Kreditai yra aktualūs kiekvienai valstybei, jos gyventojams ir organizacijoms. Pastaruoju metu būtent būsto paskolos yra vienos iš dažniausiai imamų kreditų, nes ne kiekvienas eilinis žmogus išgali susitaupyti pinigų sumą, reikalingą būstui įsigyti be banko pagalbos. Taigi atsiradus nuosavo būsto poreikiui žmonės ima paskolas iš bankų. Kreditai būstui įsigyti yra populiarios visame pasaulyje ir Lietuva nėra išimtis. Būsto paskolos suteikiamos, ne tik namui ar butui pirkti, bet taipogi pirkti sklypui, renovuoti ar atnaujinti jau turimą būstą. Būsto įsigijimas yra vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų.
Todėl prieš pradedant būsto paieškas labai svarbu objektyviai įvertinti savo finansinę padėtį ir perspektyvas. Būtina pagalvoti, kiek pinigų galima skirti paskolos mėnesio įmokai. Tiksliai įvertinti savo pajamas ir jų stabilumą, tačiau skaičiuoti tik reguliariai gaunamas lėšas. Reikia pabandyti apmąstyti įvairias gyvenimo situacijas ir su jomis susijusias galimas išlaidas bei veiksmus.
Būsto kredito suteikimas sudaro galimybes ne tik asmeniui įsigyti pageidaujamą būstą, šiuo metu neturint visos reikiamos lėšų sumos, tačiau ir daro teigiamą įtaką šalies ekonomikai ir kitų įmonių veiklai: esant būsto poreikiui bei užtikrintam to poreikio finansavimui, statybos bendrovės įpareigotos vystyti kuo daugiau statybinių projektų, taip sukurdamos darbo vietas statybininkams, baldų gamybos bendrovėms ir kitoms bendrovėms susijusioms su būstu ir jo įrengimu. Taigi fizinių asmenų būsto kreditavimo aktualumas valstybės ekonomikai yra neabejotinai aktualus.
Galbūt dėl šios priežasties būsto paskolų prieinamumas tampa vis paprastesnis, paskolos lankstesnės, o jų poreikis vis auga, todėl būsto paskolos yra viena aktualiausių temų šiomis dienomis. Lietuvos rinkoje yra susiklosčiusi tokia situacija, jog fizinių asmenų kreditavimu užsiima daugelis finansinių bendrovių, jų siūlomų paslaugų spektras yra platus, čia vyrauja nemaža konkurencija, kas ir būdinga rinkos ekonomikai, todėl šie faktai reikalauja atskiro dėmesio.
Būsto Paskolos Samprata
Daiva Jurevičienė (2009) teigia: „paskola - tai komercinis pasitikėjimas, sutartis, kurios pagrindu perduodama vertybė (prekė, paslauga ar pinigai) mainais už pažadą sumokėti vėliau. Pinigai skolinami ne tiesiogiai, o per finansų institucijas, kredito įstaigas, bankus, t. y. per finansinį tarpininką.“ Tad galima suprasti, jog būsto paskolos yra orientuotos į abipusį pasitikėjimą ir finansų įstaigos pagalbą klientui, kuris nori įsigyti, statyti, remontuoti ar rekonstruoti būstą.
Šios paskolos yra suteikiamos beveik visuose Lietuvos komerciniuose bankuose tokiuose kaip: „Swedbank“, „Seb“, „Šiaulių bankas“ ir kiti. Taip pat labai svarbu suprasti, jog kiekvienas bankas turi individualias paskolos teikimo sąlygas, palūkanų normas bei įkainius. Pasak L. Gudelytės ir M. Valužio (2012), „būsto paskola skirta gyvenamajam būstui, sodo namui ar sodybai pirkti, statyti, rekonstruoti ir remontuoti, taip pat žemės sklypo pirkimui bei namo statybai.“
Įsigijus būsto paskolą ir nusipirkus naują būstą yra labai patogu naudojantis ta pačia banko suteikta paskola rekonstruoti jau turimą būstą. Dėl šios priežasties būsto paskolos dažniausiai yra suteikiamos privatiems asmenims, kurie ir planuoja gyventi įsigytoje vietoje. Būsto paskolas dažniausiai ima Lietuvos gyventojai , turintys nuolatinį darbą ir didesnes negu vidutines pajamas.
