Nekilnojamojo Turto Vertės Nustatymo Būdai: Išsamus Vadovas

Turto vertinimas yra svarbus procesas, kurio metu nustatoma nekilnojamojo turto (NT) rinkos vertė. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip nustatoma turto vertė, kokie metodai naudojami ir kokiais principais vadovaujasi turto vertintojai.

Turto Vertės Samprata

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis. Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto Vertinimo Metodai

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau - Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.

Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis). 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.

Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.”.

Metodų pasirinkimas

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.” Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.”.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus.

Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Svarbu: Vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr.

Lyginamasis Metodas

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.”.

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas” (Metodikos 61 p.). Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu”. Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje.

Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį. 105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis. Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis: 1) rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais; 2) teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų; 3) teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.

Masinis ir Individualus Turto Vertinimas

AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė. Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui.

Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė. Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Nekilnojamojo Turto Mokestis

Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių NT objektų (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) bendros mokestinės vertės, kuri viršija neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. eurų arba 200 tūkst. eurų, jei taikoma lengvata dėl auginamų vaikų). Objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centro svetainėje įvedus NT unikalų numerį.

Kaip Sužinoti NT Mokestinę Vertę

Tai galite padaryti keliais būdais:

• Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
• El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.

Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašo pvz.: Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Valstybės įmonę Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą.

Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas nekilnojamajam turtui, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.

Fizinio asmens prašymu Registrų centras neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį per 7 darbo dienas jam parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė. Tai galite atlikti dviem būdais:

• El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.

Pvz.: jums priklauso 1/3 namo, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų Jei turite daugiau nei vieną NT objektą (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių), sudėkite visų turimų NT objektų mokestines vertes ir taip gausite NT bendrą mokestinę vertę, kurią ir turite nurodyti NT mokesčio deklaracijoje KIT715.

NT Mokesčio Tarifai

NT mokestis yra apskaičiuojamas ir deklaraciją KIT715 pateikti reikia tuo atveju, kai NT objektų bendra mokestinė vertė viršija nustatytą NT neapmokestinamąjį dydį:

• bendras neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 150 000 eurų. Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
  • nuo 150 000 iki 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
  • nuo 300 000 iki 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
  • virš 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
• neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 200 000 eurų asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems vaiką su negalia (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį vaiką su negalia (įvaikį), kuriam nustatytas individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis. Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
  • nuo 200 000 iki 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
  • nuo 390 000 iki 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
  • virš 650 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.

Jei per metus keitėsi NT bendra mokestinė vertė (buvo parduotas ar įgytas NT) ir (arba) taikytinas neapmokestinamasis dydis, tuomet yra pildoma deklaracijos KIT715 B dalis ir pildomi 6 bei 7 laukeliai.

NT Mokesčio Tarifų Lentelė

tags: #kaip #paziureti #nekilnojamojo #turto #vrte