Lietuvos nekilnojamojo turto rinka nuolat kinta, o ją reglamentuojantys teisės aktai daro didelę įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius nekilnojamojo turto sandorių teisinio reguliavimo aspektus Lietuvoje, įskaitant naujausias Statybos įstatymo pataisas ir jų galimą poveikį rinkai.
Nauja Statybos įstatymo redakcija
Nuo šių metų pradžios įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kuri iš esmės keičia nekilnojamojo turto pardavimo tvarką. Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika pasikeitė: nekilnojamas turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą.
Pagal Statybos įstatymo nuostatas statyba laikoma užbaigta tuo atveju, kai yra atlikti visi projekte numatyti statybos darbai, išduotas statybos užbaigimo aktas arba surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Norėdamas įregistruoti 100 proc. statinio baigtumą, turi būti įvykdytos visos šios sąlygos.
Šias sąlygas atitinkančio šimtaprocentinio statinio statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties, trijų ir daugiau butų pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui.
Poveikis nekilnojamojo turto rinkai
Nors turto nuosavybės teisės perleidimo sandoriai - pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys - pas notarą galės būti pasirašomos tik įregistravus 100 proc. statinio baigtumą, tačiau vystytojai ir toliau galės sudaryti preliminariąsias sutartis įprasta tvarka.
Tikėtina, kad tokie pokyčiai gali lemti nekilnojamo turto kainų augimą dėl vystytojams ženkliai kintančių statinio užbaigimui reikalingo kapitalo kaštų, pailgėjusio projekto vystymo laiko bei reikalingo pelno atidėjimo iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. baigtumo būstą.
Prie nekilnojamo turto kainos augimo prisidėtų ir nuolat augantys statybos kaštai, kas reiškia, kad vystytojai, sudarydami preliminariąją sutartį su pirkėjais, nenorės prisiimti tokių tolimų ateities įsipareigojimų - įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą.
Taip pat svarbu paminėti, kad atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimo. Tokiais atvejais pastatų savininkai gali atsidurti keblioje situacijoje, kai patys negali užtikrinti statybos pabaigos, o taip pat ir neturi teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą.
Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis.
Tais atvejais, kai pastato 100 proc. baigtumas apima ir pilną apdailą, tokio turto pirkėjai po aptariamų Statybos įstatymo pakeitimų praranda galimybę įsirengti būstą patys ar naudodamiesi meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba. Žinoma, galima situacija, kai vystytojai gali nuspręsti visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, tačiau tokiu atveju pirkėjai tai privalės atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuodami į projektą asmenines pinigines lėšas dar neturėdami nuosavybės teisės į būstą.
Be to, dažnai dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu įsigyja investicijai, kurią vėliau ketina nuomoti, o pilnos apdailos įrengimas dažnu atveju neatitinka būsimo nuomininko poreikių.
Nekilnojamojo turto sandorių finansavimas
Lietuvos Respublikai įstojus į Europos Sąjungą kelerius metus sparčiai augo nekilnojamo turto rinka, ženkliai didėjo sudaromų nekilnojamojo turto sandorių skaičius. Šiuo periodu kelis kartus išaugo nekilnojamojo turto statybos, nuomos bei pardavimo kainos, kas lėmė, jog tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys nebepajėgė savo lėšomis finansuoti nekilnojamojo turto sandorių.
Bene pagrindiniai nekilnojamojo turto sandorių finansavimo šaltiniai yra neskolintos lėšos, kredito įstaigų teikiamos paskolos, lizingas bei kredito linijos. Reikšmingai augo paskolų portfelis, įskaitant būsto paskolas, susijęs su statybų ir nekilnojamojo turto sektoriais. Šiam procesui didelės įtakos turėjo vykdoma mokesčių politika, išaugusi tarpbankinė konkurencija, kas skatino suteikti palankesnes sąlygas kredito gavėjams.
Pagrindinė problema ta, kad ilgą laiką nekilnojamojo turto sandoriai didžiąja dalimi buvo finansuojami gautais kreditais iš kredito institucijų, tačiau prieš metus prasidėjo nekilnojamojo turto sektorius nuosmukis, sugriežtėjus bankų kreditų išdavimo politikai verslas ir gyventojai prarado iki tol buvusį pagrindinį nekilnojamojo turto sandorių finansavimo šaltinį. Iki šiol nėra aišku, kokiomis finansinėmis priemonėmis ateityje bus finansuojami nekilnojamojo turto sandoriai, kokios įtakos nekilnojamojo turto sandorių finansavimui turės šiuo metu vykstantys pokyčiai Lietuvos ekonomikoje.
Artimiausiu periodu tiek verslas, tiek gyventojai bus priversti ieškoti alternatyvių šaltinių, kuriais galėtų finansuoti nekilnojamojo turto sandorius.
Apibendrinant galima teigti, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat besikeičianti. Nauji teisiniai reguliavimai ir ekonominiai pokyčiai daro didelę įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Svarbu atidžiai sekti šiuos pokyčius ir priimtiInformuotus sprendimus.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
tags: #statybos #ir #nekilnojamojo #turto #sandoriai