Sovietinių Bendrabučių Renovacijos Iššūkiai ir Sprendimai Lietuvoje

Sovietmečiu statyti pastatai Lietuvoje vis dar kelia nemažai iššūkių. Daugelis jų yra techniškai pasenę, neatitinka šiuolaikinių gyvenimo standartų, o jų renovacija reikalauja didelių investicijų ir kompleksinių sprendimų. Šiame straipsnyje aptarsime sovietinių bendrabučių renovacijos iššūkius ir galimus sprendimus, remiantis Vilniaus miesto savivaldybės iniciatyvomis ir ekspertų nuomonėmis.

Sovietinis mikrorajonas Vilniuje

Vilniaus Miesto Iniciatyvos: Programa MIESTAS+

Vilniaus miesto savivaldybė iki 2030-ųjų siekia atnaujinti sovietmečiu statytus rajonus, labiau pritaikant juos šiuolaikinei gyvensenai. Šiam tikslui įgyvendinti pradedama speciali programa MIESTAS+. Kaip teigė Vilniaus meras Remigijus Šimašius, atnaujinti miegamuosius rajonus ir „paversti juos mielais ir draugiškais“ yra koalicijos programos viena iš ambicijų.

Pagrindinis rodiklis, kurio būtų siekiama, - daugiau jaunų žmonių šiuose rajonuose, daugiau vaikus auginančių šeimų, taip pat - kad augtų gyventojų pasitenkinimo lygis ir nekilnojamojo turto vertė. Spaudos konferencijos metu buvo paliestos ne tik senųjų mikrorajonų urbanistinės problemos, bet ir čia stovinčių daugiabučių techninės būklės, saugumo klausimai.

Prioritetas yra kompleksiškai atnaujinti sovietinius pastatus, kuriuos dar saugu eksploatuoti, ir jų teritorijas, sukuriant jose naujos statybos būstų koncepcijos kvartalus, o tuos, kurie yra avarinės būklės ir kelia pavojų gyventojų saugumui, gali tekti griauti ir jų vietoje statyti naujus daugiabučius.

Savivaldybės Vaidmuo ir NT Vystytojų Dalyvavimas

Vilniaus miesto vyr. architektas Mindaugas Pakalnis aiškina, kad šiame procese turėtų dalyvauti ir NT vystytojai, jie būtų atsakingi už statybas, pastatų atnaujinimą ir pan., o savivaldybė čia atliktų iniciatoriaus vaidmenį ir būtų institucija, kuri užtikrintų, jog NT plėtotojai įvykdytų savo pažadus gyventojams.

M. Pakalnio teigimu, tokia sistema Europoje nėra naujiena, ją taiko Vokietija, Olandija, Lenkija. Viešoji institucija pirmiausia turėtų inicijuoti pirmuosius pavyzdinius projektus, o juos vykdant galėtų padėti bendrijoms įveikti biurokratinius kelius.

Sovietinių daugiabučių rekonstrukcija yra būtina, tačiau savivaldybė skirti tam daug lėšų negali, tad tais atvejais, kai gyventojai nesutinka dalyvauti renovacijos projekte, pastato atnaujinimas neįvyksta. Štai čia, anot miesto vyr. architekto, galėtų dalyvauti privatus sektorius: gyventojai sutinka, kad vystytojas imtųsi jų daugiabučio perstatymo darbų, pavyzdžiui, papildomos laiptinės, antstatai, tačiau vystytojas įsipareigoja suremontuoti visas laiptines, įrengti liftus, sutvarkyti patį pastatą ir pan.

Tokiu atveju, atliekant vieno tokio daugiabučio statybos darbus ir rekonstrukciją, už lėšas, gautas iš papildomai pastatyto ploto, pavyko padengti rekonstrukcijos išlaidas. Iš esmės žmonėms, kurie turėjo butus, nereikėjo nieko mokėti. Tiesiog jiems ant namo pastatė dar papildomai pusantro aukšto, papildomų sekcijų palei jų namą ir už tuos pinigus, kurie buvo gauti pardavus butus, sutvarkytos laiptinės, sumontuoti liftai, sutvarkyta aplinka, pristatytos terasos. Namas pasikeitė neatpažįstamai, žmonės viską gavo realiai už dyką.

Kita vertus, ne visus pastatus galima atnaujinti. Tokiu atveju lieka vienintelė išeitis - juos nugriauti. Vilniuje yra tokių pastatų, kurių būklė greitai gali tapti pavojinga juos toliau eksploatuoti. Ypač bendrabučio tipo daugiabučiai, pavyzdžiui, Gerosios Vilties gatvėje, Naujininkuose.

Būtina Daugiabučių Būklės Ekspertizė

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad plėtotojai yra susidomėję ir pasiruošę, jeigu tik jiems bus suteikta galimybė rekonstruoti ne vieną daugiabutį, o visą kompleksą ar pan. Be to, prieš pradedant tokius projektus, turi būti atliktos visoje Lietuvoje esančių sovietinių daugiabučių ekspertizės, techninės būklės įvertinimai ir tik tuomet nuspręsta, ką galima su esamu senos statybos būsto fondu daryti - ką dar galima išgelbėti, o ką metas demontuoti.

