Žemės sklypo pirkimas ar pardavimas yra svarbus sprendimas, kuriam reikia atidumo ir tikslumo. Tai svarbus žingsnis kiekvienam, planuojančiam įsigyti žemės sklypą ir statyti namą. Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo pirkimo ir namo statybos sutartis Lietuvoje, pateiksime pavyzdžių, šablonų bei aptarsime svarbias nuostatas.
Geodeziniai matavimai
Vienas iš svarbiausių žingsnių šiame procese - geodeziniai matavimai. Šie matavimai ne tik užtikrina teisingą žemės sklypo ribų nustatymą, bet ir padeda išvengti teisinių, ekonominių bei praktinių problemų. Bet kodėl jie tokie svarbūs?
Geodeziniai matavimai - tai procesas, kurio metu nustatomos žemės sklypo ribos, plotas, topografija ir kiti svarbūs duomenys. Tai atliekama naudojant specializuotą įrangą ir metodus, siekiant užtikrinti tikslumą, kad vėliau galėtų būti parengti teisingi dokumentai, pavyzdžiui, geodeziniai planai arba žemės kadastriniai duomenys.
Geodeziniai matavimai yra būtini norint užtikrinti, kad žemės sklypas būtų teisiškai tinkamai apibrėžtas. Klaidingi matavimai gali sukelti rimtų teisinių problemų. Pavyzdžiui, jeigu sklypo ribos bus netiksliai apibrėžtos, gali kilti ginčų su kaimynais dėl žemės teisių. Be to, netikslūs matavimai gali sukelti klaidas žemės registre, dėl kurių ateityje gali kilti problemų parduodant ar perleidžiant nuosavybę.
Tikslūs geodeziniai matavimai padeda nustatyti tikrą žemės sklypo vertę. Žemės pardavėjas, remdamasis tiksliomis matavimų duomenimis, gali nustatyti teisingą kainą, o pirkėjas - įvertinti, ar sklypas atitinka jo lūkesčius ir poreikius.
Jeigu matavimai yra netikslūs, gali būti uždėta per didelė kaina, arba atvirkščiai, paslėpta tam tikra vertė, kuri vėliau paaiškės tik atlikus tikslų matavimą.
Vienas iš dažniausių problemų, susijusių su žemės sklypų pirkimu ir pardavimu, yra klaidingai nustatytos ribos. Netikslūs geodeziniai matavimai gali sukelti ginčus dėl sklypo ribų, kas gali vesti prie ilgų teismo procesų arba brangių susitarimų. Ypač tai aktualu kaimynams, kurie gali nesutarti dėl žemės naudojimo.
Žemės sklypo matavimai turi įtakos ir galimybėms ateityje atlikti plėtrą. Jeigu planuojama statyba ar kiti žemės naudojimo pokyčiai, tikslūs matavimai leis įvertinti, ar sklypas atitinka reikalavimus pagal vietos statybos normas.
Geodeziniai matavimai atliekami geodezininkų, kurie atlieka tikslius matavimus naudojant specializuotą įrangą, pavyzdžiui, GPS sistemas ir lazerines technologijas. Po matavimų, geodezininkai parengia geodezinį planą, kuriame pateikiamos tikslios sklypo ribos, plotas ir kiti svarbūs duomenys.
Klaidos geodeziniuose matavimuose gali turėti rimtų pasekmių. Tai gali apimti klaidingai apibrėžtas ribas, neteisingą sklypo plotą arba netinkamą topografijos įvertinimą. Tai ne tik sukelia teisines problemas, bet ir gali turėti neigiamą poveikį sandorio kainai ir galimybėms vėliau plėtoti sklypą.
Sutarties sudarymas
Automobilio pirkimo pardavimo sutartis sudaroma pirkėjui ir pardavėjui sutarus dėl kainos. Pasirašius sutartį sumokami pinigai ir automobilis perduodamas pirkėjui. Analogiškai, žemės sklypo pirkimo atveju, pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl kainos ir sąlygų.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Sklypo paskirtis ir galimybės statyti namą
- Sklypo ribos ir plotas
- Inžinerinių tinklų prieinamumas
- Teisiniai apribojimai (servitutai, įsipareigojimai)
Sutarties pavyzdžiai ir šablonai
Naudojantis pavyzdžiais ir šablonais, galima lengviau suprasti, kokie punktai turėtų būti įtraukti į sutartį. Pateikiame keletą pavyzdžių, kuriuos galima adaptuoti pagal individualią situaciją:
- Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas: Galima pritaikyti žemės sklypo pirkimui.
- Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys: Naudinga, jei norima susitarti dėl būsimos sutarties sąlygų.
- Statybos rangos sutarties pavyzdys: Reikalinga sudarant sutartį su rangovu dėl namo statybos.
Svarbu, kad sutartyje būtų aiškiai apibrėžtos šalių teisės ir pareigos, darbų atlikimo terminai, atsakomybė už sutarties nevykdymą ir kitos svarbios sąlygos.
Svarbios sutarties nuostatos
Žemės sklypo pirkimo ir namo statybos sutartyse būtina atkreipti dėmesį į šias nuostatas:
- Apmokėjimo tvarka: Kada ir kokiais etapais bus mokama už sklypą ir statybos darbus.
- Darbų atlikimo terminai: Kada turi būti pradėti ir užbaigti statybos darbai.
- Garantijos: Kokias garantijas suteikia rangovas atliktiems darbams.
- Atsakomybė: Kas atsako už galimus nuostolius statybos metu.
- Force majeure: Kaip elgtis nenumatytų aplinkybių atveju.
Teisiniai aspektai
Svarbu atsižvelgti į teisinius aspektus, kurie gali turėti įtakos sutarties vykdymui. Pavyzdžiui:
- Civilinis kodeksas: Reglamentuoja pirkimo-pardavimo ir rangos sutartis.
- Statybos įstatymas: Nustato reikalavimus statybos darbams.
- Teritorijų planavimo įstatymas: Reglamentuoja žemės sklypų naudojimą ir statybos galimybes.
Rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kad sutartis atitiktų visus teisinius reikalavimus ir apsaugotų jūsų interesus.
Be pagrindinės sutarties, gali prireikti ir kitų dokumentų, tokių kaip:
- Prekių perdavimo-priėmimo aktas: Kai perduodamos statybinės medžiagos.
- Darbų atlikimo aktas: Kai priimami atlikti statybos darbai.
- Įgaliojimas: Jei atstovaujate įmonei.
Darbo laiko apskaita ir grafikai
Jei statybos darbus atlieka samdomi darbuotojai, svarbu tinkamai vesti darbo laiko apskaitą ir sudaryti grafikus.
Finansiniai aspektai
Finansiniai klausimai yra labai svarbūs tiek perkant žemės sklypą, tiek statant namą. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į paskolos sutartis ir kitus finansinius įsipareigojimus.
Bankroto bylos iškėlimas ir turto realizavimas
Bankroto procesas yra sudėtingas ir apima daugybę aspektų, įskaitant turto realizavimą. Šiame straipsnyje aptarsime bankrutavusios įmonės statinių žemės sklypų realizavimo ypatumus, atsižvelgiant į teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką Lietuvoje.
Civilinė byla Nr. eB2-4056-933/2019 iliustruoja situaciją, kai teismas iškelia bankroto bylą įmonei dėl nemokumo. Ieškovė, Valstybinė mokesčių inspekcija, kreipėsi į teismą dėl bankroto bylos iškėlimo atsakovei - 792-ajai gyvenamojo namo statybos bendrijai. Nurodyta, kad bendrija turi mokestinę nepriemoką ir neturi darbuotojų nuo 2007 m. Bendrijos vardu įregistruoti du žemės sklypai Vilniuje.
Teismas, remdamasis Įmonių bankroto įstatymo (ĮBĮ) 9 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktais, iškelia įmonei bankroto bylą, kai nustato, kad įmonė yra nemoki arba negali vykdyti įsipareigojimų. ĮBĮ 2 straipsnio 8 dalis apibrėžia įmonės nemokumą kaip būseną, kai pradelsti įmonės įsipareigojimai viršija pusę į jos balansą įrašyto turto vertės.
Nagrinėjamu atveju, bendrija turėjo finansinių įsipareigojimų už 10 917,79 Eur, tačiau turėjo ir turto - du žemės sklypus, kurių vertė 64 978 Eur. Vis dėlto, teismas atsižvelgė į tai, kad bendrija realiai veiklos nebevykdo nuo 2007 m., nevykdo finansinių įsipareigojimų kreditorei, o žemės sklypai yra nelikvidūs, nes ant jų stovi statiniai, todėl jų realizuoti iš varžytinių nėra galimybės. Teismas konstatavo, kad yra teisinis pagrindas iškelti atsakovei bankroto bylą.
