Terasos ant daugiabučių namų stogų: reikalavimai ir įrengimo ypatumai

Artėjant šiltajam sezonui, daugelis gyventojų svajoja apie jaukią terasą, kurioje galėtų mėgautis grynu oru ir maloniai leisti laiką. Terasos įrengimas ant daugiabučio namo stogo - patrauklus ir prabangus sprendimas, tačiau reikalaujantis išsamios informacijos ir atitinkamų leidimų. Šiame straipsnyje aptarsime terasos įrengimo virš gyvenamųjų patalpų reikalavimus, svarbius teisinius aspektus ir galimas rizikas, kurias verta įvertinti prieš pradedant darbus.

Terasos ant plokščiojo stogo: funkciniai ir teisiniai aspektai

Vienas iš plokščiojo stogo eksploatavimo būdų - terasos įrengimas ant jo. Tokia pastato konstrukcija, kai terasa įrengiama ant plokščiojo stogo, turi dvejopą funkcinę paskirtį:

• Ji tarnauja kaip stogas, t. y. pagrindinė namo konstrukcija, sauganti pastato vidų nuo atmosferos poveikio;
• Pastato savininkų ar jų dalies gali būti naudojama kaip terasa (atvira aikštelė) buitiniams, poilsio ir kitokiems poreikiams tenkinti.

Nepriklausomai nuo to, kad ant plokščiojo stogo (ar jo dalies) įrengta terasa, stogas išlieka namo bendrąja konstrukcija, t. y. objektu, kuris priskiriamas bendrajai dalinei visų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybei. Terasa, kaip atitinkamai įrengta aikštelė, gali būti tiek bendro naudojimo patalpa - tokiu atveju jos nuosavybė taip pat bus bendroji dalinė, tiek gali būti naudojama vieno buto savininkų.

Bendroji nuosavybė ir atsakomybė

Svarbu suprasti, kad net jei terasa naudojama tik vieno buto savininko, o Nekilnojamojo turto registro duomenyse apie jam nuosavybės teise priklausantį butą nurodyta, jog tai butas su terasa, stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė.

Tai reiškia, kad sprendimai dėl terasos valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Kyla klausimas, kas turės mokėti už terasos remontą - visi daugiabučio namo savininkai ar tik tos terasos naudotojai? Teisininkai pabrėžia, kad tai priklauso nuo faktinės situacijos daugiabutyje. Už terasos remontą turės mokėti tik tos terasos naudotojai, jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas.

Apibendrinus visumą, siekiant išsiaiškinti ar reikės mokėti už terasos remontą, reikia žiūrėti į namo projektinę dokumentaciją - ar terasa suprojektuota kaip stogo konstrukcijos dalis.

Leidimai ir projektai: kada jie reikalingi?

Norint ant daugiabučio gyvenamojo namo įsirengti terasą, svarbu žinoti, tai, kad kai planuojami statybos darbai keičia pastato išvaizdą (nurodytą STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte), tuomet privaloma parengti projektą ir gauti SLD (pagal STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 papunktį).

Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktį - be Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodytų atvejų, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo ar viešojo pastato paprastąjį remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.

To paties STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte nustatyta, kad pastato išvaizdos keitimu laikoma:

• Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• Esamų angų nuo 0,2 m2 ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
• Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• Didesnės kaip 0,01 m3 tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Jei planuojama įrengti pergolę (konstrukcijų tvirtinimas prie statinio priskiriamas paprastajam remontui) ant daugiabučio gyvenamojo namo pastato plokščiojo stogo, kuris yra vietovėje nurodytoje STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 punkte (mieste) ir šios konstrukcijos iškyla daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tuomet, tai laikoma pastato išvaizdos keitimu.

Bendraturčių sutikimas: būtina sąlyga

Bendrasavininkai bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja tik tarpusavio sutarimu. Namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrosios statinio inžinerinės sistemos gali būti pertvarkomos, remontuojamos ir kt. Todėl, prieš pradedant bet kokius terasos įrengimo darbus ant daugiabučio namo stogo, būtina gauti visų bendraturčių sutikimą.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje nurodyta, kad pagrindinės pastato konstrukcijos, tarp jų - išorinės sienos, priskiriamos bendrosioms pastato konstrukcijoms - pastato bendrojo naudojimo objektams. Šio straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai.

