Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau.
Todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą jūs perkate galimybes, taigi, sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Sudėtinga todėl, kad daugelis nežino, kur reikia surasti reikiamą informaciją ar gauti šsamią ir teisingą konsultaciją, o pačiam išsiaiškinti begalę niuansų kartais yra per sunku, retkarčiais netgi neįmanoma, ypač per trumpą laiko tarpą. O laiko visuomet trūks, kai kalbame apie paties geriausio sklypo, kuriuos jūs matėte, pirkimą, todėl visiškai natūralu, kad „tempti“ laiko jums nesinori, nes jūs bijosite, kad tą vienintelį, patį geriausią išsirinktą sklypą nupirks kiti, kol jūs bandysite išsiaiškinti, ar tikrai viskas yra taip, kaip įsivaizduojate ir kaip sako savininkas / pardavėjas.
Nuo ko pradėti perkant sklypą?
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama / sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Savininkas apie turimą sklypą gali visko nežinoti ar nesakyti, nes sklypo valdymo laikotarpis ilgas ir per tą laiką daug kas galėjo pasikeisti; savininkas pirko sklypą ir neįsigilino į visas subtilybes; savininkas sąmoningai ar nesąmoningai nesako kai kurios informacijos apie parduodamą turtą, nes tai gali daryti įtaką jūsų apsisprendimui pirkti ir jo galimybei gauti norimą sumą.
Todėl daug svarbiau yra žiūrėti į tai, kas jau yra, ir nepagailėti laiko (o prireikus ir šiek tiek pinigų), kad išsiaiškintumėte ir sužinotumėte viską apie konkretų sklypą ir vietovę, kurioje jis yra. Aš visuomet sau ir savo klientams sakau taip: pardavėjo teikiama informacija yra kaip atspirties taškas, remiantis ja galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Prieš sandorį būtina išsiaiškinti visus galimus niuansus ir veiksnius, kitaip Jūs galite nusipirkti sklypą, kurio negalėsite panautoti taip, kaip jūs tikėjotės, taigi, bus sugaištas Jūsų laikas ir svarbiausia - prarasti pinigai.
Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausia jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t. y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalusis planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai, ir kita.
Ir, jeigu gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigyti, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite derėtis su savininku. Taip jūs išsiaiškinsite jo poziciją ir savo galimybes įsigyti sklypą už jus dominančią kainą ir sąlygas.
Svarbūs dokumentai perkant sodo sklypą
Derybos įvyko, jų baigtis jums priimtina - galima pereiti prie svarbiausio skyriaus - dokumentų. Dokumentai - tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl aptarsiu juos plačiau.
Dokumentai gali būti kelių tipų: tiesioginiai sklypo dokumentai, tokie kaip sklypo įsigijimo dokumentas, kadastrinių matavimų byla. Taip pat gali būti detalusis planas, priešprojektiniai pasiūlymai, statybos leidimas, sąlygų sąvadas.
Kita grupė - susiję (neturimi bendrieji teritorijos) dokumentai: bendrasis planas, kelių planas, komunikacijų planas, išteklių planas.
Dokumentas, kurį būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo - turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai. Šis dokumentas yra turto pasas, svarbus dėl daugelio priežasčių, viena kurių, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku ar savininkais ir ar tas žmogus iš tiesų turi teisę pasirašinėti avansinę ar kokią kitokią jums rūpimą sutartį ar susitarimą.
Jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: „kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi.“
Šis įrašytas sakinys neapsaugos Jūsų 100 proc., tačiau bent jau suteiks garantiją, kad jūsų įmokėti pinigai yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neįvykus sandoriui iš pinigus gavusio ir sutartį pasirašiusio asmens.
Labai svarbus ir įgaliojimas. Jis turi būti galiojantis, jo funkcija - įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t. y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą, dėl kurio deratės su įgaliotu turto savininko atstovu.
Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, patariu pasirašinėti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį tik notarų kontoroje, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir dar galiojantis. Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis. Vairuotojo pažymėjimas be parašo yra ne dokumentas.
Nuosavybės pažymėjimas
Labai svarbi yra jo „gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tuo metu. Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, dėl finansinio saugumo rekomenduojame kreiptis į notarą ar kitą instituciją / įmonę / asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos - bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų / suvaržymų, susijusių su konkrečiu sklypu.
Kadastro žemėlapiai
Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra atlikti tikslieji geodeziniai matavimai. Todėl, prieš pirkdami sklypą, pasitkrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje ir ar būtent tokios yra jo ribos.
Preliminarūs geodeziniai matavimai
Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir didesnio ploto sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau, kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Todėl galite susitarti su savininku dėl užstato. Jeigu atlikus sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus sklypo plotas bus toks pats arba didesnis - jūs perkate, jeigu mažesnis - kaina mažės proporcingai, arba jūs įgaunate teisę nutraukti sudarytą susitarimą, ir savininkas privalės grąžinti visą įmokėtą sumą.
