Sveiki atvykę į Homers - statybos projektų platformą, kur susitinka patirtis, naujovės ir praktiniai patarimai iš statybų pasaulio. Čia dalinsimės įžvalgomis apie naujausias industrijos technologijas, statybines medžiagas, projektų valdymą, efektyvius darbo metodus, kasdienius patarimus, apžvelgsime architektūros, statybos ir Nekilnojamo turto sektoriaus naujienas ir tendencijas. Pirmoji tema nuo kurios pradedame naudingo turinio ciklą - statybos leidimo gavimas. Tai vienas svarbiausių ir dažniausiai painių etapų kiekviename statybos projekte. 2025 m. galiojantys reikalavimai ir pasikeitusi leidimų išdavimo tvarka neretai sukelia klausimų tiek individualiems statytojams, tiek profesionalams.
Statybos leidimas yra oficialus dokumentas, suteikiantis teisę atlikti statybos darbus. Statybos leidimą būtina turėti prieš pradedant bet kokias statybas. Todėl vos tik įsigijus sklypą - kitas etapas ir turėtų būti gauti statybos leidimą. Tam, kad jį gautumėte reikės namo projekto, kurį paruošia architektas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas statybos leidimas, kokie dokumentai reikalingi jam gauti ir kaip vyksta leidimo gavimo procesas.
Kada privalomas statybos leidimas?
Atvejus, kada privalomas statybos leidimas nulemia planuojama statybos rūšis, statinio kategorija, paskirtis, ir statybos vieta. Vis dar pasitaiko klausimų, kada nereikalingi namų projektai ir statybų leidimai. Pabandysime pateikti savo turimą informaciją, kad susigaudyti būtų lengviau.
Statant namus VISADA reikalingi statinio PROJEKTAI, fasadų, išplanavimo, pjūvio, stogo brėžiniai. Jei tai nedidelė pirtis, garažas ar sandėliukas, projektas gali būti subraižytas paprastai, bet kad būtų aiškus tarpusavio susitarimas ką klientas užsako ir ką statybininkai pastato. Labai patartina bet kokios paskirties namo projektą su architektu uždėti ant toponuotraukos ir sužymėti su matininku namo vietą sklype, kad nebūtų taip, kad namą pridavinėjant paaiškės, jog neišlaikėte būtinų atstumų, neįvertinote tiksliai savo ribų ir pažeidėte kaimyno teises arba apsaugos zonas.
Gyvenamajam namui, nepriklausomai nuo jo dydžio, VISADA bus reikalingas pilnas projektas ir STATYBOS LEIDIMAS su tinklų projektais, energiniu modeliavimu, konstruktyvine ir architektūrine projekto dalimis, nes visų dydžių gyvenamieji namai turi būti sertifikuoti ir atitikti A++ energinę klasę.
Leidimo statyti naują statinį nereikia:
- sodo namams iki 50m2 sodų bendrijoje rajone,
- ūkiniams pastatams iki 50m2, aukštis 5m namų valdoje mieste (jei jau yra gyvenamas namas), o tarpatramis neturi viršyti 6m.
- ūkiniams pastatams iki 80m2 namų valdoje rajone (jei jau yra gyvenamas namas), o tarpatramis neturi viršyti 6m.
- ūkiniams pastatams iki 80m2 ūkininko sodyboje rajone, turint ūkininko pažymėjimą, o tarpatramis neturi viršyti 6m.
Leidimas privalomas šiais nesudėtingojo (iki 80m2) statinio statybos atvejais:
- Statant ar rekonstruojant I grupės (ūkinis iki 50m2 /aukštis iki 5m, sodo iki 80m2/aukštis iki 8,5m) nesudėtingą statinį - kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
- Statant ar rekonstruojant II grupės (gyvenamasis, ūkinis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį statinį mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje ir kt.
- Statant II grupės (gyvenamasis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatą.
- Rekonstruojant nesudėtingąjį pastatą, kai jo paskirtis keičiama į gyvenamąją.
- Statant ar rekonstruojant I ir (ar) II grupės nesudėtingąjį statinį magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Aikštelės, pavėsinės, šiltnamiai ir kt. nesudėtingi statiniai statomi gyvenamojo namo sklype nereikalauja statinio projekto ir statybos leidimo, esant toms pačioms sąlygoms.
Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius būtina išlaikyti ne mažesnį negu 1 m atstumą iki sklypo ribos. Norint sumažinti šį atstumą, būtinas kaimyninio sklypo savininko sutikimas.
Statinio projekto nereikia rengti ir statybos leidimo nereikia gauti, kai yra atliekami būsto paprastojo remonto darbai, nekeičiama pastato išorė ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys. Statinio paprastojo remonto statybos rūšiai priskiriami statybos darbai, kai atliekant statybos darbus yra nekeičiamos (nepertvarkomos, nestiprinamos, nesilpninamos, nekeičiamos) statinio laikančiosios konstrukcijos.
Kadangi internete yra nemažai klaidinančios informacijos, kad bet kokį 80m2 namą rajone galima statyti be leidimų, labai rekomenduojame visais atvejais pasiskambinti į savo savivaldybės architektūros ir urbanistikos skyrių ir pasiklausti.
Statybos leidimo gavimo etapai
Leidimo statyti naują statinį galima gauti tik paruošus namo projektą pagal esamus tuo metu reikalavimus, tuo užsiima atestuoti architektai projektuotojai.
Statybos leidimo gavimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Privalomųjų projekto rengimo dokumentų surinkimas: žemės sklypo nuosavybės dokumentai, sklypo topografinis planas, grunto geologiniai tyrimai, technines projektavimo sąlygas (specialieji architektūros reikalavimai, ESO elektros prisijungimo, vietos vandens tiekimo tvarkančios institucijos prisijungimo sąlygos, ir kt., priklausomai nuo projekto situacijos).
- Statybos projekto rengimas: Surinkus ir įvertinus privalomuosius projekto rengimo dokumentus rengiamas statybos projektas.
- Projekto derinimas: Dažniausiai projekto derinimų metu institucijos randa projekto neatitikimų teisės aktams - statybų reglamentams ir teikia pastabas projektui pataisyti. Paprastai esant nedidelėms klaidoms, tai gali kainuoti savaitę prarasto laiko, tačiau gali pasitaikyti ir didelių klaidų, dėl kurių projekto suderinimo terminas gali nusikelti mėnesiams, arba gali paaiškėti, kad apskritai nepavyks suderinti projekto.
- Leidimo gavimas: Visi leidimų prašymai teikiami elektroniniu būdu per sistemą „Infostatyba“.
Primename, kad asmuo, norėdamas naudotis IS „Infostatyba“ išorine svetaine, turi būti komercinių bankų internetinės bankininkystės sistemos vartotojas arba turėti asmeninį skaitmeninį sertifikatą, išduotą kvalifikuoto elektroninio parašo paslaugų teikėjo. Jungiantis prie šios svetainės, reikia autentifikuotis per Informacinės visuomenės plėtros komiteto prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės elektroninių valdžios vartų portalą www.epaslaugos.lt. Naudojantis elektroninėmis paslaugomis, prašymas ir kiti dokumentai pateikiami nuotoliniu būdu (internetu). Pridedamas projektas turi būti pasirašytas projektą privalančių pasirašyti asmenų elektroniniais parašais.
Statybos leidimų tvarkymas: kaip? kiek kainuoja???
Galimos problemos derinant projektą
Derinant statybos projektą, gali iškilti įvairių problemų, kurios gali užvilkinti leidimo gavimo procesą. Štai keletas dažniausiai pasitaikančių:
- Teritorijų planavimo dokumentų neatitikimai: bendrieji ir detalieji planai nustato statybos reglamentus, tokius kaip pastato dydį (tūrį, aukštį, plotą ant žemės), pastato vietą sklype. Kiti dokumentai, tokie kaip specialieji planai, taip pat turi didelę įtaką sprendiniams.
- Neatitikimai tarp projekto dalių: architektūrinė, konstrukcinė ir inžinerinės dalys nesutampa: langų, durų, perdangų aukščiai ar įvadų vietos skiriasi, pastato ekonominiai rodikliai projekto tekstinėse ir brėžinių dalyse.
- Priešgaisrinių ar esamų inžinerinių komunikacijų apsaugos zonų neįvertinimas: dažnai projektas parengiamas neįvertinus priešgaisrinių ar esamų inžinerinių ar susisiekimo komunikacijų ar kitų statinių apsaugos zonų.
