Statybos sektorius yra svarbi Lietuvos ekonomikos dalis, tačiau jame neišvengiama reglamentavimo problemų. Lietuvoje per metus išduodama daugiau nei 7000 statybos leidimų, iš kurių daugiau nei 6000 (2017 m.) buvo skirti gyvenamųjų namų statybai.
Pasaulio bankas „Doing Business 2019“ reitinge Lietuvai skyrė aukštą 7 vietą pagal procedūras, reikalingas statybos leidimams gauti, pastato eksploatavimui pasirengti bei pastatui įregistruoti. Tokiais rezultatais tikrai galima pasidžiaugti, nes Lietuva gerokai aplenkė ne tik Latviją, bet ir Suomiją, Norvegiją.
Vis dėlto, situacija nėra tokia rožinė, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Valstybės kontrolė savo pateiktoje valstybinio audito ataskaitoje apie statybos leidimų išdavimą ir statybos proceso atitiktį nustatytiems reikalavimams apibendrino, kad vykdant statybos valstybinę priežiūrą audituojamu laikotarpiu (2015-2017 m.) atlikta 2,4 tūkst. patikrinimų, iš jų 41 proc. dėl statybos leidimo išdavimo teisėtumo, ir nustatyti 196 atvejai (7 proc. Tik 5,6 tūkst. Panaikinus jau išduotus statybos leidimus, valstybei pastaraisiais metais teko atlyginti daugiau nei 2 mln. eurų žalą statybų savininkams.
Lietuvai pavyko įtvirtinti trumpus terminus, per kuriuos turi būti išduodami leidimai, tačiau reitingų agentūros neįvertina, kiek iš tų leidimų vėliau panaikinami ir kokios yra laiko bei finansinės sąnaudos sprendžiant kylančius ginčus.
Pagrindinės problemos ir ginčų priežastys
Situaciją gali pabloginti ir Aplinkos ministerijos svarstymai keisti teisės aktus nustatant, jog statybą leidžiantis dokumentas negali būti išduodamas, jei apskųsta visuomenės informavimo apie numatomą statinių statybą procedūra ar joje priimti sprendimai.
Valstybės institucijos iki šiol iki galo neišsprendė ir klausimų, susijusių su prašymų leidimams gauti pateikimu. Dar sudėtingesnės situacijos susidaro tais atvejais, kai dėl dokumentų tinkamumo nesutaria savivaldybė ir Statybos inspekcija, o vystytojui tenka keliauti per visų instancijų teismus ginant savo interesus.
Siekiant operatyvumo, Statybos inspekcija tikrina jau išduotus leidimus, tai pateisina, kad kartais kyla abejonių dėl teisėtumo. Nepaisant to, institucijos (išduodančios ir tikrinančios leidimus) turėtų pirmiausia sutarti dėl bendro požiūrio į situaciją ir tik po to spręsti dėl tolesnio leidimo galiojimo.
Nesutarimų dėl leidimų statyti pasitaiko ir institucijos viduje. Pvz., žiniasklaidoje buvo rašoma apie prieštaravimus tarp Kultūros paveldo departamento centrinio padalinio ir Vilniaus skyriaus, o tokių nesutarimų pasekmė - statytojų vaikščiojimas po teismus.
Statybos leidimų naikinimo Lietuvoje klausimai pasiekia ir Europos Žmogaus Teisių Teismą (EŽTT). Pvz., byloje „Tumeliai prieš Lietuvą“ Teismas nustatė Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 1 protokolo 1 straipsnio pažeidimą, kai teismai nusprendė panaikinti išduotą statybos leidimą. EŽTT laikėsi pozicijos, kad „gero administravimo principas neturėtų užkirsti kelio valdžios institucijoms taisyti savo klaidas, net ir tas, kurios buvo padarytos dėl savo pačių aplaidumo, tačiau naštos už tokių klaidų taisymą neužkraunant asmenims”.
S.Mitkaus teigimu, statybose dažniausiai kyla ginčai dėl:
- Kokybės;
- Kainos;
- Statybos darbų terminų.
Ginčai dėl kokybės
Pasak teismo eksperto, statybos darbų kokybė turi atitikti sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose (statybos techniniuose reglamentuose ir kt.) nustatytus reikalavimus. Dažnas atvejis, kai konkretūs kokybės reikalavimai nėra nustatyti nė viename iš minėtų dokumentų. Tai jokiu būdu nereiškia, kad rangovas gali nesilaikyti jokių kokybės reikalavimų, darbus atlikti „bet kaip“. Šiuo atveju Civilinis kodeksas ir teismų praktika duoda vienareikšmį atsakymą: jeigu statybos darbų kokybė nenustatyta sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose, statybos darbų rezultatas turi atitikti įprastai tos rūšies darbams keliamus reikalavimus.
Tokiais atvejais ginčui atsidūrus teisme, paprastai, neišsiverčiama be teismo eksperto išvados. S.Mitkaus teigimu, ginčuose dėl kokybės svarbi yra įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė. Civilinis kodeksas, teismų praktika nustato tokią taisyklę: užsakovas privalo įrodyti tik defekto egzistavimo faktą, o rangovas turi įrodyti, kad egzistavo jo atsakomybę šalinančios aplinkybės. Akivaizdu, kad rangovas negali atsakyti už defektus, kurie atsirado dėl pastato netinkamo naudojimo, kitų rangovo padarytų sugadinimų ir kt. Tačiau, kad šios aplinkybės egzistavo (pvz., kad pastatas buvo netinkamai naudojamas), privalo įrodyti būtent rangovas.