Apribojimai nurodyti nuosavybės pažymėjime, todėl būtina pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Taip pat atkreipkite demėsį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
Kadastrinių matavimų byla - atkreipkite dėmesį į tai, ar tikrai matėte tą sklypą, kuris pavaizduotas plane, nes kartais kai kurie savininkai patys tiksliai nežino, kur yra jų sklypas.
Taip pat svarbūs sklypo planas, sklypo valdymo pagrindas - nuosavybė ar žemės nuoma, nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių, servitutai, t. y. mažiau naudojamos žemės, detalusis planas - ar patvirtintas.
Detalusis planas
Detalusis planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Detaliojo plano trumpinys yra pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir nadojimo pobūdžio) pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistruotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali ir bus įrašyta „senoji“ sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai.
Norint įsitikinti, kad detalusis planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų.
Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - jis užtvirtina detalųjį planą. Jeigu ant rodomo brėžinio antspaudų nėra, vadinasi, tai nėra detalusis planas, tai tik jo eskizas, kuris priklausomai nuo keliamų tai vietovei numatytų reikalavimų gali kisti ir praktiškai neturi jokios reikšmės.
Komunikacijos
Visos komunikacijos dažniausiai būna surašytos prie apribojimų kaip apsaugos zonos, pavyzdžiui, ietaus ir fekalinės kanalizacijos apsaugos zona. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba. Jeigu viena ar kelios komunikacijos yra gretimame sklype, nebūtinai jos(ų) „buvimas“ atsispindės nuosavybės pažymėjime.
Jei žemė būna išnuomota, tokiu atveju pirmumo teisę ją įsigyti turi nuomininkai.
Perkant žemės ūkio žemę kaimynai visuomet turi pirmumo teisę pirkti sklypą, todėl įtraukite tai į avansinį susitarimą, kad jeigu perka kaimynai, tai savininkas moka baudą už paimtą avansą ir sugaištą jūsų laiką.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t. y. įsigilinti ir gauti atsakymus į visus pradžioje pateiktus savininko jums teiginius (klausimus), kad nenusipirktumėte netinkamo sklypo.
Kaip užpildyti prašymą ŽPDRIS sistemoj,ar galima pakeisti žemės paskirtį
Šiuo atveju aš kalbu apie tai, ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą, t. y. kokius veiksmus reikėtų atlikti dar iki avanso davimo ar pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, kad paskui nereikėtų gailėtis, išleidus pinigų netinkamam turtui.
Taigi, jūs suradote patinkantį žemės sklypą: jeigu jis tenkina savo kriterijais ir jūs norite jo bei jaučiate, matote ar tiesiog nerimaujate, kad jį gali nurpirkit kiti, susitarkite su savininku dėl visų pirkimo-pardavimo detalių, sąlygų, kainos ir galite pasirašinėti avansinį susitarimą, kuriame būtinai surašykite visus savo reikalavimus ir pridėkite visą savininko pateiktą medžiagą, sakytus žodžius ir skelbimo tekstą apie konkretų sklypą.
Avansinis susitarimas skambėti galėtų taip: „Perku sklypą už tiek ir tiek ir per sutartą laiko tarpą įsipareigoju sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu galioja visos pasakytos savininko sąlygos ir teiginiai apie šį parduodamą sklypą.“ Ir surašykite viską, ką jums savininkas sakė ar rašė apie sklypą skelbime.
Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą. Tačiau jeigu renkant detalią informaciją apie sklypą paaiškės, kad kuri nors iš savininko pateiktos informacijos yra neteisinga dėl jo kaltės ar neapdairumo, avansinis užstatas grąžinamas ir sumokama bauda lygi avanso dydžiui arba padengiamos visos jūsų išlaidos, susijusios su tos informacijos rinkimu (bet geriau dvigubas užstatas).
Pasirašę tokį dokumentą, jūs būsite ramūs, kad sklypo nenupirks kiti, kol jūs rinksitės visą reikiamą ir jus dominančią informaciją.
Papildoma informacija
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai. Jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai. Kad ir kokia maža suma tai būtų, bet tai yra išlaidos.
Kur ieškoti atsakymų?
Galimybės sklype galima padaryti tik tai, kas yra numatyta sklypo detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane.
Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Architektas yra tas žmogus, į kurį reikia kreiptis konsultacijos, ką konkrečiame sklype galima padaryti ir kas yra numatoma šalia esančiose teritorijose.
Visą informaciją apie konkrečią vietą, t. y. sklypą, galima surasti rajono ar miesto savivaldybės svetainėje, tačiau tai gali užtrukti ir ten nepamatysite niuansų, kurių kartais pasitaiko.
Būtina taip pat pasidomėti ir būsimais keliais, jų tiesimo teminais ir sąlygomis bei tiksliomis vietomis.
Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti „išskaityti“ - taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas. Reikia skaityti detalaus plano pagrindinį brėžinį ir aiškinamuosius raštus.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t. y. nurodantis galimybes. Detaliajame plane galite surasti: užstatymo tankį, užstatymo intensyvumą, statinių aukštingumą.