Pirmiausia reikia padaryti labai stiprų auditą didmiesčiuose ar mažesniuose miesteliuose, kad ištirtume, kokį fondą turime. Gali būti, kad dalį pastatų užteks truputį palopyti, sutvarkyti ir jie galės toliau stovėti, bet dalis pastatų tikrai apgailėtinos būklės ir galima matyti, kad renovavus, sustiprinus konstrukcijas jų gyvenimą įmanoma pratęsti 10-15 metų. Tačiau ką daryti paskui...

Įvertinus pastatų būklę reikia pradėti diskusiją su jų gyventojais, kada verta pastatus rekonstruoti, o kada jau reikia juos griauti. Daliai pastatų galima padėti pagerinus jų kokybę, gyvavimo ciklą padaryti ilgesnį pasitelkus išorinius sprendimus, pavyzdžiui, jeigu pastatai neturėjo balkonų, pastačius papildomų konstrukcijų jų fasaduose galėtų atsirasti ne tik balkonai, bet ir terasos.

Remiantis užsienio valstybių praktika, gyventojai, kurie sutiktų, kad daugiabutis, kuriame jie turi turto, būtų rekonstruojamas arba griaunamas, galėtų rinktis iš kelių alternatyvų. Pirmiausia, jiems galėtų būti pasiūlyta tam tikra suma kaip kompensacija, įvertinus NT rinkos vertę, kad žmonės nepatirtų nuostolių.

Kita alternatyva - grįžti į jau naują būstą toje pačioje vietoje: Pavyzdžiui, žmogus sako, kad nori gyventi toje pačioje vietoje, tik jau naujos kokybės būste, bet jam reikia laikino sprendimo, kur apsistoti, kol tas namas bus perstatomas. Tokiu atveju savivaldybės priima sprendimus apgyvendinti žmones būstuose iš jų būsto fondo. Taigi arba butuose, arba viešbučiuose galima laikinai išnuomoti patalpas, atsižvelgus į kiekvieno žmogaus poreikį, kartu gyvenančių asmenų poreikius, šeimos dydį ir pan.

Teisiniai Aspektai ir Iššūkiai

Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis pabrėžia, kad Vilniaus miesto savivaldybės idėja kelia daug klausimų, kaip ji galėtų būti įgyvendinama.

Tokiai programai veikti bus reikalingos kompleksinės priemonės, itin svarbu pritaikyti teisinę bazę ir sukurti finansavimą, be to, reikės ir kitų institucijų, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos dalyvavimo. Jau dabar galima išskirti tam tikrus teisinius aspektus, kurie gali tapti iššūkiu norint įgyvendinti šią programą.

Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą tuo atveju, jeigu daugiabučių namų savininkai nuspręstų daugiabučio kieme įsirengti automobilių stovėjimo aikštelę ar atlikti kitus statybos darbus, kaip siūloma programoje, daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijos ar butų savininkai turės įgyvendinti daugybę procedūrų. Visų pirma, suformuoti žemės sklypą apie daugiabutį namą, o vėliau dėl tokio suformuoto valstybinio žemės sklypo nuomos sudaryti nuomos sutartį arba įsigyti šį žemės sklypą iš valstybės. Tada bendrija ar savininkai galėtų užsakyti, kad projektuotojas parengtų projektą, ir kreiptis dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Net jeigu savininkai ketintų atlikti tik namo rekonstrukciją, tam turėtų būti parengta visa projektinė dokumentacija ir gautas statybos leidimas.

Minėtos procedūros iki tol niekad su jomis nesusidūrusiems bendrijų pirmininkams ar daugiabučių savininkams gali pasirodyti sudėtingos. O projektų parengimas ir kitos dokumentacijos paruošimas pareikalaus ir papildomų savininkų išlaidų, nekalbant apie pačių statybos darbų atlikimo kainą.

Jeigu bus norima dalyvauti programoje, tam turės pritarti daugiabučio namo savininkų dauguma, o tam tikrais atvejais gali reikėti ir visų savininkų pritarimo. Neabejotinai šių sprendimų priėmimas gali tapti kliūtimi, nes atsiras savininkų, kurie prieštaraus sprendimams, dėl kurių jie patirtų papildomų išlaidų.

Jeigu savivaldybės programoje kartu su daugiabučių savininkais ketintų dalyvauti ir vystytojai, dėl to taip pat turėtų būti priimtas daugiabučių namų savininkų daugumos sprendimas. O su vystytoju bendrija turėtų sudaryti susitarimą. Praktikoje šių sprendimų priėmimas neretai būna itin sudėtingas, nes savininkai nenori prisiimti papildomų išlaidų, abejoja, ar vystant projektą nebus pažeisti jų interesai ir pan.

Apibendrinimas

Sovietinių bendrabučių renovacija yra kompleksinis procesas, reikalaujantis bendradarbiavimo tarp savivaldybių, NT vystytojų ir gyventojų. Svarbu atlikti išsamius pastatų būklės įvertinimus, užtikrinti teisinį aiškumą ir finansavimą, taip pat atsižvelgti į gyventojų poreikius ir interesus. Tik tokiu būdu galima pasiekti sėkmingų renovacijos rezultatų ir pagerinti gyvenimo kokybę sovietmečiu statytuose rajonuose.

tags: #sovietiniai #bendrabuciai #renovacija