- Žemės valdytojo sutikimo trūkumas: dar vienas svarbus sutikimas - žemės valdytojo, kai statybos darbai peržengia arba priartėja prie sklypo ribos arčiau nei numato teisės aktai, ar sklypui taikomos žemės naudojimo sąlygos ir apribojimai.
Patarimai, kaip paspartinti statybos leidimo gavimo procesą
Kad statybos leidimas vyktų sklandžiai ir kuo įmanoma greičiau, geriausias patarimas yra susirasti kompetentingą specialistą ir gerai žinoti ko norite, apie ką svajojate bei dėl ko abejojate.
Štai keletas patarimų, kaip paspartinti statybos leidimo gavimo procesą:
- Iš anksto pasiruoškite: Patikrinkite nekilnojamo turto registro centro išrašuose įrašytus apribojimus sklypui ar statiniui.
- Įvertinkite išlaidas: Įvertinkite statybos leidimo išdavimo išlaidas, inžinerinių komunikacijų prisijungimo išlaidas.
- Pasitikrinkite infrastruktūrą: Įvertinkite inžinerinių tinklų prisijungimo kaštus iš anksto, pasitikrinkite kur yra artimiausia ESO elektros tinklų tiekėjo infrastruktūra, ar privaloma bus jungtis į centralizuotus miesto tinklus, ar yra įrengtas privažiavimas prie žemės sklypo.
- Kreipkitės į profesionalus: Laimei, viso popierizmo taip pat galite išvengti, pasirinkus patyrusį, profesionalų specialistą.
- Laikykitės teisės aktų: Tinkamai gautas statybos leidimas - tai ne formalumas, o būtina sąlyga saugiam, teisėtam ir sklandžiam statybų procesui.
Pranešimas apie statybos pradžią
Ar žinojote, kad statybos darbai daugeliu atveju negali būti pradėti nepranešus apie statybos pradžią? Statyba draudžiama ne tik be galiojančio statybą leidžiančio dokumento (kai jis privalomas), bet ir nepranešus apie statybos pradžią (kai tai privaloma). Pranešimo pareigą turi statytojas (užsakovas), o rangovas, prieš pradėdamas statybos darbus, privalo įsitikinti, kad statytojas (užsakovas) yra šią pareigą įvykdęs.
Ir tai nėra tik šiaip sau formalumas. Už pranešimo apie statybos pradžią pareigos nevykdymą numatytos didžiulės administracinės baudos. Statybos įstatymo 272 straipsnyje numatyta, kad statytojas (užsakovas) privalo Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai pranešti apie statybos pradžią, kai statybas ketinama vykdyti pagal privalomus statybą leidžiančius dokumentus.
Tai yra, kai išduotas:
- Leidimas statyti naują statinį
- Leidimas rekonstruoti statinį
- Leidimas atnaujinti (modernizuoti) pastatą
- Leidimas atlikti statinio kapitalinį remontą
- Leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą
- Leidimas pakeisti statinio arba jo dalies paskirtį, kai dėl to keičiasi statinio ar jo dalies priskyrimas atitinkamai statinių paskirties grupei
- Leidimas formuoti nekilnojamojo turto kadastro objektus
- Leidimas nugriauti statinį
- Leidimas tęsti sustabdytą statybą.
Kitaip tariant, jeigu jau turite tokį išduotą statybą leidžiantį dokumentą, tai prieš pradėdami atlikti statybos darbus, turite pateikti pranešimą apie statybos pradžią. Ir visai nesvarbu darbus atliksite rangos, ūkio ar mišriu būdu. Pranešimo pareiga yra vykdant darbus visais šiais statybos būdais.
