Pastato Rekonstrukcija be Gretimo Sklypo Savininko Sutikimo: Kada Tai Įmanoma?

Planuojant statybas savo sklype, svarbu žinoti, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų sutikimas. Trumpai tariant, tokie sutikimai reikalingi beveik visais atvejais, tačiau būtina įsigilinti į kiekvieną konkrečią situaciją. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su atstumais nuo sklypo ribos statant, kaimynų sutikimo reikalingumu ir specifiniais atvejais, pavyzdžiui, statant modulinius namus.

Jei nesate tikri, ar jums reikalingas kaimynų sutikimas, rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie įvertins jūsų situaciją. Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.

Kada Reikalingas Rašytinis Kaimynų Sutikimas?

Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype reikalingi, kai:

• Yra statomas užtvaras ant sklypo ribos.
• Statoma arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
• Kitais Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 numatytais atvejais.

Konkretus Pavyzdys: Priestato Statyba

Tarkime, turite sodo namelį 6 arų sklype ir norite statyti priestatą. Koks turi būti mažiausias atstumas nuo sklypo ribos iš pietų pusės? Ar galima palikti tik 1 metrą? Ar reikalingas kaimynų sutikimas?

Jei norite palikti 1 metrą, reikalingas kaimyno notariškas sutikimas ir pastato rekonstrukcijos projektas. Privalomas pastato atstumas nuo sklypo ribos yra 3 metrai iš visų pusių. Jei kaimynas duoda raštišką sutikimą (notarinį), tuomet galima statyti arčiau tiek, kiek parašyta kaimyno sutikime.

Atstumai Nuo Sklypo Ribos: Pagrindinės Taisyklės

Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Bendruoju atveju, mažiausi atstumai nuo pastatų (priestatų) iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m iki sklypo ribos. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui.

Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu (patvirtintas notariškai). Bet kuriuo atveju turi būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų esančių gretimuose sklypuose.

Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali svyruoti nuo 6,0 m iki 8,0 m ar net 15,0 m. Tiksliai pasakyti atstumą galima tik įvertinus gretimuose sklypuose esančius pastatus.

Svarbu Įsidėmėti:

• Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas.
• Būtina įvertinti, ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės).
• Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.

Moduliniai Namai: Ar Visada Reikalingas Kaimynų Leidimas?

Vis dažniau kylantis klausimas - ar modulinis namas statomas tam tikrame sklype visada yra lygiateisis tradiciniam namui? Kada jam statyti nereikia kaimynų leidimo?

Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų, ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.

Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.

Sąlygos, Kad Modulinis Namas Būtų Laikomas Kilnojamu Turtu:

• Laikančios konstrukcijos: Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
• Ryšys su žeme: Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
• Dokumentacija: Įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis.
• Perkėlimo sąnaudos: Įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
• Komunikacijos: Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
• Nuotekos: Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
• Apsaugos zonos: Statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
• Terasa: Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).

Teisminiai Ginčai

Teisminiai ginčai dažniausiai palankiau baigsis tiems, kurie jiems yra geriau pasiruošę. Tad jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m.

Būtinasis gretimo sklypo savininko sutikimas

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte nustatyta, kad norint gauti statybą leidžiantį dokumentą, kai numatoma statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, būtina pateikti sutartį, sutikimą ar susitarimą su šio žemės sklypo savininku ar valdytoju.

Atvejai, kada privaloma gauti besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimus, nurodyti STR 1.05.01:2017 7 priede.

STR 1.05.01:2017 7 priedo 4 punkte nustatyta bendra taisyklė, kad statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1 m, kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m nuo sklypo ribos.

Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl nurodytų atstumų skaičiavimo, pažymėta, kad atstumas iki sklypo ribos skaičiuojamas horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų.

Išimtis iš taisyklės

STR 1.05.01:2017 7 priedo 8 punktu nustatyta išimtis iš taisyklės, kai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai nėra privalomi.

Šiame punkte reglamentuojama, kad statinio rekonstravimo atveju rašytiniai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai neprivalomi, jei nemažinamas esamas atstumas nuo rekonstruojamo statinio esamų konstrukcijų iki besiribojančių žemės sklypų ribų ir (ar) naujos konstrukcijos įrengiamos teisės aktų nustatytais atstumais iki besiribojančių žemės sklypų ribų.

