Sklypo Užstatymo Intensyvumo ir Aukštingumo Reikalavimai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime sklypo užstatymo intensyvumo ir aukštingumo reikalavimus, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir teritorijų planavimo dokumentais. Aptarsime, kaip šie rodikliai yra nustatomi, kokią įtaką jie daro teritorijų tvarkymui ir statinių projektavimui, bei pateiksime pavyzdžių iš Plungės dvaro sodybos.

Statybos techniniame reglamente STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ nurodomi sklypo ir statinių (techniniai ir paskirties) rodikliai bendruoju atveju.

Sklypo plotą galima rasti nuosavybės dokumentuose: nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše ar sklypo ribų plane.

Užstatymo aukštis - vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).

Teritorijų planavimo dokumentuose nustatomas teritorijos užstatymo aukštingumas, formuojamos žemaukščių ir daugiaukščių pastatų teritorijos.

Šis aukštis nustatomas metrais arba pastato aukštais. Priklausomai nuo planavimo dokumentuose nurodytų dydžių teritorijoms taikomi skirtingi aukštingumo apribojimai.

Užstatymo intensyvumas - visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).

Užstatymo intensyvumas tiesiogiai susijęs su leistinu užstatymo aukščiu. Jei teritorijoje aukštingumas leidžiamas didesnis - galima suprojektuoti daugiau aukštų, tuo pačiu ir daugiau bendrojo pastato ploto.

Užstatymo tankis - pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).

Šis parametras apibūdina sklypo dalį, kurią galima užstatyti. Kuo leidžiamas didesnis užstatymo tankumas, tuo didesnę sklypo dalį galima užstatyti.

Apželdinama teritorijos dalis - apželdinti planuojamos sklypo dalies ploto santykis su žemės sklypo plotu. Tai parametras saugantis teritorijas nuo visiško užstatymo pastatais bei kietomis dangomis.

Leistinas rodiklių vertes nustato planavimo dokumentai: Bendrieji, specialieji ir detalieji planai.

Rengiant pastatų projektus vadovaujamasi išduotomis projektavimo sąlygomis, specialiaisiais architektūriniais reikalavimais bei šiais planais.

Planavimo dokumentai negali prieštarauti aukštesnio lygmens dokumentams. Pagal bendruosius ir specialiuosius planus rengiami detaliųjų planų projektai.

Maksimalius rodiklius naudinga žinoti prieš perkant sklypą ar planuojant veiklą jau įsigytame. Teritorijų tvarkymas ir statinių projektavimas apibrėžiami šių rodiklių ribose.

Todėl ne visi sklypai gali atitikti turimus lūkesčius.

Norint geriau suprasti, kaip šie principai veikia praktikoje, panagrinėkime Plungės dvaro sodybos pavyzdį.

Plungės Dvaro Sodyba: Istorinis Kontekstas ir Reikalavimai

Plungės dvaro sodyba yra kompleksinis objektas, turintis paminklinį statusą, patvirtintą Lietuvos Respublikos kultūros ministro įsakymu 2005-04-29 Nr. Įdomu tai, kad namas S. Dariaus ir S. Girėno g. 23 taip pat turi istorinę ir architektūrinę vertę, o tai patvirtina Lietuvos Respublikos kultūros ministro 2005-04-29 įsakymas Nr. 1.2.

Plungės dvaro ištakos siekia XVII a., pradedant pirmaisiais valdytojais - Mykolu Aleknavičiumu, Stanislovu Kazimieru Vaina, Krišpinais-Kiršenšteinais, Valavičiais. Nuo 1770 m. savininku tampa Ignas Masalskis, vėliau jo duktė Apolonija, o nuo 1806 m. - grafas Platonas Zubovas, kuris 1873 m. Plungę ir dvarą parduoda kunigaikščiui Ireniejui Oginskiui.

Dvaro centriniai rūmai buvo pastatyti 1879 m. pagal vokiečių architekto Karlo Lorentzo projektą. Rūmai yra neorenesansinio stiliaus, dviaukščiai su trijų aukštų centriniu ir kraštiniais rizalitais, pastatyti kompoziciniame ansamblio centre pietinėje reprezentacinio kiemo pusėje.

Parkas suformuotas 45 ha plote, kurio rytinėje ir vakarinėje dalyse iš šiaurės į pietus nusidriekusios tvenkinių grandinės, o pietinėje dalyje vingiuoja Babrungas.

Ansamblį formuoja ne tik neorenesansinio stiliaus rūmai, oficinos, bet ir raudonų plytų neogotikiniai pastatai, kurių vienas (buv. Savo klestėjimo laikais XIX a. pab. - XX a. pr. dvaras buvo naudojamas rezidenciniams tikslams ir ūkinė veikla jame nebuvo išvystyta.