Tokios sąlygos nesudaro keblumų skolintis lėšų bankuose, nes bankas įvertina ir apskaičiuoja kliento gebėjimą kiekvieną mėnesį mokėti tam tikrą paskolos dalį bei palūkanas. „Palūkanos - pinigų suma, mokama už suteiktą paskolą, padėtą indėlį, skolos vertybinius popierius, perduotą naudoti turtą ar kitą skolinį reikalavimą, t.y. sutartyje nustatytas procentas, skaičiuojamas nuo padėto indėlio, suteiktos paskolos dydžio, skolos vertybinių popierių nominalios vertės arba perduoto naudotis turto ar kito skolinio reikalavimo vertės“ (J. Ragauskas ir A. Senkus, 1998). Kadangi bankai skolindami pinigus klientams padeda įsigyti norimą būstą, vartotojams tenka mokėti tam tikras palūkanas už pasiskolintų pinigų kiekį.
D. Jurevičienė ir Z.Čeponytė (2009) pabrėžia, jog „įmokos už būsto paskolą neturi viršyti 30-40 proc. neto pajamų (iš tiesų tai rekomenduojamas procentas bet kokių paskolų sumai).“ Kiekvienas norintis įsigyti paskolą privalo atsižvelgti į šiuos skaičius. Žinoma, būtina pagalvoti ir apie taupymo būdus, kad atsiradus neplanuotoms išlaidoms ar netikėtai sumažėjus turimoms pajamoms nekiltų didelių finansinių problemų.
„Paskolos grąžinimo užtikrinimas - tai galimybė bankui, jei klientas nevykdys ar negalės vykdyti savo finansinių įsipareigojimų, išsiieškoti skolą iš įkeisto turto vertės ar laiduotojo, garanto pajamų ar draudimo išmokos“ (D. Jurevičienė ir Z. Čeponytė 2009). Tokiu būdu bankas yra užtikrintas, jog paskolos gavėjas sumokės pasiskolintą sumą, o pats bankas nepatirs jokių nuostolių. Esant laiduotojui arba įkeitus būstą yra galimybė gauti kiek didesnę būsto paskolą, nei yra numatyta.
Daiva Deimantaitė - Gedmintienė (2012) pastebi, jog „vienpusiškoje sutartyje nurodoma, kad laiduotojas įsipareigoja apmokėti bankui skolintojo įsiskolinimą, jeigu jis negalės grąžinti kredito.“ Kadangi laidavimas yra laikomas finansiniu įsipareigojimu, pats laiduotojas negali gauti kredito tol, kol nesibaigs jo laidavimas. Dėl šios priežasties dauguma žmonių renkasi būsto įkeitimo paslaugą, kuri yra daug paprastesnė. Įkeičiamo nekilnojamo turto vertė turi įtakos būsto paskolos dydžiui (kuo didesnė įkeičiamo būsto vertė, tuo didesnę paskolą galima gauti).
Būsto Paskolų Išdavimo Procesas
Nusprendus imti būsto paskolą labai svarbu žinoti, nuo ko pradėti ir kuo pabaigti. Paskolos gavimo procesas gali atrodyti labai sudėtingas ir daug žinių reikalaujantis žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, tačiau bankai pateikia labai tikslią informaciją kaip žingsnis po žingsnio atlikti visą procesą. Remiantis Swedbank būsto paskolų išdavimo proceso žingsniais, pirmas žingsnis yra apskaičiuoti pajamas ir įvertinti išlaidas, taip sužinant savo galimybes imti paskolą.
Kiekvienam žmogui imti būsto paskolą yra labai svarbus sprendimas, todėl ypatingai svarbu teisingai įvertinti savo finansinę situaciją ir perspektyvas. Reikia apgalvoti kiek pinigų galima skirti paskolos padengimui kiekvieną mėnesį. Kaip buvo minėta anksčiau būtina atsakingai peržiūrėti savo dabartines išlaidas ir planuoti kokių papildomų išlaidų gali atsirasti ateityje. Taip pat įvertinkite ir pajamas, jų stabilumą ir pagrindinį dėmesį skirti tik reguliariai gaunamoms pajamoms. Taigi apgalvojus pajamų ir išlaidų balansą bus galima žengti pirmąjį žingsnį paskolos pasiėmimo link.
