Nekilnojamojo turto (NT) vystymas reikalauja didelių investicijų, todėl NT projektų finansavimas yra itin svarbus. Jeigu jau turite nekilnojamojo turto objektą, jį galite panaudoti kaip užstatą papildomam finansavimui gauti. Tai suteiks galimybę paspartinti vystymo darbus ar modernizuoti turimą turtą. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto projektų įkeitimo sąlygas, finansavimo galimybes ir kitus svarbius aspektus Lietuvoje.
Finansavimo Galimybės NT Projektams
Nekilnojamojo turto projektams renkamas finansavimas iki 5 milijonų eurų. Paskolos smulkiems ir vidutiniams NT projektams gali siekti iki 5 mln. eurų. Finansuojamas įvairių paskirčių pastatų - gyvenamųjų namų, komercinių patalpų ar sandėliavimo objektų - įsigijimas. Taip pat padedama įsigyti žemės sklypus bei finansuojami jų vystymo procesai: inžinerinės infrastruktūros įrengimas, projektavimo darbai ar statybų pradžia.
Pasirinkus tam tikras finansavimo platformas, jūs renkatės lankstumą, profesionalią komandą ir solidžią investuotojų bendruomenę.
Finansavimo gavimo procesas:
- Norint gauti finansavimą, reikia pateikti užklausą ir dokumentus, reikalingus projekto bei projekto savininko vertinimui atlikti (finansinės ataskaitos, verslo planas, brėžiniai, finansavimo poreikis).
- Pirmiausia užpildykite paraišką. Užtruksite tik kelias minutes - nurodykite įmonės kodą, atstovą, kontaktinius duomenis bei trumpai pristatykite savo projektą.
- Atliekamas projekto savininko kreditingumo ir projekto rizikų įvertinimas.
- Priėmus teigiamą sprendimą dėl finansavimo, pateikiamas pasiūlymas.
- Pasirašius finansavimo sutartį, projektas pristatomas investuotojų bendruomenei investicijų pritraukimui.
- Investuotojai, fiziniai ir juridiniai asmenys, investuoja į projektą norimą sumą.
- Surinkus reikiamą kapitalą, projekto savininkas pasirašo turto įkeitimo ir laidavimo sutartis, kurios užtikrina paskolos saugumą investuotojams.
- Įvykdžius visus sutarties įsipareigojimus, lėšos išmokamos projekto savininkui.
- Platforma gautas lėšas paskirsto visiems į projektą investavusiems dalyviams.
Gavus užklausą su jumis operatyviai susisieks komanda, kad aptartumėte finansavimo galimybes. Užklausos pildymas internetu padeda efektyviai taupyti jūsų laiką, galite užklausą pildyti bet kada jums patogiu metu, nereikia niekur važiuoti.
Būsto Kredito Pavyzdys su Įkeičiamu Turtu
Štai pavyzdys, kaip veikia būsto kreditas su įkeičiamu nekilnojamuoju turtu:
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendra kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.
Skaičiuojant BKKMN įtrauktos šios išlaidos:
- 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
- 400 Eur sutarties mokestis;
- 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
- 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
- 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.
Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtrauktos turto vertinimo išlaidos ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.
Šis BKKMN ir bendra mokama suma apskaičiuota darant prielaidą, kad:
- kreditą išmokėjote sutarties pasirašymo dieną;
- sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
- sutarties sąlygas vykdote laiku.
Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas banko naudai visą kredito laikotarpį.
Pagrindinės Kredito Suteikimo Sąlygos
Reikalavimai gavėjui:
- Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje.
- Gavėjai turi gauti tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį, pajamas pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.
- Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.
Suma ir terminas:
- Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą.
- Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.
- Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.
Valiuta:
Kreditai teikiami eurais.
Palūkanos:
Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.
