Žemės sklypo grąžinimas pardavėjui: sąlygos ir teisiniai aspektai Lietuvoje

Šiame straipsnyje nagrinėjami žemės sklypo grąžinimo pardavėjui klausimai, atsižvelgiant į susidariusias aplinkybes ir teisinį reglamentavimą Lietuvoje. Straipsnyje remiamasi Lietuvos apeliacinio teismo civiline byla Nr. 2A-665-516/2015, kurioje buvo sprendžiamas ginčas dėl vartojimo sutarties sąlygos pripažinimo nesąžininga ir hipotekos panaikinimo.

Ginčo esmė

Byla kilo dėl galimybės pripažinti pasibaigusios vartojimo preliminariosios sutarties sąlygą nesąžininga, o taip pat dėl hipotekos nekilnojamajam turtui, už kurį pirkėjas pilnai atsiskaitęs su pardavėju, tarp kurio ir hipotekinio kreditoriaus (finansuojančio banko) kilę ginčai dėl kredito sutarties vykdymo, galiojimo pagrįstumo.

Ieškovė O. N. kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti preliminariosios sutarties 2.2.7 punktą nesąžininga vartojimo sutarties sąlyga ir panaikinti buto hipoteką bei išregistruoti ją iš hipotekos registro, o taip pat priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad Preliminariosios sutarties 2.2.7 punktas nebuvo individualiai aptartas, jis iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą bei vartotojo teises ir interesus.

Pirmosios instancijos teismo sprendimas

Klaipėdos apygardos teismas 2015 m. vasario 6 d. sprendimu ieškovės ieškinio netenkino.

Teismas nustatė, kad ieškovė ir atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai sudarė Preliminariąją sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, kurios pagrindu atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai parduos, o ieškovė nusipirks nekilnojamąjį daiktą - butą.

Pardavėjas sutarties 2.2.7. punkte patvirtino, kad parduodamas nekilnojamasis turtas (butas) ir žemės sklypo nuomos teisė yra įkeisti, tačiau įkeitimas bus panaikintas per 30 dienų nuo pardavėjo atsiskaitymo su rekonstrukciją finansuojančiu banku. Preliminariosios sutarties sudarymo dieną ieškovė sumokėjo į pardavėjo nurodytą banko sąskaitą sutartą avansą.

Teismas taip pat nustatė, kad ieškovė ir atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai sudarė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Nepažeisdama terminų ieškovė sumokėjo pinigus į atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai nurodytą Danske Bank A/S esančią tranzitinę sąskaitą. 2010 m. liepos mėnesį ieškovė gavo atsakovo Danske Bank A/S raštą, kuriame buvo nurodyta, kad tarp atsakovų sudaryta kredito sutartis yra nutraukiama bei bus pradėtas skolos išieškojimas iš įkeisto nekilnojamojo turto - ieškovės įsigyto buto.

Teismas pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išsprendė tarp atsakovų vykusį ginčą bei pripažino, jog UAB Senamiesčio svečių namai netinkamai vykdė savo prievoles bankui, todėl hipoteka butams, įskaitant parduotą ieškovei, nepanaikinta pagrįstai.

Teismas nustatė ir tai, kad bankas informavo skolininką UAB Senamiesčio svečių namai, kad atsisakys apartamentų hipotekos per 15 dienų po to, kai į nurodytą banko sąskaitą bus pervesta ne mažiau kaip 228 000 Lt pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Už apartamentus pagal pirkimo-pardavimo sutartį buvo pervesta 178 960 Lt suma. Jokių kitų mokėjimų pagal apartamentų pirkimo-pardavimo sutartį bankas iki šiol nėra gavęs.

Teismas konstatavo, kad atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai prievolė sudaryti pagrindinę sutartį yra pasibaigusi šios prievolės įvykdymu (pagrindinės sutarties sudarymu), o tai reiškia ir Preliminariosios sutarties pabaigą, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti vieną iš Preliminariosios sutarties sąlygų nesąžininga yra nesukeliantis teisinių pasekmių ir neturintis jokios įtakos šalių teisėms bei pareigoms.