Antrasis žingsnis pateikiamas Swedbank banko yra įvertinti įkeičiamą turtą. SEB banke šis žingsnis atidėtas šiek tiek toliau (jau trečiasis žingsnis), tačiau abu bankai įvertina įkečiamą turtą. „Perkamą žemės sklypą, perkamą, remontuojamą, rekonstruojamą, statomą būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą turėsite įkeisti bankui” rašo Swedbank. Taigi reikės atlikti įkeitimo sandorį ir nustatyti įkeičiamo turto rinkos vertę. Tai žinoma naudinga ir pačiam žmogui, nes galima įsitinkinti pasirinkto nekilnojamo turto kainos rinkoje tikslumu.
Remiantis SEB banko būsto paskolų išdavimo proceso žingsniais, pirmas žingsnis yra „būsto kredito paraiškos ir kitų reikiamų dokumentų pristatymas bankui”, tačiau Swedbank puslapyje tai jau trečias žingsnis. Šiame etape bankas renka svarbią informaciją apie žmogaus prašančio paskolos ir jo šeimos finansines galimybes. Reikia pateikti kredito paraišką ir prašančiojo išduoti paskolą bei sutuoktinio asmens tapatybę ir pajamas liudijančius dokumentus. „Pajamas liudijančių dokumentų bankui pateikti nereikia, jei Jūsų duomenys apie pajamas, gauti iš SODROS duomenų bazės, atitiks šiuo metu Jūsų gaunamas pajamas” pataria SEB bankas.
Ketvirtasis žingsnis pagal Swedbank ir antras pagal SEB banką yra „sprendimo dėl kredito suteikimo priėmimas”. Šiame etape bankas jau turi visus reikiamus dokumentus ir gali aptarti kredito suteikimo sąlygas ir priimti sprendimą dėl kredito išdavimo. Swedbank užtrunka 48 valandas priimti sprendimą ir tuomet jis būna pranešamas žmogui pateikusiam dokumentus.
Swedbank penktasis (o SEB banke ketvirtasis) žingsnis yra pateikiamas kaip kredito sutarties sudarymas. Kredito sutartis yra sudaroma tik tada jei jau išsirinktas būstas, įvertintas įkeičiamas turtas ir atidaryta sąskaita banke jei anksčiau neturėjo. Swedbank įspėja, kad „sudarius paskolos sutartį, bankas ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo jūsų sąskaitos nurašo vienkartinį administravimo mokestį”. Tai svarbu žinoti, nes administravimo mokestis nėra mokamas atskirai banke, tačiau automatiškai nuskaičiuojamas iš banko sąskaitos.
Swedbank pateikia šeštąjį žingsnį kaip būsto pirkimo pardavimo sutarties sudarymą, SEB bankas taip pat įvardija tą patį žingsnį penktuoju numeriu. Šiame etape reikia nuvykti pas notarą pasirašyti pirkimo-pardavimo sutarties ir su savimi turėti pasą arba asmens tapatybės kortelę bei paskolos sutartį. Visa informacija turi būti atsakingai patikrinta ir sumokėti visi reikalingi mokesčiai notarui.
Toliau kaip teigia Swedbank: „VĮ Registrų centre įregistruojamos nuosavybės teisės į įgytą turtą”. Nekilnojamo turto registre turi būti įregistruota nuosavybės teisė į įsigytą nekilnojamą turtą. Prašymą reikia pateikti per notarą, kuris tvirtina pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėjimas liudijantis nuosavybės teisę išduodamas per 1-10 darbo dienų, nuo reikiamų registracijos dokumentų padavimo datos.