- Kintamosios palūkanos - tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR. Kintamoji palūkanų dalis EURIBOR pirmą kartą nustatoma pirmos kredito dalies išmokėjimo dieną ir galioja iki kitos palūkanų keitimo dienos. Kitomis palūkanų keitimo dienomis kintamoji palūkanų dalis yra nustatoma iš naujo. Kintamoji palūkanų dalis nustatoma atsižvelgiant į prieš dvi darbo dienas buvusią EURIBOR reikšmę. Jeigu reikšmė yra neigiama, laikoma, kad kintamoji palūkanų dalis lygi nuliui.
- Fiksuotosios palūkanos - tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui. Fiksuotoji palūkanų norma gali būti nustatoma visam kredito laikotarpiui, jei kredito laikotarpis yra iki 10 metų, arba daliniam, Jūsų pasirinktam 2, 3, 5 ar 10 metų, kredito laikotarpiui. Jei kredito laikotarpis yra ilgesnis nei pasirinktas fiksuotųjų palūkanų laikotarpis, taikomas fiksuotųjų ir kintamųjų palūkanų derinys, kai pasibaigus fiksuotųjų palūkanų laikotarpiui, nustatomos kintamosios palūkanos.
Palūkanas apskaičiuosime nuo negrąžintos kredito sumos ir jas apskaičiuodami laikysime, kad metuose yra 360 dienų.
Kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų norma nustatoma atsižvelgiant į situaciją paskolų rinkoje, kredito sumą, terminą, Jūsų finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką, taip pat į tai, kiek ir kokių paslaugų Jums teikia bankas.
Užtikrinimo priemonės:
- Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą:
- įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai
- įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas draudimo bendrovėje
Kredito grąžinimas:
Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos. Pirmą įmoką sudaro tik palūkanos.
Kredito grąžinimo metodai:
- Linijinis metodas: Pagrindinė kredito suma yra suskaidoma vienodomis dalimis, kurios mokamos kiekvieną mėnesį. Prie jų pridedamos palūkanos, apskaičiuojamos nuo negrąžintos kredito dalies už faktinį dienų skaičių (kuo mažesnis kredito likutis, tuo mažesnė mokama palūkanų suma). Taigi mėnesio įmokos visą sutarties laikotarpį laipsniškai mažėja.
- Anuiteto metodas: Kiekvieną mėnesį mokama vienoda įmoka, kurią sudaro grąžinamas kreditas ir palūkanos. Iš pradžių didesnę dalį įmokos sudaro palūkanos. Palaipsniui ji mažėja, o kredito dalis didėja, tačiau mėnesio įmokos dydis nekinta. Apskaičiuojant įmokas laikoma, kad mėnesyje yra faktinis dienų skaičius.
Jei iš pradžių galite mokėti didesnes įmokas, Jums naudingiau pasirinkti linijinį kredito grąžinimo metodą - per visą laikotarpį sumokėtų palūkanų suma bus mažesnė.
Kredito grąžinimo atidėjimas:
Esant nenumatytoms aplinkybėms, galite kreiptis į mus su prašymu atidėti kredito įmokų mokėjimą nekeičiant galutinio kredito grąžinimo termino.
Paslaugų Įkainiai
Žemiau pateikiami kai kurių paslaugų įkainiai, susiję su kredito suteikimu:
| Paslauga | Įkainis |
|---|---|
| Metų palūkanos | Pagal susitarimą |
| Sutarties mokestis (suteikiant kreditą) | 0,4 % kredito sumos, mažiausiai 200 Eur (Netaikomas suteikiant ir didinant žaliąjį būsto kreditą) |
| Įsipareigojimo mokestis | 0,4 % nepanaudotos kredito sumos (Nemokamas refinansuojant kreditą supaprastinta tvarka) |
| Mokestis už sutikimą pakartotinai įkeisti turtą kitam kreditoriui | 150 Eur (Nemokamas refinansuojant kreditą supaprastinta tvarka) |
| Kredito sutarties sąlygų keitimas | Įvairūs įkainiai, priklausomai nuo keičiamų sąlygų |
| Išankstinis kredito grąžinimas (kintamosios palūkanos) | Nemokamas |
| Išankstinis kredito grąžinimas (fiksuotosios palūkanos) | Teisės aktuose nustatytas mokestis (Kompensacijos apskaičiavimo taisyklės), bet ne daugiau kaip 3 % grąžinamos kredito sumos. |
Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkainiai gali skirtis priklausomai nuo banko ar finansų įstaigos.
