Žemės sklypas - tai teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Sklypo formavimas - tai procesas, kurio metu suformuojami nauji arba pertvarkomi esami žemės sklypai pagal nustatytus teisės aktus. Jis apima sklypo padalijimą, sujungimą, ribų keitimą, atidalijimą ar naujo sklypo suformavimą laisvoje valstybinėje žemėje, vadovaujantis ZPDRIS sistema.
Įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.
Žemės sklypų formavimo bei pertvarkymo projektų rengimo tvarką reglamentuoja žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.
Kada atliekami žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai?
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai atliekami:
- Formuojant naujus žemės sklypus laisvoje valstybinėje žemėje;
- Padalijant žemės sklypus į atskirus žemės sklypus (sklypo padalijimas);
- Atidalijant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo dalis, jas suformuojant kaip atskirus žemės sklypus (sklypo atidalijimas);
- Sujungiant kelis žemės sklypus į vieną žemės sklypą (sklypų sujungimas);
- Prijungiant įsiterpusį valstybinės žemės plotą prie besiribojančio žemės sklypo;
- Keičiant gretimų žemės sklypų ribas (amalgamacija), kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama nesuformavus atskiro žemės sklypo ir sujungiama su greta esančiu žemės sklypu.
Atliekant dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų amalgamaciją, žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu amalgamuojama žemės sklypo dalis nėra racionalaus dydžio ir yra ne didesnė kaip:
- 0,04 ha (400 m2) ploto kitos paskirties žemės sklypo;
- 0,3 ha (3000 m2) ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo;
- 0,5 ha (5000 m2) miškų ūkio paskirties žemės sklypo, su sąlyga, kad po amalgamavimo žemės sklypai bus ne mažesni nei 5 ha (50000 m2).
Reikalingi dokumentai
Norint pradėti žemės sklypo formavimo ar pertvarkymo procesą, reikalingi šie dokumentai:
- Žemės sklypo planas (jei jis suformuotas);
- Nekilnojamojo turto registro išrašas;
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos ar savivaldybės išduotas leidimas bei reikalavimai formavimo ir pertvarkymo projektui rengti.
Kas gali būti žemės sklypo performavimo bei pertvarkymo projekto iniciatoriumi?
Žemės sklypo performavimo bei pertvarkymo projekto iniciatoriumi gali būti:
- Privačios žemės savininkas, kuris nori pertvarkyti ir performuoti savo asmeninę žemę (būtini tai įrodantys dokumentai);
- Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar įgaliotas teritorinio padalinio vadovas (poreikis - formuojamas arba pertvarkomas valstybinis žemės sklypas);
- Savivaldybės tarybos direktorius (kai reikia formuoti arba pertvarkyti būtent savivaldybei priklausančio žemės sklypo ribas).
Žemės sklypų formavimo etapai
Žemės sklypų formavimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Gaunamas leidimas ir reikalavimai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektui rengti;
- Sudaroma sutartis rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą;
- Rengiama žemės sklypo topografinė nuotrauka, jeigu taip yra nurodyta reikalavimuose;
- Projekto grafinės ir tekstinės dalies rengimas;
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas ir tvirtinimas;
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo terminai
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo terminai gali skirtis priklausomai nuo sudėtingumo ir institucijų darbo spartos:
- Topografinė nuotrauka (jeigu nurodyta reikalavimuose) - nuo 2 iki 4 savaičių.
- Projekto sprendinių brėžinio ir aiškinamojo rašto (grafinės ir tekstinės dalies) rengimas ~10 d.d.
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas, tvirtinimas, įsakymo rengimas - kiekvienas etapas po 10 d.d.
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai ~2 mėn.
Žemės sklypo padalijimas ir atidalijimas: Esminiai skirtumai
Žemės sklypų padalijimas ir atidalijimas yra žemės sklypų pertvarkymo būdai, leidžiantys vieną sklypą padalinti į du ar daugiau mažesnių sklypų. Šie procesai turi esminių skirtumų ir reikalauja skirtingų žingsnių. Panagrinėkime, kaip šie procesai vyksta ir kokie žingsniai yra būtini.
Žemės sklypo padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Tačiau, reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti ir atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai poreikis atidalinti žemės sklypą kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.
Galimi trys pagrindiniai scenarijai:
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas: pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai. Taigi, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
- Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus: galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
- Žemės sklypo atidalijimas: tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą. Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas. Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymo Pateikimas
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS). Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Reglamentavimas ir Dokumentai
Žemės sklypo formavimas reglamentuojamas šiais dokumentais:
- Tvarkymo darbų techninis projektas (kai yra būtinas), parengtas vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. D1-738.
- Statybą leidžiantis dokumentas (kai yra būtinas), išduotas vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas.
Kaip patikrinti žemės sklypo dokumentus?
Perkant žemės sklypą, svarbu patikrinti, ar dokumentai nesuklastoti, ar sklypas neužstatytas ir pan. Štai keletas būdų, kaip tai padaryti:
- Registrų centro išrašas: Galima prašyti pardavėjo, kad prisijungus prie portalo ar nuvykus į Registrų centrą išimtų naują Registrų Centro išrašą. Jame matysite esamus turto apribojimus, tikslų sklypo adresą, plotą, unikalų numerį ar savininkas tikrai tas pats žmogus, kaip įgijo tą turtą, ar atlikti kadastriniai matavimai. Jeigu matavimai preliminarūs, o sklypas mieste, notaras gali atsisakyti daryti sandorį.
- www.regia.lt portalas: Ar sklypo unikalus numeris sutampa su Registrų Centro pažyma, galima pasitikrinti portale www.regia.lt.
- Notaras: Perkant visus galimus turto areštus patikrins notaras (tai yra privaloma), taip pat notaras patikrins ar parduodantis asmuo nėra bankrutuojantis, ar neturi kitų turto areštų. Jeigu turėtų kitų areštų, tada notaras Jus informuos.
Apie anksčiau paminėtą informaciją, nesunkiai galite pasitikrinti ir patys, o ar dokumentai nesuklastoti, ar nėra servitutų galinčių trukdyti vykdyti norimą veiklą, ar galima ten statyti statyti namą, sklypo paskirties keitimo ir kitus niuansus galinčius sukelti neigiamas pasekmes patarčiau kreiptis į kompetentingus specialistus kurie atlieka nekilnojamo turto patikrą prieš perkant.
Kaip sužinoti, kam priklauso žemės sklypas?
Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google.
- REGIA: Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą. Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt. Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.
- Registrų centras: Registrų centre galima gauti informaciją apie nekilnojamo turto savininką.
Lietuvoje žemės ir miško sklypų nuosavybės teisės yra registruojamos ir viešai prieinamos, todėl norint sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, yra keli būdai:
- Naudokitės regia.lt platforma kad peržiūrėtumėte sklypų ribas, paskirtį ir jų unikalius numerius.
- Norėdami sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, galite naudotis Registrų centro teikiama paslauga - Nekilnojamojo turto registro išrašais. Šie išrašai pateikia informaciją apie sklypo savininką, teises į turtą bei kitą teisinę informaciją. Užklausą galite pateikti tiesiogiai Registrų centro padalinyje arba internetu per Registrų centro savitarnos sistemą.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.
tags: #suformuotas #zemes #sklypas