kadastrinių matavimų, yra sudėtinga. Tačiau yra keli būdai, kaip ją spręsti. Šiame straipsnyje aptarsime teisinius aspektus ir galimus sprendimo būdus.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisė
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo. Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d.
Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str.). Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti.
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti, tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises. Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu). Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Svarbu išsiaiškinti ar yra galimybė padalyti daiktą natūra ir suformuoti atskirus nekilnojamojo turto objektus pagal teisės aktų (pvz., statybos, kadastrinių objektų formavimo ar žemės teisinius santykius reglamentuojančių teisės aktų) reikalavimus.
Nesusitarus dėl atidalijimo būdo, teismas gali priteisti kompensaciją pinigais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis. Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas.
Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus.
Ką daryti, jei bendraturtis nesutinka su statyba?
Jūsų atveju, jei rekonstrukcija buvo padalinta į atskiras dalis (jūsų ir kaimyno), galbūt yra galimybė pridavinėti jūsų dalį atskirai, jei statybos leidimas ir projektas tai leidžia. Įsitikinti ar galite užbaigti bent savo dalį.
Štai keletas žingsnių, kuriuos galite atlikti:
- Derybos: Kartais padeda derybos, kuriose aiškiai išdėstomi privalumai, kuriuos turės abu savininkai, jei bus užbaigti visi formalumai. Galite pasiūlyti sprendimus, kurie būtų naudingi abiem pusėms, pvz., padėti su jo dalimi, jei tai įmanoma.
- Oficialus pranešimas: Siųsti oficialų raštišką pranešimą su reikalavimu leisti atlikti kadastrinius matavimus ir pridavimą, nurodant, kad priešingu atveju bus būtina imtis teisinių veiksmų.
- Konsultacija su inspekcija: Galite pasikonsultuoti su Valstybine teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, kad sužinotumėte, ar galima išspręsti situaciją be kaimyno dalyvavimo, arba kad jie padėtų išspręsti kadastrinių matavimų klausimą. Kai kuriais atvejais inspekcija gali įsikišti į procesą.
- Teisinis kelias: Jei visi bandymai susitarti nepavyksta, galutinis žingsnis būtų teisinis kelias. Teismas gali įpareigoti kaimyną leisti atlikti matavimus arba priverstinai užbaigti bendrus darbus, reikalingus namui priduoti.
Apibendrinant, situacijos, kai bendraturtis nesutinka su statybomis, gali būti sudėtingos, tačiau yra įvairių teisinių ir praktinių priemonių, kurios gali padėti išspręsti problemą. Svarbu žinoti savo teises ir, jei reikia, kreiptis į specialistus.
DUK
Kokia yra bendraturčio pirmenybės teisė pirkti namo dalį?
Pagal LR Civilinį kodeksą, parduodant bendrosios nuosavybės dalį, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis ir kaina, kuria ketinate parduoti trečiajam asmeniui. Apie ketinimą parduoti privalote juos informuoti per notarą raštu.
Kiek laiko bendraturtis gali svarstyti pasiūlymą pirkti?
Bendraturtis turi apsispręsti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Jei per šį laiką jis nepareiškia noro pirkti arba raštiškai atsisako, namo dalį galite laisvai parduoti bet kuriam kitam asmeniui.
Ką daryti, jei kiti savininkai nesutinka su pardavimu ar vengia priimti laiškus?
Kito bendraturčio sutikimo pardavimui nereikia - Jums reikia tik įrodymo, kad tinkamai jį informavote per notarą. Jei bendraturtis vengia priimti notaro siunčiamą pranešimą, tuomet reikia patalpinti prnešimą į respublikinės spaudos leidinius.
Ar galima parduoti namo dalį be nustatytos naudojimosi tvarkos?
Taip, tai įmanoma, tačiau tokio turto vertė rinkoje yra mažesnė. Pirkėjai ir bankai paprastai reikalauja, kad būtų nustatyta naudojimosi tvarka (kuris kambarys ar sklypo dalis kam priklauso). Geriausia šią tvarką patvirtinti pas notarą dar prieš pradedant pardavimo procesą.
Ar galiu parduoti dalį namo, jei jame gyvena kitas bendraturtis?
Taip, gyventi bendraturtis gali, tačiau tai neatima jūsų teisės disponuoti savo turtu. Svarbu pirkėją informuoti apie esamą situaciją, nes tai gali turėti įtakos sandorio kainai arba pirkėjo apsisprendimui.
Ar dovanojant namo dalį taip pat galioja pirmenybės teisė?
Ne, dovanojimo atveju bendraturčių pirmenybės teisė negalioja. Tačiau svarbu žinoti, kad fiktyvus dovanojimo sandoris, kuriuo bandoma užmaskuoti pardavimą, gali būti ginčijamas teisme kaip apsimestinis sandoris.
Svarbiausi aspektai
| Veiksmas | Aprašymas |
|---|---|
| Derybos | Bandykite susitarti su bendraturčiu taikiu būdu, siūlykite kompromisus. |
| Oficialus pranešimas | Raštu informuokite bendraturtį apie savo ketinimus ir reikalavimus. |
| Konsultacija su inspekcija | Kreipkitės į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją dėl konsultacijos. |
| Teisinis kelias | Jei nepavyksta susitarti, kreipkitės į teismą. |