Pagal ĮBĮ 10 straipsnio 4 dalies 1 punktą, priėmus nutartį iškelti bankroto bylą, turi būti paskirtas bankroto administratorius. Šiuo atveju, administratore paskirta UAB „Bankroto administravimo ir teisinių paslaugų centras“.
Bendraturčių teisės ir turto pardavimas bankroto proceso metu
Civilinė byla Nr. e2A-287-464/2021 nagrinėjo situaciją, kai bankrutavusios individualios įmonės savininko turtas, kuris buvo bendroji dalinė nuosavybė, buvo parduotas pažeidžiant bendraturčio pirmenybės teisę. Ieškovė L. K. kreipėsi į teismą, prašydama perkelti jai pirkėjo teises ir pareigas pagal pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp atsakovės BIĮ „ASV statyba“ ir R. T., dėl 1/2 dalies žemės sklypo ir sodo pastato, kurie priklausė ieškovei ir trečiajam asmeniui bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
Teismas nustatė, kad po dviejų neįvykusių parduodamo turto varžytynių, bankroto administratorė turėjo pareigą pranešti ieškovei apie parduodamą bendrosios nuosavybės turto dalį, kaip tai nustatyta CK 4.79 straipsnio 3 dalyje. Nepranešus ieškovei ir bendro turto dalį įsigijus trečiajam asmeniui, buvo pažeista ieškovės pirmenybės teisė įsigyti bendrosios nuosavybės turto objektą.
Apeliacinio skundo argumentai, kad bendrovės bankroto proceso metu savanoriški aukcionai nėra vykdomi ir turto pardavimas visuomet vykdomas priverstiniu būdu, neatsižvelgiant į tai, ar turtas priverstinai parduodamas iš varžytynių, ar jis parduodamas pagal kitą kreditorių susirinkimo nustatytą tvarką, nebuvo pripažinti pagrįstais.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad bankoto administratorius bankrutavusios įmonės turto pardavimo proceso metu yra saistomas ne tik Įmonių bankroto įstatymo (ĮBĮ) nuostatų, bet ir profesinės rūpestingumo pareigos, siejamos su įpareigojimu veikti išskirtinai kreditorių ir bankrutuojančios (bankrutavusios) įmonės interesais.
Valstybinės žemės nuomos teisės ir bankrutavusios įmonės turtas
Kitoje byloje buvo nagrinėjamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos teisės, kai bankrutavusi įmonė parduoda statinius, esančius ant valstybinės žemės. Kasacinis teismas pažymėjo, kad valstybinės žemės nuomos teisė negali būti pirkimo pardavimo objektu. Pagal bendrąją valstybinės žemės nuomos taisyklę, valstybinė žemė nuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Tačiau Civilinio kodekso (CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6-9 dalyse yra nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais.
Šios bylos kontekste, svarbu įvertinti, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą. Jei naujas statinio savininkas įgyja teisę į valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu, tai laikoma pagrįstu.
Praktiniai pavyzdžiai ir atvejai
Šiaulių įmonė ŠDS, kuriai iškelta bankroto byla, siekia atgauti beveik 7,9 mln. eurų iš buvusios GIPL projekto partnerės „Alvora“. ŠDS kartu su „Alvora“ 2019 metais sudarė konsorciumą ir nutiesė 165 km ilgio magistralinį dujotiekį. Įmonė teigia, kad finansinių sunkumų patyrė dėl nesąžiningų „Alvoros“ veiksmų.
Marger komanda apgynė kliento - energetikos srities bendrovės - interesus civilinėje byloje Lietuvos apeliaciniame teisme. Klientas įsigijo valstybinėje žemėje esančio valstybei priklausiusio nekilnojamo turto kompleksą iš bankrutavusios valstybės įmonės. Teismas patvirtino, kad klientas sandorius sudarė teisėtai ir sąžiningai.
Šie pavyzdžiai iliustruoja, kaip bankroto procesai gali paveikti įvairias įmones ir kokie teisiniai ginčai gali kilti dėl turto realizavimo.
Turto pardavimo tvarka bankroto proceso metu
Bendrovės turtas bankroto proceso metu privalo būti parduodamas kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka. Todėl turto pardavimas bankroto proceso metu visuomet vykdomas priverstiniu būdu, neatsižvelgiant į tai, ar turtas priverstinai parduodamas iš varžytynių, ar jis parduodamas pagal kitą kreditorių susirinkimo nustatytą tvarką, pavyzdžiui, apie jo pardavimą skelbiant internete.