Naujų daugiabučių namų statyba ir terasos projektavimas

Statant naujus daugiabučius namus, į naujausias teismų praktikos tendencijas, turėtų atkreipti dėmesį ir tokių namų vystytojai, ar terasa yra suprojektuota kaip daugiabučio namo stogo dalis. Priešingu atveju, tai gali mažinti parduodamo būsto vertę dėl potencialiai didelių remonto išlaidų, kurios tektų tik tos terasos naudotojui.

Teisininkas pataria, kad analizuoti tokias aplinkybes turėtų ir būsto pirkėjai, siekiant įsivertinti, kas turės mokėti už terasų remontą. Kitu atveju, gali grėsti neplanuotos išlaidos už remonto darbus.

Virš 10-ies metų patirtį turinčios įmonės „Terasų statyba“ direktorius Artiom Dobrovolskij įsitikinęs, kad terasą galima įrengti kone ant bet kurio daugiabučio namo plokščio stogo. Terasos tarnauja kaip gyventojų susibūrimo erdvė, vasarą dėl didesnio privatumo taip pat tampa puikia deginimosi vieta.

„Terasose ant daugiabučių namų stogų įrengiami gultai, nuo saulės kaitros saugančios stoginės, iš aliuminio konstrukcijų gaminamos bioklimatinės pergolos su atsidarančiu stogu. Taip pat - virtuvėlės su bendra spinta daiktams laikyti ir grilio zona. Tiesa, maisto ruošimui tokiose erdvėse galima naudoti tik dujas arba elektros energiją. Pastebime, kad terasose gyventojai pamėgo švęsti ir asmenines šventes, visą erdvę sau rezervuoja gyventojų sukurtojse namo grupėse“, - teigia A. Dobrovolskij.

Dažnai pasirenkamas paprastesnis variantas - vazonai. Yra ir tokių projektų, kai ant stogo patiestos specialios membranos pilamas gruntas. Lyg tikrų tikriausias daržas! Tiesa, abiem atvejais reikėtų įrengti ir stiklinius atitvarus, kurie apsaugo augalus nuo vėjo.

Anot specialisto, terasos ant daugiabučių namų stogų pradėjo populiarėti prieš maždaug 15 metų. Dabar įrengiamos kone kiekviename didesniame naujos statybos namų komplekse ar verslo centre. Dažnoje terasoje netrūksta ir žalumos. Tokį sprendimą dažnai nulemia reikalavimai apželdinti tam tikrą daugiabučių namų kvartalo teritorijos plotą, o kartais - tiesiog gyventojų pageidavimas. Terasose įrengiami nedideli sodai ir daržai, auginamos mažiau priežiūros reikalaujančios prieskoninės žolelės.

„Ant daugiabučių namų stogų įmanoma įrengti kone bet kokias terasas. Kuriant tokią poilsio erdvę dažnai net nereikia gręžti konstrukcijų. Pasirinkus netvirtinamą prie pastato terasą, kuri įrengiama ant minkšto pagrindo ir kurią bet kada galima demontuoti, reikia tik gyventojų sutikimo. Įrengti terasą naujos statybos daugiabučiuose namuose kiek paprasčiau, nes juose suprojektuotas patogus užlipimas ant stogo. Taip pat stogas nėra paskirstytas visiems namo gyventojams kaip senesnės statybos daugiabučiuose namuose. Nepriklausomai nuo namo statybos metų, terasų grindims dažnai naudojamos WPC kompozito lentos, kurių nereikia šveisti, dažyti, jos yra atsparios ultravioletiniams spinduliams ir oro sąlygoms. Taip pat akmens masės plytelės ir termiškai apdorotos, dažytos ar kitaip impregnuotos medienos lentos.

„Priklausomai nuo pasirinktų medžiagų, terasos vieno kvadratinio metro įrengimas gali kainuoti apie 100 eurų. Visgi, tokia terasa iškart atsiperka per namo vertės augimą. Jame esantys butai tampa gerokai likvidesniais, nes žmonės mieliau renkasi butus daugiabučiuose namuose su terasomis. Tai nestebina, juk privalumų išties nemažai“, - pastebėjimais dalinasi „Terasų statyba“ direktorius.

Terasos individualiuose namuose ir kotedžuose: atstumai ir užstatymo tankis

Nors straipsnis daugiausia dėmesio skiria terasos įrengimui ant daugiabučio namo stogo, verta paminėti ir kelis aspektus, susijusius su terasos įrengimu individualiuose namuose ir kotedžuose.