Teismas pažymėjo, kad Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nuostatos nesaisto banko, kaip nesančio šių sutarčių šalimi. Be to, teismo vertinimu, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad banko raštuose buvo aiškiai nurodyta, jog bankas leidžia parduoti apartamentus su sąlyga, kad visos iš apartamentų pardavimų gautos piniginės lėšos bus nukreiptos į banke esančią tranzitinę sąskaitą, iš kurios, esant banko reikalavimui, lėšos nukreipiamos kreditams grąžinti.

Teismas akcentavo, kad ieškovė, žinodama tai, jog turtas yra įkeistas bankui ir nėra gautas banko leidimas apartamentus parduoti, bei nežinodama, ar toks leidimas parduoti apartamentus banko iš viso bus duotas, ir kada jis bus duotas, nerūpestingai ir neapdairiai sudarė Preliminariąją apartamentų pirkimo-pardavimo sutartį ir pervedė avansinį mokėjimą už apartamentus. Be to, nepaisydama to, kad UAB Senamiesčio svečių namai iki pagrindines apartamentų pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo nepanaikino hipotekos, kaip tai buvo nurodyta Preliminariosios sutarties 2.2.7, 3.3, 4.1.1 punktuose, ieškovė pasirašė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Teismas sutiko su banku, kad ieškovės nerūpestingas ir neatidus elgesys negali sukurti jokių neigiamų teisinių padarinių šiam atsakovui.

Apeliacinio skundo argumentai

Ieškovė O. N. apeliaciniame skunde prašo Klaipėdos apygardos teismo 2015 m. vasario 6 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą - ieškovės ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

• Teismo pripažinta nesąžininga sutarties sąlyga negalioja nuo sutarties sudarymo momento (ab initio) ir net jau įvykdytos sutarties sąlygos pripažinimas negaliojančia sukelia teisines pasekmes, t. y. grąžina šalis į iki sutarties sudarymo buvusią padėtį, taikant restituciją, arba, jei konkrečioje situacijoje tai yra neįmanoma, pakeičia šalių pareigas viena kitai ateityje.
• Pripažinus ieškovės ginčijamą sąlygą nesąžininga, ieškovei laiku ir tinkamai sumokėjus atsakovui UAB Senamiesčio svečių namai į jo nurodytas banko sąskaitas, apartamentų hipoteka privalėtų būti panaikinta, nepaisant to, kaip toliau su pervestomis lėšomis pasielgė UAB Senamiesčio svečių namai.
• Preliminariojoje sutartyje yra aiški šalių teisių ir pareigų disproporcija, nes, net ir tinkamai bei laiku įvykdžius Preliminariąją sutartį, ieškovės nuosavybės teisė į butą liko suvaržyta hipoteka dėl nuo jos nepriklausančių priežasčių, t. y. dėl to, kad UAB Senamiesčio svečių namai tinkamai neatsiskaitė su Danske Bank A/S Lietuvos filialu pagal kredito sutartį, kurios sąlygos ieškovei nebuvo žinomos.
• Kitos Preliminariosios sutarties sąlygos bei pagrindinės sutarties sąlygos leido ieškovei pagrįstai tikėtis, kad sumokėjus pagal atsakovo UAB Senamiesčio svečių namai nurodymus, jos įsigytam butui nebus taikomi jokie suvaržymai, įskaitant hipoteką.
• Nors ieškovė žinojo, kad apartamentų statybos finansavimas numatytas banko lėšomis juos įkeičiant, ji pasitikėjo pardavėju ir sutarties nuostatomis, kuriose buvo aiškiai bei nedviprasmiškai nurodyta, jog ieškovei sumokėjus visą sulygtą kainą, apartamentų hipoteka bus panaikinta.
• Tačiau ieškovei nebuvo žinoma, kad visos sumos, UAB Senamiesčio svečių namai gaunamos už parduodamą turtą, kuris įkeistas bankui, turi būti mokamos į banko tranzitinę sąskaitą.
• Be to, Preliminariosios sutarties punkte nurodyta sąskaita buvo atidaryta tame pačiame kreditą suteikusiame banke, todėl ieškovei nekilo įtarimų, kad, sumokėjus reikiamą sumą į šią banko sąskaitą, su rekonstrukciją finansuojančiu banku bus atsiskaitoma automatiškai.
• Tiek Preliminarioji, tiek pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartys buvo patvirtintos notaro. Notaras, tikrindamas su vartotoju sudaromo sandorio teisėtumą, turėjo įvertinti sutarties sąlygų sąžiningumą. Taigi ieškovė buvo tikra, kad notarui patikrinus ir patvirtinus sutartis, jos, kaip vartotojos, prievolės neatsiras iš nesąžiningų, iškreiptų, primestų, neaiškių sutarties sąlygų, koks yra Preliminariosios sutarties 2.2.7 punktas.
• Ieškovei nekilo abejonių, kad sudarydama notarines sutartis bei tinkamai jas įvykdydama, ji įsigis hipoteka nesuvaržytą nekilnojamąjį turtą.
• Be to, byloje nėra duomenų, kad ieškovė buvo supažindinta su apartamentų suvaržymo dokumentais, jog ieškovei buvo atskleistos atsakovų tarpusavio susitarimų sąlygos dėl ieškovės įsipareigojimų UAB Senamiesčio svečių namai, dėl kredito dengimo, hipotekos ginčo turtui įregistravimo / išregistravimo pagrindų, terminų ir kt.
• Pagal teisinį reglamentavimą, galiojusį Preliminariosios sutarties sudarymo metu, pareiga įrodyti, kad tam tikra sutarties sąlyga buvo aptarta individualiai, tenka pardavėjui ar paslaugų tiekėjui, konkrečiu atveju atsakovui UAB Senamiesčio svečių namai.
• Įvertinus visas aplinkybes bei tai, kad ieškovė sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, vadovaujantis teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais neteisinga visą atsiradusių neigiamų padarinių riziką, susijusią su UAB Senamiesčio svečių namai neatsiskaitymu su atsakovu Danske Bank A/S, perkelti ieškovei.
• Įvertinus aplinkybę, kad ieškovė yra vartotoja, ginčo turto hipotekos pabaigą siejo su prievolių įvykdymu pardavėjui, bet ne su pardavėjo įsipareigojimų bankui, pagal jų tarpusavio susitarimus, įvykdymu, laikytina, jog ieškovė įgijo teisę reikalauti hipotekos išregistravimo, esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindui.
• Ieškovė yra visiškai atsiskaičiusi su pardavėju, todėl negali būti atsakinga už jo skolą bankui.
• Be to, bankas taip pat veikė savo rizika, suteikdamas teisę parduoti apartamentus negavus viso apmokėjimo, bei yra atsakingas už atsiradusias pasekmes.

Atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai

Atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą tenkinti iš dalies: Klaipėdos apygardos teismo 2015 m. vasario 6 d. sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas pripažinti Preliminariosios sutarties 2.2.7. punktą nesąžininga sąlyga, palikti nepakeistą, o sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas panaikinti ieškovei priklausančių apartamentų hipoteką, panaikinti ir šį ieškovės reikalavimą patenkinti. Atsiliepime nurodomi šie pagrindiniai argumentai:

• Teismo išvada, kad sąlygos pripažinimas nesąžininga šiuo atveju nesukuria šalims jokių teisinių pasekmių atitinka kasacinio teismo praktiką, kurioje nurodoma, jog prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimas reiškia ir preliminarios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja.
• Sumokėjusi apartamentų kainą ir taip įvykdžiusi skolinį įsipareigojimą, ieškovė įgijo teisę reikalauti, o atsakovas UAB Senamiesčio svečių namai įgijo pareigą imtis veiksmų, kuriais hipoteka būtų baigta, t. y. sumokėti gautą kainą hipotekos kreditoriui, kuris, esant įvykdytam skoliniam įsipareigojimui, imtųsi veiksmų išregistruoti hipoteką.
• Byloje nėra ginčo, kad ieškovė visą kainą yra sumokėjusi, o atsakovas ėmėsi veiksmų, kad hipoteka ieškovės ir kitų asmenų butams būtų panaikinta.
• Kasacinio teismo praktika yra formuojama ta linkme, kad tais atvejais, kai buto pirkėjas pilnai atsiskaito su buto pardavėju, jis laikomas pilnai įvykdžiusiu skolinį įsipareigojimą, o ginčai, kurie kyla tarp pardavėjo ir hipotekos kreditoriaus, negali paneigti tokio pirkėjo nuosavybės teisių ir jų nepagrįstai varžyti.
• Jeigu bankas leido įmonei statytojai parduoti nekilnojamąjį daiktą su sąlyga, kad pinigai bus panaudoti kreditui grąžinti, bet šioms lėšoms patekus į tame pačiame banke esančią įmonės statytojos sąskaitą, tolesnių operacijų šiomis lėšomis nekontroliavo, tai dėl savo nerūpestingumo pats neteko dalies kredito padengimo ir sudarė sąlygas įmonei statytojai kreditui dengti skirtomis lėšomis disponuoti ne pagal paskirtį.
• Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką buto pirkėjui atsiskaičius pagal būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartį su pardavėju, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

