Bendrasavininko teisė įsigyti turtą: sąlygos ir tvarka Lietuvoje

Bendroji nuosavybė - tai turtas, priklausantis dviem ar daugiau savininkams. Bendrasavininkais gali būti fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos yra kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Lietuvos žemėlapis

Skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji dalinė nuosavybė

Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Bendroji jungtinė nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Pavyzdžiui, sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.

NT bendrasavininkų teisės

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

NT bendrasavininkų pareigos

Bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?

Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.

Pagrindiniai žingsniai parduodant priklausančią namo dalį:

1. Dokumentų tvarkymas. Pardavimo procesas turėtų būti pradėtas nuo tinkamai paruoštų dokumentų.
2. Objekto paruošimas. Pirmasis potencialaus pirkėjo žvilgsnis yra labai svarbus. Todėl tiek rengiant nuotraukas pardavimo skelbimui, tiek laukiant atvykstančių potencialių klientų, turite sukurti jaukią namų atmosferą.
3. Kainos nustatymas. Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl ilgai nepavyksta parduoti būsto - netinkamai nustatyta jo kaina.
4. Sklaidos kanalų pasirinkimas. Kuo daugiau žmonių pamatys jūsų skelbimą, tuo didesnė tikimybė, kad pavyks jį greitai parduoti.
5. Apžiūros ir bendravimas su potencialiais klientais. Tinkamai atlikus pasiruošimo darbus belieka laukti potencialių pirkėjų.

Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama. Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu. Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims.

Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą. Bendraturčių atsisakyme pirkti nurodyta kaina negali būti mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutartyje įvardinta kaina. Bendraturčiai atsisakymą pirkti taip pat gali parašyti ir sandorio metu.

Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą.

Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.

Jeigu namo dalies pardavimas įvyko pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti namą, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Sandoriui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.);
• Namo kadastrinių matavimų byla, kurioje yra namo planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Žemės sklypo planas;
• Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai;
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas parduoti;
• Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams - bus reikalingas jų raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimo parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas.

Jei nesate tikri, kad patys galėsite susidoroti su tokia užduotimi - kreipkitės į profesionalų NT brokerį.

Pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnį, bendrasavininkai turi pirmumo teisę įsigyti kitų bendrasavininkų turtą, kai jis yra parduodamas. Tai reiškia, kad, jei vienas bendrasavininkas nori parduoti savo dalį, jis privalo pirmiausia pasiūlyti ją kitiems bendrasavininkams.

Jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto arba jo dalies, o kiti bendrasavininkai nori parduoti, yra numatyti teisėti veiksmai, kuriais galima tęsti pardavimo procesą.

Ką daryti, jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto?

Jei vienas bendrasavininkas atsisako parduoti savo dalį arba nesutinka su pardavimo sąlygomis, galimi keli veiksmai:

• Pirmenybė kitiems bendrasavininkams: Pirmiausia, reikia įsitikinti, kad bendrasavininkai buvo tinkamai informuoti apie ketinimą parduoti ir buvo pasiūlyta jų pirkti turtą. Jei jie atsisako pirkti ar nesiūlo sąžiningos kainos, gali būti pereinama prie kitų veiksmų.
• Teisė į pardavimą per teismą: Jei bendrasavininkas nesutinka su pardavimu, kitų bendrasavininkų grupė turi teisę kreiptis į teismą dėl turto pardavimo priverstinumo. Teismas nusprendžia, ar yra pagrindas priverstinai parduoti turtą, kad būtų užtikrinta visų šalių interesų apsauga.
• Galimybė išpirkti kitą bendrasavininką: Jei nesutariama dėl pardavimo, galima susitarti dėl išpirkimo sąlygų. Tai reiškia, kad bendrasavininkas, kuris nori parduoti, gali pasiūlyti savo dalį kitam bendrasavininkui už sutartą kainą. Jei susitarimas dėl išpirkimo neįvyksta, šis procesas gali būti užbaigtas teismu.

Jei bendrasavininkas atsisako sutikti su pardavimu, tačiau kiti bendrasavininkai nori tęsti pardavimo procesą, jie gali siekti parduoti turtą per teismą. Teismas, atsižvelgdamas į situaciją ir įvertinęs bendrasavininkų interesus, gali priimti sprendimą dėl turto pardavimo. Tačiau ši galimybė yra susijusi su tam tikrais iššūkiais:

• Laiko ir išlaidų sąnaudos: Teismo procesas dėl turto pardavimo priverstinio būdu gali užtrukti ilgą laiką ir pareikalauti papildomų išlaidų advokatams bei teismų mokesčiams.
• Teisinės komplikacijos: Teismų sprendimas gali būti palankus ne visada. Jei nesutarimas yra dėl turto vertės arba kitų svarbių aspektų, gali kilti papildomų ginčų ir teisiniai nesutarimai, kurie užtrunka.

Kita dažna problema, kylanti tarp bendrasavininkų, yra nesutarimas dėl pardavimo kainos. Jei vienas bendrasavininkas nori parduoti už aukštesnę kainą, o kiti nesutinka, gali kilti konfliktas dėl sąlygų.