Dvaras garsėjo savo kultūrine bei švietėjiška pakraipa - čia nuo 1873 m. veikė garsioji Oginskių muzikos mokykla, kurioje mokėsi M.K.Čiurlionis.

1922 m. Plungės dvaro sodyboje įsikuria Žemės ūkio mokykla, kuri įnešė pakitimų ne tik susijusių su pastatų funkciniu panaudojimu, bet ir su naujų statinių atsiradimu, kurie pažeidė ansamblio kompozicinį vientisumą. 1934 m. atsikėlus kariškių pulkui, rūmai buvo pritaikyti atskiriems butams.

Antrojo pasaulinio karo metais įsiliepsnojus gaisrui rūmuose, jie dar kartą stipriai nukentėjo. Po to nebuvo naudojami iki 1956 metų. 1953 m. buvo pradėti restauravimo darbai, nes buvo nuspręsta į Plungės dvaro ansamblį perkelti Rietavo žemės ūkio technikumą. Tų darbų metu buvo rasti užrašai, kuriuose kalbama apie tikslią rūmų statybos datą bei jų pašventinimo faktą 1879 m.

1994 m. 1.3. Paminklinėje dvaro sodybos teritorijoje išlikę 10 dvaro laikotarpio pastatų. Jie statyti trimis etapais: pirmasis - valdant grafams Zubovams, t.y. iki 1873 m., antrasis - valdant kunigaikščiams Oginskiams iki 1922 m.

Sodybos centrinėje dalyje suplanuota reprezentacinė zona, kurios kompozicinis akcentas - didingi ir puošnūs neorenesansiniai rūmai su skulptūromis ant parapeto. Jie stovi terasoje, kurią puslankiu juosia baliustrada (žr. F36). Terasa yra iškilusi virš parko nusidriekusio Babrungo dešiniuoju krantu dalies.

Rūmai unikalus kodas 448, buvęs kodas G213K1P) (ekspl. Nr. 1) statyti 1876-1879 m. pagal vokiečių architekto Karlo Lorentzo projektą. Tai istorizmo epochos statinys, priskiriamas itališkajam neorenesansui. Rūmai yra stačiakampio plano, dviaukščiai, su triaukščiais rizalitais ir rūsiu po šiaurine dalimi, (žr. F31). Monumentalius rūmų fasadus skaido horizontalios ir vertikalios traukos, puošia rustika, turtingi frizai, piliastrai, langų sandrikai ir apvadai. Rizalitų fasadus skaido pusapskričių arkų langai, kampus puošia skulptūros. Centrinį rizalitą vainikuoja skulptūrinė grupė. Pastato viršų apjuosia baliustrada. Prie rytinio ir vakarinio fasadų pristatyti priestatėliai, virš kurių įrengti balkonai.

Rūmų viduje patalpos suplanuotos anfiladiškai. Pirmame a. buvo šeimininkų gyv. kambariai, antrame - reprezentacinės salės, o trečiame buvo apgyvendinami svečiai. Interjerus puošė lipdyba, tapyba, drožinėti paneliai, puošnios glazūruotų koklių krosnys, sudėtingo piešinio skydiniai parketai. Pastato interjerai labai nukentėjo I-mojo pasaulinio karo metais. II-ojo pasaulinio karo metu rūmai sudegė. Liko tik išorės ir dalis vidaus sienų. Visai sunaikinti interjerai bei dalis planinės struktūros.

Oficina (kairioji) (unikalus kodas 24770, buvęs kodas G213K2P) (ekspl. Nr. 2) statyta 1873-1879 m. pagal to paties, kaip ir rūmai, architekto K. Lorentzo projektą, (žr. F34). Oficinos architektūroje vyrauja kuklesnės, tačiau panašios į centrinių rūmų, neorenesanso formos. Tai dviejų aukštų, su triaukšte rytine dalimi, pastatas. Planas buvo „L“ raidės formos, tačiau XX a. pradžioje nugriovus pietinį sparną, liko stačiakampis. Pastatas kompaktinio tūrio koridorinės plano struktūros. Pirminė planinė struktūra - dalinai suardyta. Pastato pirminė paskirtis - tarnų namas, oranžerija ir mergaičių mokykla.