INVESTAVIMAS Į NT || INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄ TURTĄ || INVESTAVIMO STRATEGIJA
Investavimas per Sutelktinio Finansavimo Platformas
Investuojant per sutelktinio finansavimo platformas, svarbu įvertinti ne tik siūlomą grąžą ar verslo planą, bet ir užtikrinimo priemones, kuriomis grįžtama investicija gali būti apsaugota. Turtinio komplekso įkeitimas yra viena iš priemonių, leidžiančių užtikrinti investuotojo interesus.
Pavyzdys: viename projekte buvo įkeistas kompleksas, sudarytas iš gamybos atsargų ir gautinų sumų. Paskolos palūkanos: 3,5% + 3 mėn.
Nekilnojamojo turto vystymo veiksmų planas
Nekilnojamojo turto vystymo procesas dažniausiai prasideda nuo vizijos ir verslo plano. Tačiau be galo svarbus etapas, būtinas vizijos ir verslo plano sukūrimui, yra detali planuojamo vystyti žemės sklypo analizė. Turėdami patikimą informaciją apie vystymo galimybes galėsite ne tik priimti sprendimą dėl įsigijimo, bet galbūt įgysite ir papildomų argumentų derybose. Kartais net ir turint iš pirmo žvilgsnio visiškai nepatrauklų turtą, galima rasti būdų jo pagerinimui.
Teritorijų planavimo dokumentų analizė
Liūdna žinia yra ta, kad nėra vieno teritorijų planavimo dokumento, kuriame būtų pateikta visa informacija apie tai kiek, kaip, kokio aukščio ir kur tiksliai galima statyti pastatus konkrečiuose žemės sklypuose. Netgi tobulėjant vilnius.lt, regia.lt ir kitiems interaktyviems žemėlapiams, visos informacijos juose nėra. Senų, nors ir galiojančių detaliųjų planų dažniausiai internete nerasite, nes jie dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra skaitmenizuoti.
Pagrindinis Vilniaus mieste galiojantis teritorijų planavimo dokumentas - Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas. Jį detalizuoja detalieji planai, kurie buvo patvirtinti savivaldybės tarybos ar administracijos direktoriaus. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad vadovautis bendrojo plano sprendiniais galima tik jei nėra parengtas detalusis planas. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat mėgsta vadovautis patvirtintomis detaliųjų planų koncepcijomis.
Reikia pabrėžti, kad detaliojo plano koncepcija nėra teritorijų planavimo dokumentas, o tik detaliojo plano sudedamoji dalis, todėl teisinės galios neturi. Kaip jau turbūt supratote, situacija teritorijų planavime yra švelniai tariant komplikuota ir joje susigaudyti tikrai nėra lengva. Atlikus teritorijų planavimo dokumentų analizę galima apskaičiuoti tik didžiausius leistinus teorinius užstatymo rodiklius.
Svarbūs aspektai planuojant vystymą
Vienas svarbiausių klausimų - automobilių stovėjimo vietų užtikrinimas. Neretai būtent dėl to gerokai sumažėja galimas pastatų plotas ar keičiasi užstatymo konfigūracija. Automobilių stovėjimo vietų skaičius ir atstumai iki pastatų turi atitikti griežtus teisės aktų reikalavimus. Pigiausia įrengti antžemines automobilių stovėjimo vietas.