Tokiu atveju gali būti atlikti šie veiksmai:

• Derybos ir susitarimai: Jei kiti bendrasavininkai nenori parduoti už pasiūlytą kainą, verta pradėti derybas. Derybos gali padėti rasti kompromisą, kuris patenkintų visus bendrasavininkus. Tai gali apimti kainos peržiūrą arba papildomų sąlygų įtraukimą.
• Vertinimas: Norint objektyviai įvertinti turtą, gali būti pasitelkiami nepriklausomi vertintojai. Tokiu būdu galima užtikrinti, kad kaina atitinka rinkos vertę ir išvengti nesutarimų dėl per didelės ar per mažos kainos.

Norint išvengti nesutarimų dėl nekilnojamojo turto pardavimo ateityje, svarbu tinkamai apsvarstyti kelis aspektus:

• Aiškus susitarimas nuo pradžių: Jei perki turtą su kitais asmenimis, svarbu iš karto susitarti dėl galimų ateities veiksmų. Tai apima ir pardavimo procedūras, taip pat ir būdus, kaip spręsti nesutarimus dėl kainos.
• Teisiniai dokumentai: Pasirašant sutartis su bendrasavininkais, būtina užtikrinti, kad būtų aiškiai apibrėžtos visos sąlygos ir procedūros dėl pardavimo ar išpirkimo.

Bendrasavininkų nesutikimas parduoti Nekilnojamąjį turtą gali sukelti rimtų problemų, tačiau pagal Lietuvos Civilinį kodeksą yra numatyti sprendimai, kurie gali padėti išspręsti tokius ginčus. Jei nesutarimai dėl pardavimo kainos ar sąlygų nebus išspręsti derybų keliu, teismas gali priimti sprendimą dėl priverstinio turto pardavimo.

Nekilnojamojo turto brokeris

4.79 straipsnis.

1. Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
2. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
3. Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
4. Bendrosios nuosavybės dalies pardavėjas ir pirkėjas yra solidariai atsakingi už atsiradusių iki šio daikto dalies pardavimo prievolių, susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą kitiems bendraturčiams.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2007-10-08 nutartis c. b. V. S. v. L. J., R. S., Nr. 3K-7-273/2007:

LAT nurodė, jog CK 4.79 straipsnio 2 dalyje nustatytas terminas, per kurį bendraturčiai gali įgyvendinti savo pirmenybės teisę. Kai parduodama nekilnojamojo daikto dalis, norą pirkti parduodamą dalį kiti bendraturčiai gali pareikšti per vieną mėnesį nuo per notarą atsiųsto pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčiai savo susitarimu nenustato kitaip.

Išplėstinė teisėjų kolegija nurodo, kad tuo atveju, kai dalį, esančią bendrąja nuosavybe, nusprendęs parduoti bendraturtis tinkamai įvykdo įstatymo jam nustatytą pareigą ir pasiūlo pirkti parduodamą dalį kitiems bendraturčiams pirmenybės teise, tačiau neparduoda šios dalies dar kažkiek laiko po to, kai pasibaigia įstatyme ar pranešime nurodytas terminas, per kurį kiti bendraturčiai galėjo įgyvendinti pirmenybės teisę, sprendžiant dėl to, ar jis turėtų pakartotinai pranešti kitiems bendraturčiams apie šios dalies pardavimą, yra svarbi bendrosios nuosavybės dalį parduodančio bendraturčio valia.

Jeigu bendraturtis, nusprendęs parduoti savo dalį ir tinkamai pranešęs kitiems bendraturčiams apie šių teisę pirkti parduodamą dalį pirmenybės teise, nekeičia savo valios dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo, tačiau neįgyvendina šio siekio dar kurį laiką, pavyzdžiui dėl to, kad neatsiranda šios dalies pirkėjų ar nesusitaria su potencialiais pirkėjais dėl pirkimo-pardavimo sąlygų, tai jis neprivalo pakartotinai pranešti kitam bendraturčiui apie šios dalies pardavimą. Tokią pareigą bendrosios nuosavybės dalį parduodantis bendraturtis turėtų tuo atveju, jeigu jo valia dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo pasikeistų. Tokiu atveju jis turėtų iš naujo pranešti kitiems bendraturčiams apie bendrosios nuosavybės dalies pardavimą, nurodydamas kainą ir kitas pardavimo sąlygas.

Išplėstinė teisėjų kolegija pažymi, kad tuo atveju, kai kiti bendraturčiai nepasinaudoja pirmenybės teise per įstatyme nurodytą ar bendraturčių susitarimu nustatytą terminą, o bendrosios nuosavybės dalis neparduodama dar kurį laiką, tai jie, pakeitę savo sprendimą dėl dalies, esančios bendrąja nuosavybe įsigijimo, elgdamiesi sąžiningai, protingai ir teisingai, turėtų informuoti šią dalį parduodantį bendraturtį apie norą pirkti parduodamą dalį.

Iš minėtos nutarties galima daryti išvadą, jog jei jūs vieną kartą pranešėte bendraturtei apie savo ketinimus, ji neišreikšė valios, pranešime buvo išdėstytos sąlygos, kurias taikote ir naujajam pirkėjui, antrą kartą pranešti nereikia.

Apibendrinant, bendrasavininko teisė įsigyti turtą yra svarbi nuosavybės teisės dalis, užtikrinanti teisingą ir skaidrų turto valdymą. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, o kilus nesutarimams - kreiptis į profesionalus.

tags: #teise #isigyti #turta #bedrasavininkui