Oficina (dešinioji) (unikalus kodas 24771, buvęs kodas G213K3P) - statyta 1876-1879 m. pagal architekto K. Oficina „L“ raidės plano, sudėtinės planinės struktūros dviaukštis statinys, sparnų susikirtime turintis 3-jų aukštų rizalitą. Fasadų architektūra vientisa, sienų plokštumas skaido puošniais apvadais ir sandrikais įrėminti langai, stačiakampės nišos, horizontalios profiliuotos tarpaukštinės juostos. Stogą remia laiptuotas karnizas. Architektūrinėmis formomis turtingiausias kampinis rizalitas. Rizalito viršuje-piliastrų remiamas platus antablementas su plačiu metopomis ir triglifais puoštu konsoliniu frizu.

Oginskių valdymo laikotarpiu oficinoje buvo dvaro buhalterija, miško verslo kontora, gyveno dvaro administratorius, tarnai. Pastatas buvo vadinamas dvaro administracija. 1889-1892 m. čia veikė muzikos mokykla. Vėliau pastate buvo įrengti butai. Tarybiniais metais oficinoje buvo Plungės statybos technikumo laboratorijos ir mokymo klasės.

Žirgynas (unikalus kodas 24772, buvęs kodas G213K4P) (ekspl. Nr. 4). Pastatas statytas XIX a. viduryje, (žr. F19, F21, F22, F32). Tai tipiškas istorizmo laikotarpio „plytų stiliaus“ su neogotikos bruožais statinys. Stambaus tūrio vienaukštis, sudėtingos planines konfigūracijos, dengtas dvišlaičiu stogu. Jo pagrindas - ištęstas stačiakampis. Pietinėje pusėje - trys rizalitai - centrinis ir du šoniniai.

Parko vartai (unikalus kodas 24773, buvęs kodas G213K5P) (ekspl. Nr. 5). Statyti XIX a. antroje pusėje. Tai puošnių neorenesansinių formų, simetriškos kompozicijos statinys, kurį sudaro du monumentalių formų stulpai su stovinčių karių figūromis nišose, o viršų puošia meškų, laikančių Oginskių giminės herbą skulptūros.

Skalbykla (unikalus kodas 24774, buvęs kodas G213K6P) (ekspl. Nr. 6). Statyta XIX a. pabaigoje, (žr. F40).Tai tipiškas „plytų stiliaus“ statinys. Pastatas stačiakampio plano, sudėtinės planinės struktūros, su nežymiai išsikišusiu centriniu rizalitu pagrindiniame - pietryčių fasade. Plytų sienų plokštumas skaido mentės, o langų, durų angas ir nišas puošia išmūrytos taisyklingos segmentinės sąramos. Sienų plokštumas užbaigia dantyta plytų juosta.

Oranžerija, vad. Laikrodine (unikalus kodas 24775, buvęs kodas G213K7P) (ekspl. Nr. 7) (žr. F38). Statyta grafo A. Zubovo laikais - 1846 m. Manoma, kad tai buvo pirmieji Plungės dvaro rūmai. Jų išorės architektūra atkartoja sumažintas gotikinių Florencijos Palazzo Vecchio rūmų formas. Pastato visumą sudaro keli tarpusavyje sujungti tūriai: pagrindinio - kubo formos, stačiakampio plano, dviejų aukštų su pastoge ir šalia stovinčio buv. sodininko namo - žemesnio, dviejų a. kvadratinio plano. Abu pastatus jungia arkinis praėjimas su balkonu viršuje.

Sargo namas (unikalus kodas 24776, buvęs kodas G213K8P) (ekspl. Nr. 8). Statytas XIX a. II-oje pusėje ir nuo statybos meto esminių tūrio ir planinės struktūros rekonstrukcijų nepatyrė. Tai gražių proporcijų vieno aukšto statinys, turintis klasicizmo architektūros bruožų. Beveik kvadratinio plano, kompaktiško tūrio nedidelis namas, dengtas dvišlaičiu skardiniu stogu. Pastato šiaurės rytų kampe - rizalitas, iškylantis virš pagrindinio tūrio ir iš visų keturių pusių apvainikuotas frontonais. Šiauriniame rizalito fasade įrengtos pagrindinės įėjimo durys, vedančios į nedidelį tambūrą, iš kurio įrengti įėjimai į kitas patalpas. Pastato fasadai - asimetriški.

Advokatų namas (unikalus kodas 24777, buvęs kodas G213K9P). (ekspl. Nr. 9). (žr. F41). Prižiūrėtojo namas (unikalus kodas 24778, buvęs kodas G213K10P). (ekspl. Nr. 10). Statytas XIX a. pabaigoje. Tai „plytų stiliaus“, kompaktiško tūrio, beveik kvadratinio plano, vieno aukšto pastatas. Raudonų plytų mūrą puošia kampinės mentės,“ dantukai“, iškilūs įrėminimai. Šalia šio pastato yra išlikęs to paties stiliaus, buvusių „Raudonųjų“ vartų piliorius (žr.