SEB bankas tiksliai įvardija: „registruojant būsto nuosavybę, reikalingi šie dokumentai: užpildytas prašymas įregistruoti nuosavybės teisę, notaro patvirtinta pirkimo ir pardavimo sutartis, žemės sklypo planas, jei registruosite nuosavybės teisę į žemės sklypą, pasas ar asmens tapatybės kortelė”. Taigi turint visus reikiamus dokumentus galima atlikti labai svarbų žingsnį: įregistruoti nuosavybės teises.
Pasak Swedbank, aštuntas žingsnis yra užpildyti prašymą pažymai gauti. „Hipotekos sutarčiai sudaryti būtina gauti žymą apie įkeičiamo turto Nekilnojamojo turto registro ir kadastro duomenų patikslinimą”, šią pažymą turi užsakyti hipotekos sutartį tvirtinantis notaras. Vidutiniškai užsakymo terminas yra trys dienos, tačiau gali būti ir trumpiau. Norint užsakyti pažymą, reikia užpildyti nustatytos formos prašymą, kurį būtina pateikti hipotekos sutartį tvirtinsiančiam notarui ir sumokėti mokestį.
Devintas žingsnis Swedbank (septintas SEB banko sąraše) yra gauti teismo leidimą įkeisti turtą jei yra nepilnamečių vaikų. Reikia kreiptis į apylinkės teismą pagal savo gyvenamąją vietą. Teismo nutartis yra priimama per penkias kalendorines dienas nuo dokumentų pateikimo datos, tačiau galimas ir greitesnis variantas. Teismo leidimas išduodamas nemokamai ir turi buti pateiktas notarui, tvirtinančiam įkeitimo sandorį.
Swedbank būsto paskolų išdavimo proceso dešimtas žingsnis (o SEB banke aštuntas) yra įkeičiamo turto apdraudimas. Imant būsto paskolą privaloma apdrausti įkeičiamą turtą, banko naudai visam kredito laikotarpiui nuo įvairių rizikų. Galima draustis banke, kur asmeninis kredito vadybininkas rekomenduos draudimo bendrovę su palankiausiomis sąlygomis, arba galima eiti į draudimo kompaniją pačiam.
SEB bankas įspėja, kad einant į draudimo kompaniją pačiam, teks pateikti dokumentus: „jei turto draudimą nuspręsite organizuotis patys, turto draudimo įmonei pateikite šiuos dokumentus: pasą ar asmens tapatybės kortelę, nekilnojamojo turto įvertinimo ataskaitą ar nekilnojamojo turto inventorizacijos bylą, būsto nuosavybės pažymėjimą”. Taigi daug patogiau draudimą įsigyti su kredito vadybininko pagalba banke.
Toliau Swedbank teigia, kad hipotekos sutartis patvirtinama pas notarą ir užregistruojama Hipotekos registre. SEB banke tai devintas žingsnis, kur minima: „tvirtinant hipotekos lakštą pas notarą, būtinai turite dalyvauti Jūs ir Jūsų sutuoktinis (jei esate susituokę) ar asmuo, su kuriuo kartu perkate būstą”. Reikia turėti reikalingus dokumentus ir susimokėti mokestį. Tai vienas iš svarbiausių žingsnių būsto paskolų išdavimo procese.
Dvyliktas žingsnis Swedbank (dešimtas žingsnis SEB banke) yra kredito išmokėjimas. Bankas išmokės paskolą ar paskolos dalį, kai bus įregistruota hipotekos sutartis, bankui pateiktas mokėjimo nurodymas ir įvykdytos kitos kreditavimo sutartyje numatytos sąlygos. Bankas perveda pinigus tą pačią dieną, kai visi veiksmai atlikti, kredito sutartyje nurodytą sumą bankas perveda į pirkimo ir pardavimo sutartyje nurodytą pardavėjo sąskaitą.
Toliau Swedbank tryliktu žingsniu įvardija: „atsiskaitymo pagal būsto pirkimo-pardavimo sutartį fakto patvirtinimas”, tas pats žingsnis įvardijamas SEB banke vienuoliktu numeriu. Kai būsto pardavėjas gauna banko pervestus pinigus ir su juo visiškai atsiskaityoma už parduotą būstą, ne vėliau kaip per terminą, numatytą pirkimo-pardavimo sutartyje, kredito gavėjas kartu su būsto pardavėju kreipiasi į tą patį notaro biurą, kuriame buvo patvirtinta būsto pirkimo ir pardavimo sutartis.