Šiuo metu sodų bendrijų nariai turi teisę įsigyti valstybinės žemės plotus, neviršijančius 0,04 ha, kurių neįmanoma suprojektuoti kaip atskirų individualių mėgėjų sodo sklypų, nes jie yra įsiterpę tarp valstybinės ar privačios žemės sklypų, taip pat ir tuos valstybinės žemės sklypus, prie kurių pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą neįmanoma suprojektuoti privažiuojamojo kelio, rašoma Žemės ūkio ministerijos pranešime.
Sodininkas, nusipirkęs įsiterpusį valstybinės žemės sklypą, ne tik galėtų papildomai užsiauginti žemės ūkio produktų, bet sujungęs jį su turimu sodo žemės sklypu galėtų statyti vieno buto gyvenamosios paskirties pastatą su pagalbinio ūkio pastatais.
Įsiterpusio sklypo sąvoka
Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklėse įtvirtinta įsiterpusio sklypo sąvoka papildoma naujomis nuostatomis. Įsiterpusiu nebus laikomas valstybinės žemės sklypas, besiribojantis su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras žemės sklypas.
Tačiau išimtis - atvejai, kai tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos įsiterpusį valstybinį žemės sklypą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai.
Kai įsiterpusio valstybinės žemės sklypo, esančio tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos, plotis neviršija 10 metrų, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro siaura juosta.
Tuo atveju, jei valstybinio žemės sklypo nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės nuolydis yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro šlaitas.
Įsitarpusį valstybinį žemės sklypą sudarys griovys, jei nuo vienos iki kitos viršutinės sklypo briaunos plotis neviršys 15 metrų.
Svarbu tai, kad įsiterpusio žemės sklypo plotas negalės būti didesnis už besiribojančio žemės ploto, su kuriuo bus sujungiamas įsiterpęs žemės sklypas, plotą. Jeigu įsiterpęs žemės plotas didesnis už 0,04 ha įsiterpusio valstybinio žemės sklypo plotą, tačiau pagal žemėtvarkos projektą prie jo negalima suformuoti privažiuojamojo kelio ir (arba) šį žemės plotą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai, įsiterpęs žemės plotas, esantis mėgėjų sodo teritorijoje, galės būti didinamas iki 0,12 ha.
Dar pirmaisiais Nepriklausomybės metais asmenims buvo sudarytos lengvatinės sąlygos išsipirkti sodų sklypus iš valstybės. Absoliuti dauguma žmonių susitvarkė reikalingus dokumentus ir šie sklypai tapo jų nuosavybe.
Tačiau, Registrų centro duomenimis, sodų bendrijose, kurių Lietuvoje yra 1 357, registruotas 891 valstybinės žemės sklypas. Šie sklypai nuosavybės teise nepriklauso fiziniams asmenims ar pačioms sodininkų bendrijoms.
Pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą, sodininkų bendrijų teritorijose esantys valstybinės žemės sklypai ar jų dalys gali būti perleidžiami tik sodininkų bendrijai ar jos nariams.
Nacionalinė žemės tarnyba valstybės vardu paveldi ir perima valdyti žemės sklypus be statinių. Šių sklypų negalima privatizuoti, valstybė negali toliau būti atsakinga už tokių žemės sklypų administravimą, nes tai yra nuostolinga valstybės biudžetui.
Įstatymų pataisomis siūloma, kad aukciono būdu būtų galima parduoti sodininkų bendrijose esančius neprivatizuotus ar valstybės paveldėtus nenaudojamus valstybinės žemės sklypus ar jų dalis. Asmenims, iki šiol nesusitvarkiusiems sodų sklypų dokumentų, būtų sudarytos sąlygos juos užregistruoti savo vardu.
Įsigaliojus Sodininkų bendrijų įstatymo pataisoms, būtų nustatytas 1 metų terminas nuomos ar pirkimo sutarties sudarymui suformuotiems mėgėjų sodo žemės sklypams ir 2 metų terminas nuomos ar pirkimo sutarties sudarymui, jei mėgėjų sodo žemės sklypai nesuformuoti.
Praėjus 2 metų terminui mėgėjų sodo teritorijoje esantys suformuoti valstybei priklausantys sodo sklypai, jeigu tokią teisę turintys asmenys nepateiks prašymų pirkti ar nuomoti šiuos sklypus bus priskiriami laisvos valstybinės žemės fondo žemei.
Po 2 metų šio fondo žemei bus priskirti ir mėgėjų sodo teritorijoje esantys valstybinės žemės plotai, kuriuose nesuformuoti privatiems asmenims skirti sodo sklypai.
Siūloma įstatymų pakeitimų įsigaliojimo data - 2026 m. gegužės 1 d.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatoma, kad pirkėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo (jo dalies) perdavimo privalo įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą (jo dalį) Nekilnojamojo turto registre.
Parduodant valstybinės žemės sklypą (jo dalį) be aukciono fiziniams asmenims, kurių šeimose mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė, negu apskaičiuota, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pardavimo kaina. Taikant šią nuostatą, šeima laikomi asmenys, nurodyti Žemės mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalies 3 punkte.
Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas be aukciono už valstybinės žemės sklypo (jo dalies) kainą pagal rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, išskyrus atvejus, kai kiti įstatymai nustato kitaip.