Teritorijos pietinėje dalyje (kairiajame Babrungo krantu) susiformavusioje visuomeninėje-kultūrinėje zonoje, ant Laisvės alėjos ašies stovi XX a. pirmoje pusėje statytas dabartinės bibliotekos pastatas (tarpukario Lietuvos laikų miškų urėdija), priešais šį pastatą - to paties laikotarpio vartai (žr. F5). Pati Laisvės alėja šiuo metu apleista, o joje susodintos ir nereguliariai karpomos liepos užstoja vaizdą (žr.

Parkas (unikalus kodas 24779, buvęs kodas G213K11P). Vienas svarbiausių dvaro sodybos komponentų - sudėtinės kompozicijos parkas. Į vakarus nuo rūmų parko išplanavimas geometrinis: liepų ir klevų alėjomis suskirstytas į taisyklingas stačiakampes aikšteles. Didžioji parko dalis peizažinio išplanavimo, suprojektuota puikiai išnaudojant dėkingas gamtines sąlygas.

Plastiškai išsivingiavusi parko teritorija Babrungo vaga, jo slėniai ir krantų terasos, lygūs tvenkinių vandens paviršiaus „veidrodžiai“ ir užtvankų kaskados, išraiškingos medžių grupės sukuria nepakartojamas erdves. Nedaug rekonstrukcijų paliesta parko pietvakarinė dalis su gamtos paminklu „Perkūno“ ąžuolu, šimtamečių ąžuolų grupėmis ir tankiais, sunkiai praeinamais Babrungo slėnių sąžalynais, primena senovės miškus - alkus, ir, kaip spėjama, buvusias pagonybės laikų šventyklas - ramovę (vad. rikojotu).

Šiuo metu yra išlikę liepų alėjų fragmentai palei takus (žr. F21, F22, F27, F30), parko teritorijoje - senų vertingų rūšių medžių ir jų grupių. Tačiau yra parko erdves darkančių pokario metais pasodintų medžių eilių. Iš istorinių parko tyrimų (autorė A.Kasperavičienė) žinome, kad priešais rūmus ir jų vakarinėje pusėje buvę kiliminiai arabeskiniai gėlynai. Jie neišlikę, bet jau pradėti atkurti kartu su šešiais stačiakampiai bosketai, kurių kontūrus formuoja žaliatvorės. Iki mūsų dienų išlikę jų fragmentai. Sunykęs ir dvaro laikais augintas daigynas, menkai išlikęs senasis sodas rytinėje parko dalyje.(žr.

Archeologinių tyrimų metu dvaro sodybos teritorijoje rasta buvusios tvoros pamatų fragmentai, fazaninės ir muzikontinės pamatų liekanos, prie kairiosios oficinos pietrytinės dalies buvusios oranžerijos pamatų fragmentai, taip pat akmeninės sienutės liekanos greta šio pastato (žr.

Vertybės teritorijoje yra keletas XX a. antros pusės pastatų, visiškai netinkančių dvaro aplinkai ir ją darkančių. Tai silikatinių plytų ūkiniai pastatai prie prižiūrėtojo namo (žr. F16), utilitariniai statiniai netoli kairiosios oficinos, teritorijos šiaurės rytų dalyje esantys angaras, sandėlis ir stoginė (žr. F25), taip pat ūkinis pastatas prie advokatų namo.

Reprezentacinėje dvaro sodybos teritorijoje esantys transformatorinės pastotės ir siurblinės statiniai rekonstruojami. Tarpukario laikų stadionas esantis prie pat rytinio įvažiavimu alėjos, taip pat nėra būdingas dvaro teritorijai ir turėtų būti vizualiai atribotas nuo parko erdvių.

Rekomenduojama pertvarkyti pietrytinėje teritorijos dalyje esančias tribūnas ir jų aplinką, kuri taip pat yra svetimkūnis dvaro sodybos aplinkoje (žr.

Vertybės teritorijos pietinė vizualinės apsaugos pozonio teritorija užstatyta sodybinio tipo užstatymu daugumoje gyvenamaisiais pastatais (žr. F7, F8, F10, F11, F42), Nemaža dalis šioje zonoje esančių sklypų tvoromis ir ūkiniais pastatais nusidriekia iki pat vertybės teritorijos pietinės ribos, „uždarydami“ Babrungo šlaitus, blokuodami priėjimą prie vandens. Šiaurinėje vizualinės apsaugos pozonio teritorijoje yra stambių pramoninių pastatų, taip pat nedidelė sodyba visai prie pat vertybės teritorijos ribos.

