Žemės sklypo pertvarkymas yra procesas, kurio metu keičiamos žemės sklypo ribos, plotas ar paskirtis. Vienas iš būdų tai padaryti - amalgamacija. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra, kaip vyksta procesas ir kokie reikalavimai keliami.
Kas yra žemės sklypo amalgamacija?
Formavimo pertvarkymo projektas - pasivadina Amalgamacija.
Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 26 dalyje nurodyta, kad žemės sklypų perdalijimas - tai bendros ribos pakeitimas, kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kito žemės sklypo, neformuojant atskiro naujo sklypo.
Žemės sklypų perdalijimas - tai bendros ribos pakeitimas, kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kito žemės sklypo, neformuojant atskiro naujo sklypo.
Jeigu abiejų besiribojančių žemės sklypų paskirtis sutampa ir pertvarkoma dalis neviršija 0,04 ha (400 m²), galima vykdyti žemės sklypų perdalijimą (amalgamaciją) nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto.
To paties įstatymo 40 straipsnio 6 dalies 9 punktas numato, jog dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų perdalijimas gali būti vykdomas nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu tenkinamos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėse (patvirtintose LR žemės ūkio ir aplinkos ministrų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513) nustatytos sąlygos.
Pagal Taisyklių 6 punktą, tai leidžiama, kai perdalijamos sklypų dalys yra neracionalaus dydžio ir neviršija 0,04 ha (kitos paskirties žemei - šiuo atveju kitos paskirties gyvenamos paskirtie sklypams) bei po pertvarkymo nei vienas iš sklypų netampa mažesnis, nei minimalius reikalavimus atitinkantis žemės sklypas pagal savo paskirtį.
Svarbu įvertinti, kad po perdalijimo abiejų sklypų plotai ir matmenys turi atitikti teisės aktuose nustatytus minimalius normatyvus pagal žemės naudojimo paskirtį, taip pat būtina išsaugoti privalomus privažiavimus bei nepažeisti kitų galiojančių specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.
Apibendrinant, jei abu sklypai yra tos pačios paskirties ir keičiama dalis neviršija 0,04 ha, bendrą ribą galima perkelti taikant žemės sklypų perdalijimo (amalgamacijos) procedūrą, nerengiant formavimo ir pertvarkymo projekto; jei sąlygos netenkinamos, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projektą ar kitą teritorijų planavimo dokumentą.
Kaip vyksta žemės sklypo amalgamacijos procesas?
Praktikoje ši procedūra vyksta taip:
- matininkas, parengia žemės sklypų perdalijimo planą.
- Jame tiksliai suprojektuojama, kokia sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kaimyninio sklypo.
- Planas derinamas su abiejų sklypų savininkais bei savivaldybės administracijos direktoriumi.
- Sprendimą dėl perdalijimo būdu patikslintų sklypų plotų ir ribų patvirtinimo priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
- Po tokio sprendimo galima atnaujinti abiejų sklypų kadastro duomenis pagal kadastro nuostatų reikalavimus ir kreiptis į notarą dėl dalies sklypo perleidimo sandorio įteisinimo (jei keičiasi sklypų plotai).
Supaprastintas formavimo ir pertvarkymo projektas, kai keičiamos gretimų žemės sklypų ribos t.y. vieno žemės sklypo dalis atidalijama nesuformavus atskiro žemės sklypo ir sujungiama su greta esančiu žemės sklypu.
Abiejų žemės sklypų paskirtys turi sutapti. Projekto nereikia rengti ZPDRIS, todėl derinimo procesas paprastesnis ir greitesnis.
Kada reikalingas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas?
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai reikalingi, kai:
- padalijamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas suformuojant atskirus žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus.
- atidalijamas iš bendrosios nuosavybės teise priklausančio žemės ūkio paskirties žemės sklypo miškų ūkio paskirties žemės sklypas.
Teisės aktai, reglamentuojantys žemės sklypų formavimą ir pertvarkymą
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo procesą reglamentuoja šie teisės aktai:
- Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymas
- Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės
Šios taisyklės yra taikomos kaimo gyvenamosioms vietovėms, miestams po 1995 m. birželio 1 d., jeigu nenumatomi teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo pakeitimai (išskyrus žemės servitutų nustatymą ar panaikinimą ir atvejus, numatytus Taisyklių 5 punkte).
Projektas yra vietovės lygmens specialusis teritorijų planavimo dokumentas - žemėvaldų projektas (planas), rengiamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymu, Lietuvos Respublikos žemės įstatymu.
Ribojimai formuojant žemės sklypus
Formuojant naujus žemės sklypus, svarbu atsižvelgti į tam tikrus ribojimus:
- Žemės sklypų ribos turi būti derinamos su natūraliomis (gamtinėmis) ribomis (upėmis, upeliais, melioracijos grioviais ar kanalais, ežerais, tvenkiniais, griovomis (raguvomis), medžių eilėmis) arba su statinių bei įrenginių išdėstymu.
- Naujai formuojamo ar pertvarkomo žemės sklypo ribos negali kirsti gyvenamųjų vietovių teritorijų ir administracinių vienetų ribų.
- Kai skaidomas vientisas ariamos žemės, pievų ar miško masyvas, formuojami žemės sklypai turi būti kompaktiški, stačiakampio arba panašios formos ir racionaliai išdėstyti.
- Žemės sklypas prie geležinkelių, valstybinės reikšmės kelių, turinčių nustatytas kelio juostas, formuojamas sklypo ribas sutapatinus su kelio juostų ribomis.