„Notaras turi išduoti liudijimą, kad Jūs įvykdėte visus savo įsipareigojimus būsto pardavėjui pagal būsto pirkimo ir pardavimo sutartį”, teigia SEB bankas. Taigi šiame žingsnyje notaras patvirtins įsipareigojimų pagal pirkimo-pardavimo sutartį visišką ir tinkamą įvykdymą. Notaro patvirtinimą apie galutinį atsiskaitymą reikia pateikti VĮ Registrų centrui ir savo vadybininkui.
Paskutinis keturioliktas žingsnis Swedbank būsto paskolų išdavimo procese yra rekomenduojamas banko tačiau neprivalomas, tai „su būsto paskola susijusių paslaugų kompleksas”. Galima rinktis įkeičiamo turto draudimą, civilinės atsakomybės draudimą, namų turto draudimą. Taip pat siūloma pasirūpinti finansiniu rezervu, Swedbank teigia: „rekomenduojame turėti 3-6 mėnesių darbo užmokesčio dydžio rezervą tam atvejui, jei prarastumėte darbą, susirgtumėte arba atsirastų netikėtų išlaidų. Finansinis rezervas turi būti kaupiamas likvidžia forma, kad prireikus būtų galima greitai atgauti pinigus ir nepatirti nuostolių”. Swedbank rekomenduoja rinktis taupomąjį indėlį arba terminuotąjį indėlį. Bankas taip pat siūlo ir keletą kitų su būsto paskola susijusių paslaugų.
Taigi nusprendus imti būsto paskolą ir išnagrinėjus visus būsimus žingsnius galima lengviau priimti sprendimą.
Socialinio Būsto Kontekstas
Valstybės parama būstui įsinuomoti yra viena iš daugelio teikiamų valstybės paramos mažas pajamas gaunantiems asmenims. Valstybės paramos tikslas yra mažinti asmens ir šeimų socialinę atskirtį, užtikrinti asmens dalyvavimą visuomenės gyvenime, mažinti skurdą. Kiekvienas žinome, kad pagrindinė parama yra įvairios socialinės paslaugos, kurios gali būti piniginės ir nepiniginės formos: pašalpos, kompensacijos, parama drabužiais ir maistu, labdaros fondai ir t. t. Apie tai daug diskutuojama ir analizuojama. Tačiau socialiniam būstui skiriama per mažai dėmesio.
Ši paramos forma nėra nuodugniai nagrinėjama, o šia tema nerasime atliktų išsamių tyrimų ir analizių. Pasirodanti informacija žiniasklaidoje apie kai kuriuose Lietuvos miestuose statomus namus, kurie skirti socialiniam būstui, arba apie tokį būstą suteikimą ir kaimynų vargus gyvenant šalia socialiai remtinų šeimų nėra išsami. Todėl vargu ar bus vertinga skaityti, kiek asmenų yra įregistruota sąrašuose socialiniam būstui gauti, kokie yra skiriami valstybės asignavimai būstams įsigyti. Deja, socialinio būsto plėtros programos neatlieka gilios analizės, kuri padėtų išsiaiskinti, kodėl kiekvienais metais socialinio būsto pageidauja vis daugiau asmenų, sąrašai socialiniam būstui gauti tik ilgėja, o kasmet skiriamos valstybės lėšos savivaldybėms socialiniams būstams įsigyti nepadeda mažinti eilės.
2008 metų gruodį savivaldybėms pristatytas Lietuvos Respublikos valstybės kontrolės atliktas socialinio būsto auditas aštuoniose savivaldybėse parodė, kad savivaldybės darbuotojai, įgyvendinami valstybės paramos teikimą, ne tik susiduria su įvairiomis nuomos problemomis, bet ir patys padaro nemažai su įstatymo taikymu susijusių pažeidimų. Tačiau audito metu iškeltos problemos iki šiol nėra sprendžiamos.