Plungės dvaro sodybos kompoziciją iš esmės sudaro dviejų pirmųjų etapų pastatai (statyti grafų Zubovų iki 1873 m. Plungės dvaro parkas priskiriamas landšaftiniams taip vadinamiems angliškojo tipo parkams, nuo XVIII a. plitusiems iš Anglijos ir per XIX a. įsivyravusiems visoje Europoje. Parko planas - sudėtims.

Dvaro sodybos planinė struktūra yra teritorinio koncentruoto (vienos koncentracijos) centrinio tipo. Tokios planinės struktūros sodybos tipą sudaro didelės teritorijos sodyba, kurioje aplink vieną reprezentacinį (šiuo atveju ir gyvenamąjį - buitinį) kiemą išsidėstę pastatai ir statiniai, kuriuos gaubia didelė parko teritorija, sodas bei daigynas rytinėje dalyje.

Kadangi Plungės dvaras - buvo daugiau rezidencinio tipo, kuriame ūkinė veikla nebuvo vystoma, todėl nėra ir ūkinės paskirties pastatų bei ryškios ūkinės ar gamybinės zonos. Teritorijos rytinėje dalyje, prie sodo stovi skalbyklos pastatas ir buvusios „muzikontinės“ pamatai, prie daigyno - oranžerijos (vadinamos laikrodine) pastatas ir išlikę šiltnamių pamatai.

Centrinėje dvaro sodybos dalyje yra taisyklingas stačiakampis alėjų tinklas, ir keturių pastatų architektūrinis ansamblis, kur pastatai išdėstyti simetriškai susikertančioms kompozicijos ašims. Į centrinė teritorijos dalį privažiuojama iš trijų pusių.

Nuo S. Dariaus ir S. Girėno gatvės link reprezentacinio kiemo veda plati alėja, einanti tarp stadiono ir buvusio sodo, prasidedanti monumentaliais neorenesansiniais vartais su skulptūromis. Iš šiaurės link reprezentacinio kiemo veda kelias, kurio ašis sutampa su centrine viso ansamblio kompozicijos ašimi. Iš vakarų pusės link reprezentacinio kiemo taip pat veda plati alėja.

Nuo miesto centro į dvaro sodybos teritoriją iš pietų pusės patenkama pėsčiųjų tiltu, iki kurio nuo centrinės miesto gatvės veda iškilminga Laisvės alėja (bulvaras), apsodinta liepų eilėmis. Pietinėje jos pusėje stovi Šv.Flarijono skulptūra, o šiaurinėje - Laisvės skulptūra. Ši alėja pirmiausiai atveda į dvaro teritorijoje jau XX a. pr. 2. Plungės dvaro parkas yra vienas charakteringiausių XIX a.

Dvaro teritorijoje esančius menkaverčius ir parko aplinką darkančius XX a. III. 1. Projekto sprendiniai parengti detalizuojant Telšių teritorinio padalinio 2008-11-13 d. aprobuotą koncepciją. Sprendiniuose patikslintos 2005 m. balandžio 19 d. nustatytos vertybės teritorijos ir apsaugos zonos ribos bei, vadovaujantis LR Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo III sk. 11 str. (Žin., 1995, Nr. 1.1. Vertybės teritorijos ribos patikslintos, sutapdinant jas su kadastrinio sklypo riba.

Vadovaujantis šia nuostata, labiausiai keičiasi šiaurinės ribos atkarpa tarp koordinuotu taškų „H“ ir „K“. Likusi dalis, sutapdinus su suformuotomis kadastrinėmis sklypų ribomis, kinta labai nežymiai. Taip pat išplečiama pietinės zonos vakarinė dalis, t. y. 1.2. Plungės dvaro sodybos teritorijos vizualinės apsaugos zonos ribos patikslinamos, sutapdinant jas su suformuotų kadastrinių sklypų ribomis. Vadovaujantis LR Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymu nustatytoji vizualinės apsaugos zona laikoma apsaugos zonos vizualinės...

Apibendrinant, Plungės dvaro sodybos teritorijai taikomi specifiniai užstatymo intensyvumo ir aukštingumo reikalavimai, atsižvelgiant į jos istorinę ir kultūrinę vertę. Šie reikalavimai yra nustatyti teritorijų planavimo dokumentuose ir turi būti griežtai laikomasi, siekiant išsaugoti šį unikalų kultūros paveldo objektą ateities kartoms.

Pagrindiniai Plungės Dvaro Sodybos Pastatai

tags: #sklypo #uzstatymo #intensyvumas #ir #aukstingumas