- Prie statinio ar įrenginio gali būti formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
Žemės sklypo ribos pagal tvorą ar daugiamečius želdinius
Žemės sklypo riba pagal tvoros ar daugiamečių želdinių kraštą, žemės savininkams nesusitarus kitaip, nustatoma tvorą ar daugiamečius želdinius priskiriant tam žemės sklypui, kurio savininkas yra ir tvoros ar daugiamečių želdinių savininkas, arba tvoros ar daugiamečių želdinių viduriu, jeigu tvora ar daugiamečiai želdiniai tarnauja abiem žemės sklypams.
Kiti svarbūs aspektai
- Atskiru žemės sklypu neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.
- Formuojami mėgėjiško sodo teritorijoje žemės sklypai turi būti ne didesni kaip 0,12 ha, išskyrus atvejus: kai formuojami valstybinės žemės sklypai, prie kurių neįmanoma suformuoti privažiuojamojo kelio; kai formuojami bendrojo naudojimo žemės sklypai.
Projekto sprendinių brėžinys
Projektiniai sprendiniai pateikiami projekto sprendinių brėžinyje, kuris parengiamas ortofotografiniame žemėlapyje (mėgėjiško sodo teritorijose esantys sklypai topografiniuose planuose).
Brėžinyje turi būti nurodoma:
- formuojamų žemės sklypų ribos ir jų linijų ilgiai.
Projekto rengėjas sprendinių poveikį vertina vadovaudamasis Teritorijų planavimo dokumentų sprendinių poveikio vertinimo tvarkos aprašu.
Projekto derinimas ir tvirtinimas
Planavimo organizatoriui sutikus su parengto projekto sprendiniais, projektas viešai svarstomas, derinamas ir tvirtinamas supaprastinta tvarka, vadovaujantis Visuomenės dalyvavimo teritorijų planavimo procese nuostatais.
Planavimo organizatorius apie supaprastinta tvarka rengiamą žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą registruotais laiškais informuoja besiribojančių su pertvarkomu ar formuojamu žemės sklypu (sklypais) žemės sklypų savininkus ir naudotojus, nurodydamas galimybes susipažinti su parengtu teritorijų planavimo dokumentu, arba su šiuo dokumentu supažindina juos asmeniškai.
Susipažinti su žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto sprendiniais ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinių poveikio vertinimo ataskaita skiriamas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų laikotarpis.
Praėjus nustatytam sprendinių apskundimo terminui, projektas teikiamas tikrinti Žemės tvarkymo departamentui vadovaujantis Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei statinių naudojimo priežiūros nuostatais.
Planavimo organizatorius projektą ir dokumentus, įrodančius, kad besiribojančių su pertvarkomu ar formuojamu žemės sklypu (sklypais) žemės sklypų savininkai ir naudotojai buvo supažindinti ar kviesti susipažinti su projekto sprendiniais (brėžinys su susipažinusių asmenų parašais, išsiųstų laiškų kopijos), teikia derinančioms institucijoms.
Projektas laikomas suderintu, kai yra derinimo įrašas projekto sprendinių brėžinyje arba teigiamas raštiškas atsakymas.
Patvirtinus projektą, Žemėtvarkos skyrius jį ne vėliau kaip per 15 dienų įregistruoja savivaldybės administracijos tvarkomame Teritorijų planavimo dokumentų registre Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registro nuostatų.
Apskrities viršininko įsakymas dėl projekto patvirtinimo paskelbiamas vietinėje spaudoje, o teritorijų planavimo dokumentas - apskrities viršininko administracijos interneto tinklalapyje.
Kadastriniai matavimai
Įgyvendinant projektą būtina:
- atlieka pertvarkomų žemės sklypų kadastrinius matavimus.
- Jeigu projekto rengėjas neturi licencijos atlikti kadastrinius matavimus, privalo pasitelkti asmenis, turinčius šiam darbui atlikti reikalingas licencijas, išduotas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, Geodezinių, topografinių ir kartografinių darbų licencijavimo taisyklių.
- Žemės sklypų pertvarkymo planą ir pertvarkytų ar naujai suformuotų žemės sklypų kadastro duomenis tvirtina apskrities viršininkas žemės sklypų kadastrinių matavimų bylas priėmusio Žemėtvarkos skyriaus teikimu.
Žemės sklypų kadastriniai matavimai
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą atliekami suformuotų ar pertvarkytų žemės sklypų kadastriniai matavimai, nustatant žemės sklypų ribų posūkio taškus ir riboženklių koordinates valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje.
Vadovaujantis Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių, 3.1 punktu, atidalijant žemės ūkio ir miškų ūkio paskirties žemės sklypus, sugrąžintus bendrąja daline nuosavybe natūra po 1997 m. liepos 1 d., kadastriniai matavimai nustatant ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje neatliekami arba atliekami planavimo organizatorių prašymu.
Šiuo atveju žemės sklypai matuojami ir jų planai bei kadastro duomenys parengiami vadovaujantis Žemės reformos žemėtvarkos projektų kaimo vietovėje rengimo metodika.
Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų.
Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami.
Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų.
Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas.
Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas.
Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.
Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.
Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu.
Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
Po to projektas teikiamas patikrinimui.
Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip:
- koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas,
- koks numatomas planuojamos teritorijos plotas,
- kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime,
- bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Taigi, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
tags: #sklypo #pertvarkymas #amalgamacijos #budu