Kasacinis teismas yra ne kartą konstatavęs, kad statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimais siekiama užtikrinti, kad statybos darbai būtų atliekami nepažeidžiant kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, nesukeltų grėsmės kitiems asmenims, todėl šie reikalavimai negali būti vertinami kaip formalus teisės būti statytoju kaip vienos iš nuosavybės teisės įgyvendinimo formų ribojimas.

Normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose įtvirtintos normos, nustatančios atstumus nuo nesudėtingų pastatų iki kaimyninių sklypų ribų, yra imperatyvaus pobūdžio ir turi tam tikrus viešuosius tikslus.

Nurodytas teisinis reguliavimas ir kasacinio teismo praktika leidžia daryti išvadą, kad teisės aktais nustatytais normatyviniais atstumais tarp statinio ir sklypo ribos siekiama apsaugoti būtent gretimo (kaimyninio) sklypo savininkų interesus.

Šį tikslą, be kita ko, atspindi ir šio atstumo skaičiavimo taisyklė: atstumas nuo statinio iki gretimo (kaimyninio) sklypo ribos skaičiuojamas horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų.

Teismų praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį.

Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę.

Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti.

Kasacinis teismas pabrėžė, kad ir aiškinant vienašalį sandorį tikrųjų jį sudariusio asmens ketinimų nustatymo principas nėra mažiau patikimas, nei kiti sutarčių aiškinimo metodai, nes ir aiškinant vienašalį sandorį nustatoma būtent jo sudarymo metu egzistavusi jį sudariusio asmens valia.

Žemės sklypo paskirtis

Teisėjų kolegijos vertinimu, pastato paskirtis - šiuo atveju daugiabutis gyvenamasis namas - suponuoja tiek daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų, tiek ir žemės sklypų, ant kurių stovi daugiabutis gyvenamasis namas, savininkų interesų apsaugos ypatumus statybos teisiniuose santykiuose.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 ir 7 punktuose nustatytas teisinis reguliavimas suponuoja specialų žemės sklypų savininkų interesų teisinės apsaugos mechanizmą statybos teisiniuose santykiuose tais atvejais, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams.

Tokioje situacijoje nuo kiekvieno buto iki gretimo (kaimyninio) sklypo ribos nėra jokio atstumo, kuris būtų skirtas gretimo (kaimyninio) sklypo savininko interesams apsaugoti, t. y. kiekvieno buto išorinė siena iš esmės sutampa su gretimo (kaimyninio) žemės sklypo riba.

Šiuo atveju sklypai ir suformuoti kaip savarankiški, jų pagrindinė paskirtis šiuo atveju yra užtikrinti viso daugiabučio gyvenamojo namo, kurio pagrindinės konstrukcijos butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise, tinkamą naudojimą, todėl daugiabučio gyvenamojo namo atžvilgiu tokie sklypai nelaikytini gretimais žemės sklypais, besiribojančiais su daugiabučio gyvenamojo namo butais, Statybos įstatymo ir STR 1.05.01:2017 nuostatų prasme, ir šioje situacijoje nėra pagrindo taikyti teisinį reguliavimą, nustatantį normatyvinius atstumus nuo statinių iki besiribojančių sklypų ribų.

Klausimas-atsakymas

Klausimas: Gautas kaimyno sutikimas, dėl 3 m ribos nesilaikymo. Išduotas leidimas statybai. Jeigu pasikeitė gretimo sklypo savininkas, ar galioja leidimas statybai?

Atsakymas: Jeigu gautas raštiškas pritarimas, jis galioja ir pasikeitus savininkams. Tik būtų gerai, kad ir projektas būtų pridėtas, kad būtų aišku kokiomis sąlygomis pritarta statybai arčiau ribų. Leidimai statybai dabar yra neterminuoti, netgi jeigu turite terminuotą leidimą, jis galioja.

Jeigu jūs jau turite leidimą statybai namui arčiau negu 3m, tai reiškia kad ankstesnis sklypo savininkas davė tam sutikimą ir naujasis savininkas pirkdamas sklypą, perka jį su ankstesnio savininko sutikimu, t.y. leidimas statybai galioja.

Taip, galioja, nes visi įsipareigojimai, prisiimti ankstesnio sklypo savininko, pereina naujajam sklypo savininkui, tik, žinoma, naujasis savininkas apie ankstesnio savininko duotus sutikimus privalo būti supažindintas.

Taip sutikimas galioja.

tags: #teises #atlikti #pastato #rekonstrukcija #be #gretimo