Taip pat užsakovai dažnai praktikuoja kelių rangovų samdymą. Pavyzdžiui, pamatus įrengia vienas rangovas, sienas mūrija kitas, apdailos darbus atlieka dar kitas rangovas ir t.t. Esant tokiai situacijai, dažnai būna sunku nustatyti, dėl kurio rangovo netinkamai atliktų darbų atsirado defektai. Šios problemos nebūtų, jeigu būtų samdomas vienas (generalinis) rangovas, kuris būtų atsakingas už galutinį rezultatą. Samdant keletą rangovų, dažnai galima šiek tiek sutaupyti, bet praktika rodo, kad iškilus kokybės problemoms prarandama žymiai daugiau, negu buvo sutaupyta.
Ginčai dėl kainos
S.Mitkus aiškino, jog ginčų dėl kainos pagrindinė priežastis - netinkamai sudaryta sutartis: neaiškiai suformuluotos sutarties sąlygos. Paprastai neaiškiai būna suformuluotas sutarties objektas, neaiški kainodara, sutarties sąlygos būna prieštaringos. Dažnai užfiksavus sutarties kainą lieka neaišku, kas prisiima riziką dėl papildomų darbų atsiradimo.
Civilinis kodeksas leidžia statybos rangos sutartyse laisvai nustatyti statybos darbų kainą. Kaina gali būti tvirtai užfiksuojama (t.y. nustatoma konkreti kaina už darbų rezultatą, pvz., pastatytą pastatą), gali būti nustatomi įkainiai, gali būti nustatomi bet kokie kiti kainos nustatymo būdai. Būna atvejų, kai užsakovas ir rangovas prieš pradedant darbus nesusitaria dėl kainos. Taip pat būna, kad rašytinė statybos rangos sutartis nebuvo sudaryta, o užsakovas ir rangovas skirtingai aiškina (supranta) šioje žodinėje sutartyje nustatytą kainą.
Tokiais atvejais teismai, paprastai, skiria teismo ekspertizę ir nustato atliktų darbų vidutinę rinkos kainą, kurią ir laiko sutartine kaina.
Ginčai dėl terminų
Anot S.Mitkaus, už praleistus statybos darbų užbaigimo terminus užsakovas gali reikalauti sumokėti netesybas: delspinigius arba baudą. Užsakovas taip pat gali reikalauti atlyginti dėl darbų vėlavimo patirtus nuostolius. Tam, kad būtų galima pareikalauti netesybų, jos turi būti numatytos rašytinėje sutartyje. Tam, kad būtų galima reikalauti atlyginti dėl darbų vėlavimo patirtus nuostolius, būtina, kad sutartyje būtų numatytas statybos darbų užbaigimo terminas.
Praleidus statybos užbaigimo terminą rangovas, paprastai, savo atsakomybę neigia teisindamasis užsakovo veiksmais ar kitomis ne nuo jo priklausančiomis aplinkybėmis (nepalankios meteorologinės sąlygos ar pan.). Teismų praktikoje preziumuojama, kad statybos darbų vėlavimo priežastimi buvo netinkamai rangovo organizuotas darbas, nebent jis įrodo, kad tai įvyko ne dėl nuo jo priklausančių aplinkybių (pvz., užsakovas vėlavo pateikti nurodymus, projektinę dokumentaciją, neperdavė darbų fronto ir pan.).
Kaip išvengti ginčų?
Ką daryti, kad, siekdami išlaikyti aukštas pozicijas pasauliniuose reitinguose pagal statybos leidimų išdavimo greitį, problemų neperkeltume į nacionalinius ir tarptautinius teismus?
- Prašymų pateikimo tobulinimas IS „Infostatyba“ galėtų palengvinti procedūras ir užtikrinti, kad visi reikiami dokumentai būtų pateikiami jau pirminėje stadijoje.
- Teisinio reglamentavimo suderinimas, kuriuo būtų išspręsti prieštaravimai tarp kelių teisės aktų ar planavimo dokumentų, sumažintų ginčų skaičių tarp statytojų ir tikrintojų.
- Galiausiai kelios valdžios institucijos skirtingus teisės aktų interpretavimus turėtų išsiaiškinti tarpusavyje ir tik po to kelti klausimus dėl statybos leidimo teisėtumo.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija irgi klysta. Tą rodo ir prieš ją laimėtas ginčas, kuriame minėta inspekcija siekė statybos leidimo galiojimo prekybos pastatui Klaipėdoje panaikinimo, statybos padarinių pašalinimo ir išvestinių reikalavimų.
Privatus asmuo, išskyrus įstatymų nustatytus atvejus, neturi teisės kreiptis į teismą tam, kad būtų apgintas viešasis interesas, nes įstatymų leidėjas siekė sukoncentruoti viešojo intereso gynybą profesionalių ir tam specialiai valstybės įgaliotų subjektų rankose.
Jei asmeniui tampa prieinama informacija, kad yra pažeidžiamas viešasis interesas, toks asmuo turi teisę informuoti specialius įstatymų numatytus subjektus, kad jie imtųsi viešojo intereso gynimo priemonių, tarp jų - ir kreiptųsi į teismą dėl viešojo intereso gynybos, o nagrinėjamu atveju - pateiktų teismui prašymą atnaujinti procesą, siekiant apginti viešąjį interesą. Taigi privatus asmuo gali būti informacijos šaltinis apie atliktus viešojo intereso pažeidimus.
S.Mitkaus teigimu, pagrindinė prevencinė ginčų kilimo statyboje priemonė - tinkamai sudaryta statybos rangos sutartis. Patartina užsakovams nepasikliauti rangovų parengtomis sutartimis ir konsultuotis su teisininkais.