Turto pardavimo etapai:
| Etapas | Aprašymas |
|---|---|
| Įvertinimas | Turto vertės nustatymas. |
| Varžytynės | Pirmosios ir antrosios varžytynės. |
| Laisvas pardavimas | Pardavimas už kreditorių nustatytą kainą. |
Pareiškėjai, dalyvaujantys Nacionalinės mokėjimo agentūros (NMA) administruojamų priemonių veikloje ir nukentėję dėl 2019 m. ekstremalių oro sąlygų - stichinės sausros, informuojami apie įsipareigojimų vykdymą, jų kontrolę, dokumentų pateikimo tvarką.
2019 m. liepos 3 d. visoje šalyje buvo paskelbta ekstremali situacija dėl sausros. Stichinės sausros padariniai žemės ūkyje buvo fiksuojami ir kitose Europos Sąjungos šalyse. Europos Komisijai priėmus sprendimą valstybėms narėms, nukentėjusioms nuo sausros, taikyti švelnesnius žalinimo reikalavimus bei išmokėti didesnes avansines išmokas, buvo pakeistos Tiesioginių išmokų taisyklės.
NMA atkreipia ūkininkų dėmesį į įsipareigojimus, kurių vykdymui galėjo turėti įtakos sausros padariniai. Taip pat primena apie tai, kad būtina laikytis prisiimtų įsipareigojimų bei vykdyti taisyklėse nustatytus reikalavimus, jei jiems sausra įtakos padaryti negalėjo. (pvz., pievos ir ganyklos turi būti nuganytos arba nušienautos iki taisyklėse numatytų terminų).
Dėl įsipareigojimų vykdymo dalyvaujant su plotu susijusių priemonių veiklose
Pareiškėjai, dalyvaujantys su plotu susijusių priemonių veiklose ir negalintys įvykdyti taisyklėse nustatytų įsipareigojimų dėl netinkamų gamtinių oro sąlygų, nerimauti neturėtų. Atsižvelgiant į sušvelnintus žalinimo reikalavimus Tiesioginių išmokų taisyklėse, patikrų specialistai nefiksuos pažeidimų, susijusių su įsipareigojimais, kurių įvykdyti neleido sausra ir neprašys pateikti papildomų dokumentų.
Norėtume atkreipti dėmesį, kad pareiškėjai privalo laikytis geros agrarinės būklės reikalavimų, kurių vykdymui ekstremalios oro sąlygos įtakos padaryti negalėjo (pvz., dalyvaujantys priemonės „Agrarinė aplinkosauga ir klimatas“ veiklose pareiškėjai turi laikytis jose nustatytų šienavimo terminų).
Dėl 2019 m. įsipareigojimų vykdymo dalyvaujant KPP investicinėse priemonėse
Atsižvelgiant į ekstremalios situacijos paskelbimą visoje šalyje, paramos gavėjai, kurių vykdoma veikla tiesiogiai susijusi su žemės ūkiu, neturi imtis jokių papildomų veiksmų.
Tačiau paramos gavėjai, kurie dėl ekstremalios situacijos nepasiekė suplanuotų rodiklių, galutinėse ir metinėse ataskaitose turi pažymėti, kad suplanuoti rodikliai nepasiekti dėl ekstremalios situacijos (sausros).
Tais atvejais, kai paramos gavėjo vykdoma veikla nėra tiesiogiai susijusi su žemės ūkio produktų gamyba, tačiau jis dėl blogų oro sąlygų negali įvykdyti prisiimtų įsipareigojimų (pvz., išplėtoti gamybos apimtis, pasiekti pelningumo rodiklius konkrečiais metais, užtikrinti darbo vietų skaičių ir kt.), paramos gavėjas turi pateikti NMA laisvos formos paaiškinimą, kokią įtaką padarė sausra, dėl kurios nebuvo pasiekti numatyti projekto rodikliai ir pridėti tai pagrindžiančius dokumentus. Pavyzdžiui, dėl sausros pakilo produkcijos supirkimo kaina, sumažėjo vietinės žaliavos kiekis (galima pagrįsti rinkos statistiniais duomenimis), todėl teko pirkti brangesnę žaliavą (galima pagrįsti pirkimo dokumentais) ir dėl to buvo nepasiektas suplanuotas pardavimo pajamų rodiklis. Paramos gavėjas nepasiektus rodiklius turi pagrįsti konkrečiais skaičiais ir juos įrodančiais dokumentais.
Pasirašytą paaiškinimą ir kitus dokumentus galima pateikti el.