Atsakovas Danske Bank A/S, veikiantis per Danske Bank A/S Lietuvos filialą, atsiliepime į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

• Kai šalys susitaria dėl hipotekos pabaigos, tokio susitarimo vykdymui taikomos bendrosios sutarčių taisyklės: įkeisto turto savininkas gali reikalauti hipoteką panaikinti tik tuo atveju, jeigu įvykdo sutartyje nustatytas sąlygas, ir priešingai - nevykdęs sutarties, jis negali reikalauti, kad kita šalis vykdytų priešines prievoles.
• Bankas atskirais raštais dėl apartamentų pardavimo ir hipotekos pabaigos nustatė sąlygas, kurias įvykdžius, bankas atsisakys hipotekos UAB Senamiesčio svečių namai parduotiems ir ieškovės įsigytiems apartamentams.
• CK 4.197 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta hipotekos pabaiga susitarimu tarp banko ir skolininko buvo sąlyginė. Kadangi sąlygos nebuvo įvykdytos ir į banko sąskaitą buvo pervesta tik 178 960 Lt (vietoje turimų 228 000 Lt), hipoteka nebuvo panaikinta.
• Bankas nėra Preliminariosios ir pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarčių šalis. Sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus.
• Kasacinio teismo praktika ir teisinis reguliavimas suponuoja negalimumą ieškovės reikalavimus bankui grįsti Preliminariąja ir pirkimo-pardavimo sutartimis. Savo ruožtu šių sutarčių pagrindu negalima panaikinti ir hipotekos.
• Apie hipotekos buvimą ir jos panaikinimo sąlygas ieškovei buvo žinoma, o neatsiradus CK 4.197 straipsnio nustatytiems hipotekos pasibaigimo pagrindams, nebuvo pagrindo bankui panaikinti hipoteką. Net ir pripažinus Preliminariosios sutarties 2.2.7 punktą nesąžiningu, tai neturėtų jokios reikšmės hipotekos galiojimui.
• Ieškovė, žinodama, kad turtas yra įkeistas bankui ir reikalingas jo leidimas turtui parduoti, bei nežinodama ar toks leidimas bus gautas, nerūpestingai ir neapdairiai sudarė Preliminariąją sutartį ir pervedė avansą už butą ne į banko nurodytą sąskaitą. Ieškovės neapdairumas negali sukurti neigiamų padarinių bankui.

Svarbiausi aspektai

Šioje byloje išryškėja keletas svarbių aspektų, susijusių su nekilnojamojo turto pirkimu, kai turtas yra įkeistas:

• Vartotojų teisių apsauga: Vartotojai turi būti apsaugoti nuo nesąžiningų sutarčių sąlygų.
• Informacijos atskleidimas: Pardavėjai privalo atskleisti visą informaciją apie turto įkeitimą ir jo panaikinimo sąlygas.
• Banko vaidmuo: Bankai turi aiškiai nustatyti hipotekos panaikinimo sąlygas ir kontroliuoti lėšų panaudojimą.
• Pirkėjo atsakomybė: Pirkėjai turi būti atidūs ir rūpestingi, sudarant sutartis ir atliekant mokėjimus.

Šalių argumentų santrauka

tags: #taikyti #restitucija #zemes #sklypa #grazinti #pardavejui