Sodybinis gyvenamasis namas: metodiniai tyrimai ir teisiniai aspektai

Šiame straipsnyje aptariami sodybinio gyvenamojo namo, sodo namo ir gyvenamojo namo skirtumai, statybos, rekonstrukcijos, žemės naudojimo, mokesčių ir galimų subsidijų klausimai Lietuvoje. Taip pat nagrinėjama, ar galima rekonstruoti sodybą, jei nesate ūkininkas.

Skirtumų tarp šių objektų yra nemažai, todėl svarbu juos išanalizuoti.

1. Sodo sklypas

Sodo sklypas yra žemės ūkio paskirties sklypas, kurio naudojimo būdas yra mėgėjiško sodo sklypas. Atkreipkite dėmesį į žemės ūkio paskirtį - panaikinus sodininkų bendriją, tokie sklypai tampa ~6 arų žemės ūkio paskirties sklypais. Nuo to momento, kai likviduojama bendrija, jokia statyba tampa negalima, nes žemės ūkio paskirties žemėje statyti turi teisę tik ūkininkai, kur yra nustatytas minimalus galimas žemės sklypo plotas ir kiti reikalavimai.

Sodo sklype galima statyti:

• Vieną sodo namą (iki 80 m²)
• Arba vieną vieno buto nesublokuotą gyvenamąjį namą, kurių maksimalus aukštis (tiek sodo namo, tiek gyvenamojo namo) negali būti didesnis kaip 8,5 m.

Taip pat sodo sklype galima statyti pagalbinio ūkio pastatus, kurių aukštis ne didesnis kaip 5 m (apie tai plačiau - Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnis).

Sodo sklypuose galiojantys reglamentai yra pagal rajono bendrojo plano sprendinius (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas) ir pagal STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (jei rajono bendrajame plane nėra nustatytų minėtų rodiklių).

2. Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos

Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijose (kitaip liaudyje vadinama „namų valda“) galima statyti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą (jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip) ir pagalbinius ūkio pastatus.

Namų valdos sklypo kilmė yra tikrai svarbus veiksnys, tai gali būti:

• dalinimas iš didelio sklypo arba detaliuoju planu
• arba sklypų formavimo ir pertvarkymo projektu.

Kas kart būtina nagrinėti šiuos atvejus, kadangi detalusis planas neturi galiojimo laiko ir jo nustatyti reikalavimai visada yra privalomi. O jei sklypas dalintas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu, tuomet būtina nagrinėtis ir rajono bendrojo plano sprendinius, nes minėtas projektas sklypą pjausto tarsi peiliu ir jokių sklypo naudojimo reglamentų nenustato, vadinasi, tokiame sklype reglamentai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas pastatų aukštis) kinta kartu su rajono bendrojo plano sprendiniais - kas yra ne visada naudinga.

Tokios paskirties sklypui būtina atkreipti dėmesį į komunikacijas: tarkim, jei detalusis planas yra numatęs, kad kvartale bus įrengtas vienas vandens gręžinys ir vienas nuotekų valymo įrenginys visiems sklypams, tai dėl kiekviename sklype įrengiamų individualių komunikacijų didelių vilčių nedėčiau, nes to neleidžia detalusis planas, ir būtų būtina keisti detaliojo plano sprendinius, kas toli gražu ne visada yra leidžiama.

3. Žemės ūkio paskirties žemė

Žemės ūkio paskirties žemėje statyti statinius turi teisę ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti. Šiuo metu galioja minimalus žemės sklypo plotas 50 arų, tačiau jau beveik aišku, kad netrukus šis plotas bus padidintas bent jau iki 2 ha - kas yra itin svarbu, nes ne kiekvienas žemės sklypas yra tokio didelio ploto, o norint statyti, žemės sklypas turi būti 2 ha viename gabale - negalima sumuoti kelių sklypų.

Statyba: žemės ūkio paskirties sklype, parengus minėtą projektą galima statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais (pagalbinio ūkio pastatais), kurie tarnauja pagrindiniam daiktui - gyvenamajam namui.

Žemės ūkio paskirties sklypuose egzistuoja statybos eiliškumas - pirmiausia statomas gyvenamasis namas, o vėliau visi kiti statiniai.

Esama ūkininko sodyba: žemės sklypo ploto reikalavimas išlieka aktualus, bet esamoje sodyboje norint rekonstruoti pastatus ne visada reikalinga būti ūkininku ir ne visada reikalinga rengti kaimo plėtros projektą (jei tokio nebuvo parengta anksčiau) - teirautis savo konkrečiu atveju savo savivaldybėje.

Ar galima didinti ar keisti pastatus (rekonstruoti), priklauso ar sklypui taikomos kokios nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos (apsaugos zonos), kokio amžiaus yra statiniai ir ką numato rajono bendrojo plano sprendiniai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas).

Apibendrinant: rajono bendrojo plano sprendiniai jums nebūtų aktualūs, jei sklypui galiotų detaliojo plano sprendiniai. O visais kitais atvejais - bendrasis planas yra tas dokumentas, kurį nuolat turėsite sekti ir nagrinėtis jo sprendinius.

Detalieji planai dažnai nustato ne tik užstatymo tankį, intensyvumą, aukštingumą, bet ir komunikacijų rūšį, privažiavimo sprendinius, architektūrą, stilių, net stogų nuolydžius - todėl prieš sandorį turite išsinarplioti detaliojo plano sprendinius pilna apimtimi (nuo pirmo iki paskutinio puslapio).

Jei sodų teritorijose esantys žemės sklypai buvo įregistruojami kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypai, juose galima statyti ne ūkininko sodybą, o sodo namą arba sodybinį gyvenamąjį namą.

Sodo namui galioja aukščio, pločio ir tūrio apribojimai, be to jame negalima registruoti savo gyvenamosios vietos. Tačiau sodo namui statyti reikia gauti tik sodų bendrijos pirmininko leidimą ir supaprastintos tvarkos statybos leidimą.

Statant sodybinį gyvenamąjį namą negalioja tūrio, aukščio ir bendrojo ploto apribojimai, taikomi sodo namui, taip pat jame galėsite įregistruoti savo nuolatinę gyvenamąją vietą. Tačiau statydami sodybinį gyvenamąjį namą turėsite paruošti techninį statinio projektą ir gauti statybos leidimą.

Tai kaip ir aišku - čia Gyvenamasis namas, esantis sode, statomas nepakeitus sklypo tikslinės paskirties.

Svarbu: Jei norite rekonstruoti sodo namuką, tai galite po to įregistruoti jį kaip sodybinį gyvenamąjį namą. Tai pats populiariausias būdas įteisinti gyv.namą sode.

Taigi, jei turite sodo paskirties žemę (žemės ūkio) ir netoliese yra miesto komunikacijos, galbūt būtų įmanoma statyti sodo namą (80 kv.), net jei nėra sukurtos bendrijos.

Skirtumai tarp sodo namo ir sodybinio gyvenamojo namo

Norint geriau suprasti skirtumus tarp sodo namo ir sodybinio gyvenamojo namo, pateikiama lentelė:

tags: #sodybinis #gyvenamasis #namas #metodniai #tyrimai