Be to, pranešimą apie statybos pradžią reikia pateikti ir kai kuriais kitais atvejais, kai nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento:
- daugiabučio namo, viešojo pastato kapitaliniam remontui (net atvejais, kai nereikia leidimo)
- daugiabučiame name ar viešajame pastate įrengiant, pertvarkant, išmontuojant pastato dujų, šildymo, aprūpinimo karštu vandeniu ar elektros bendrąsias inžinerines sistemas
- statant naują ar rekonstruojant nesudėtingąjį II grupės statinį kultūros paveldo objekto ar kultūros paveldo vietovės apsaugos zonoje;
- statant naują ar rekonstruojant nesudėtingąjį II grupės statinį magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijoje;
- griaunant neypatingąjį statinį, pastatytą ne anksčiau kaip prieš 50 metų arba nepatenkantį į kultūros paveldo objekto teritoriją ar kultūros paveldo vietovę.
Taigi, atvejų, kai reikia pateikti pranešimą apie statybos pradžią skaičius gerokai išplėstas. Pažymėtina, kad statybos darbus galima vykdyti tik pagal statinio projekto, užregistruoto Infostatyba sistemoje, sprendinius.
Nustatytos formos pranešimas teikiamas užpildant formą ir pridedant reikiamus dokumentus tik Infostatyba sistemos interneto tinklalapyje www.planuojustatau.lt. Statytojas (užsakovas) gali pradėti statybos darbus, kai pranešant apie statybos pradžią jo pateikti dokumentai yra užregistruoti.
Teikiant pranešimą reikės nurodyti informaciją apie statytoją, statinį, paskirtą statinio projekto vykdymo priežiūros vadovą, statinio statybos techninį prižiūrėtoją, statinio statybos vadovą, rangovą. Taip pat nurodyti pasirinktą statybos organizavimo būdą: rangos, ūkio ar mišrųjį bei kitą informaciją.
Prie pranešimo turės būti pridėtas statybą leidžiantis dokumentas (kai jis privalomas), projektiniai pasiūlymai, techninis darbo projektas, jo ekspertizės aktas (ekspertizės rangovo draudimo dokumentas), statinio projekto perdavimo - priėmimo aktas bei kiti dokumentai.
Jei keičiasi bet kuri pateikta informacija ar dokumentai, statytojas privalo ne vėliau kaip per 5 darbo dienas atnaujinti Infostatyba pateiktą pranešimą apie statybos pradžią (išleidžiama nauja pranešimo apie statybos pradžią versija).
Statybos įstatymo 57 straipsnyje nurodyta, kad už pranešimo apie statybos pradžią, atitinkančio šiame įstatyme nustatytus reikalavimus, nepateikimą juridiniam asmeniui skiriama bauda nuo 600 iki 10 000 Eur, o jeigu juridinis asmuo už tokį patį pažeidimą jau baustas, bauda siekia nuo 1500 iki 20 000 Eur. Šią įmoką moka statytojai (užsakovai), statinių (jų dalių) savininkai, valdytojai, naudotojai, žemės sklypų (jų dalių) savininkai, valdytojai, naudotojai, kai inspekcijos pareigūnas, nustatęs, kad statyba vykdoma nepranešus apie statybos pradžią arba nepateikus visų privalomų dokumentų ar informacijos (kai pranešti apie statybos pradžią privaloma), pateikia privalomąjį nurodymą sumokėti įmoką. Įmoka už nepranešimą apie statybos pradžią lygi pusei įmokos už savavališkos statybos įteisinimą.
Taip pat pranešimo apie statybos pradžią nepateikimas gali sukelti problemų statybos užbaigimo procedūrose. Statybos įstatymo 28 straipsnyje numatyta, kad statybos užbaigimo aktas neišduodamas, o deklaracija apie statybos užbaigimą negali būti surašoma ir ekspertizės rangovas jos negali tvirtinti, jeigu įstatymo nustatyta tvarka statytojas (užsakovas) nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų.
Jeigu statybos užbaigimo procedūrose deklaracija netvirtinama dėl to, kad nepateiktas pranešimas apie statybos pradžią arba su juo nepateikti visi privalomi dokumentai ir informacija, ekspertizės rangovas per 5 darbo dienas nuo šio fakto nustatymo privalo raštu informuoti Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, kuri pagal kompetenciją atlieka tolimesnius veiksmus. Inspekcijos pareigūnas, nustatęs pažeidimus, sustabdo statybą, taiko administracinę atsakomybę ir pateikia privalomąjį nurodymą sumokėti įmoką už nepranešimą apie statybos pradžią.
Tad pareigą pranešti apie statybos pradžią reikėtų vertinti labai rimtai.