Bene dažniausiai pasirenkamas terasos įrengimo būdas prie individualaus namo ar kotedžo - terasa be stogo ir sienų arba su stogu, prilaikomu stulpais (su galinėmis sienomis arba be jų). Žvelgiant iš statybų teisės pusės tai tuo pačiu ir paprasčiausias pasirinkimas. Tačiau įsirengiant tokio tipo terasas vertėtų nepamiršti, kad terasa be stogo ir sienų turėtų būti atitraukta bent 1 metrą nuo kaimyninio sklypo ribos (jeigu norima statyti arčiau nei 1 metro atstumu iki sklypo ribos - bus reikalingas rašytinis kaimyninio žemės sklypo savininko ar valdytojo sutikimas).

Bene sudėtingiausias terasos įrengimo būdas - terasa, turinti visas keturias sienas, su stogu. Šios terasos atveju taip pat bus būtina išlaikyti atstumus iki kaimyninių žemės sklypų arba gauti rašytinius kaimyninių žemės sklypų savininkų sutikimus. Terasa su stogu ir sienomis taip pat pakliūna į sąrašą objektų, kurie skaičiuojami nustatant sklypo užstatymo tankį.

Reikalavimai atviroms terasoms

Dažniausiai prie namų įrengiamos atviros terasos, kaip atskiri statiniai, kuriems leidimų nereikia, jeigu žemės sklypas nepatenka į žemiau nurodytas teritorijas. Taigi, jeigu statoma terasa yra atvira, tik priglausta prie statinio, ji traktuojama kaip atskiras nesudėtingas inžinerinis statinys. Toks plokščias inžinerinis statinys, kurio plotas ne didesnis kaip 100 kv.

Statybos inspekcija atkreipia dėmesį, kad gauti SLD reikia tuo atveju, jei toks statinys būtų statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Tuo atveju, kai I grupės nesudėtingoji terasa nepatenka į nurodytas vietas, gauti SLD nereikia, o supaprastintas projektas gali būti rengiamas tik statytojo (užsakovo) pageidavimu.

Jeigu terasa statoma kaip namo dalis, išliejant bendrus pamatus, naudojant tą pačią namo stogo konstrukciją ir sujungiant ją su namu - ji traktuojama kaip namo dalis.

Statant terasą, būtina išlaikyti atitinkamus atstumus nuo kaimyninių sklypų. Jeigu terasa be stogo, yra tiesiog kaip aikštelė, užtenka ją atitraukti 1 metrą nuo sklypo ribos. Norint statyti arčiau, reikėtų gretimo sklypo savininko rašytinio sutikimo. Jeigu terasa įrengiama su stogu, būtina išlaikyti ne mažesnį nei 3 metrų atstumą iki sklypo ribos.

Arčiau ribos gali būti įrengta terasa, kurios stogo aukštis mažesnis nei 3 metrai - bet kurios terasos konstrukcijos bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, neturi būti didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.

Sparčiai populiarėjant susitikimo vietos ir bendro naudojimo zonos įrengimui ant daugiabučio stogo, iškyla itin daug klausimų ar stogo plokštumą galima paversti poilsio zona. Statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant.

Apibendrindami pirmiau nurodytas teisės aktų nuostatas, manome, kad paklausime nurodytu atveju, kai ant daugiabučio stogo planuojama įrengti medinį paklotą terasai, šie statybos darbai gali būti priskirti daugiabučio paprastojo remonto darbams. Jeigu vykdant šiuos paprastojo remonto darbus nekeičiama daugiabučio išvaizda, leidimo atlikti daugiabučio paprastąjį remontą mieste nereikia ir projektų (paprastojo remonto aprašo arba paprastojo remonto projekto, jei daugiabutis yra kultūros paveldo statinys) rengti neprivaloma (jis gali būti rengiamas statytojo iniciatyva).

Atlikus medinio pakloto įrengimą ant stogo reikia, turint daugiabučio savininkų įgaliojimą, patikslinti daugiabučio kadastro duomenų bylos duomenis, užpildyti deklaraciją ir kreiptis į VĮ Registrų centrą įregistruoti šiuos pokyčius Nekilnojamojo turto registre.

Tuo pačiu pažymime, kad statybos techninio reglamento STR 2.05.02:2008 „Statinių konstrukcijos. Stogai“ 5.12 punkte nurodyta, kad virš stogo esanti konstrukcija yra stogo elementas. Be to, Kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo turto kadastro objektais laikomi šie nekilnojamieji daiktai: žemės sklypas, statinys (taip pat nebaigtas statyti), patalpa, šio įstatymo 7 straipsnio 1 dalyje nustatytais būdais suformuota kaip atskiras nekilnojamasis daiktas.

tags: #statiniai #terasose #daugiabuciu