Būtina atsižvelgti ir į tai, ar žemės sklypas nepatenka į gatvių raudonąsias linijas, vandens telkinių apsaugos juostas ar zonas, kultūros paveldo ar kitas saugomas teritorijas. Labai svarbu išnagrinėti ir žemės sklypo bei jame esančių pastatų dokumentus, patikrinti ar juose nėra nustatytų apribojimų ir ar jie gali būti panaikinami. Ne retai pasitaiko, kuomet įsigyjamas ne visas žemės sklypas, o tik jo dalis. Pažymėtina, kad tokiu atveju bus būtina gauti kitų žemės sklypo savininkų sutikimus bet kokiai statybai.
Jei planuojamas vystyti žemės sklypas yra ne centrinėje miesto dalyje, labai dažnai kyla klausimas, ar iki jo nutiesti inžineriniai tinklai, tokie kaip vandentiekis, elektra, kanalizacija ar dujos. Visa tai galima išsiaiškinti gavus technines prisijungimo sąlygas iš inžinerinius tinklus eksploatuojančių įmonių ar institucijų. Kartais kyla nemažai klausimų dėl įvažiavimo į žemės sklypą. Ypač tai svarbu jei norima statyti matomumo reikalaujančius komercinės paskirties pastatus, ar, pavyzdžiui, degalinę.
Būtina išsiaiškinti ar pavyks gauti leidimus įrengti įvažiavimui iš magistralinės gatvės. Į šiuos klausimus galima atsakyti parengus įvažiavimų į žemės sklypą studiją, kurioje būtų pavaizduotos ne tik detalios kelių schemos, bet ir atlikta transporto srautų analizė.
Žemės sklypo vystymo veiksmų planas
Tik atlikus aukščiau aprašytus darbus galime sukurti žemės sklypo vystymo veiksmų planą. Idealiu atveju galima iš karto pradėti pastatų projektavimo darbus. Turint visą įmanomą informaciją apie planuojamą vystyti turtą, galima susidėlioti detalų vystymo darbų planą su tiksliais terminais.
Finansiniai rodikliai, į kuriuos atsižvelgiama:
EBITDA - veiklos pelnas prieš amortizacinius atskaitymus. Nuosavo kapitalo rodiklis, kuris apibūdina verslo savininkų nuosavų ir skolintų lėšų santykį.
| Rodiklis | Aprašymas | Svarba |
|---|---|---|
| EBITDA | Veiklos pelnas prieš amortizacinius atskaitymus | Apibūdina komercinės veiklos rezultatą, investicinės paskolos grąžinimo šaltinis |
| Nuosavo kapitalo rodiklis | Verslo savininkų nuosavų ir skolintų lėšų santykis | Rodo, kokią finansinę riziką yra linkę prisiimti įmonės akcininkai vykdydami verslą |
Tačiau verta atminti, kad visais atvejais reikėtų pasiruošti piniginių srautų prognozę, rinkos ir konkurentų analizę, įsivertinti galimas verslo vykdymo rizikas bei jų sprendimo scenarijus.
Technologijos nekilnojamojo turto vystyme
Nekilnojamojo turto rinka patiria didelę transformaciją dėl naujų technologijų diegimo. Vienas iš svarbiausių pokyčių - tai skaitmeninimas. Dabar daugelis nekilnojamojo turto sandorių gali būti vykdomi internetu, naudojant specializuotas platformas. Tai leidžia greičiau ir efektyviau rasti potencialius pirkėjus ar nuomininkus, sumažinant administracinius kaštus ir laiką, reikalingą tradiciniams procesams.
Be to, virtualios realybės (VR) ir papildytos realybės (AR) technologijos leidžia potencialiems pirkėjams patirti objektus prieš juos aplankant. VR leidžia pasivaikščioti po butus ar namus, o AR gali padėti vizualizuoti, kaip tam tikri pakeitimai atrodytų interjere. Dirbtinis intelektas (DI) taip pat atlieka svarbų vaidmenį nekilnojamojo turto sektoriuje. Jis gali analizuoti didelius duomenų kiekius, kad prognozuotų rinkos tendencijas, nustatytų geriausias investicijų galimybes ir optimizuotų marketingo strategijas.
Be to, automatizuota statyba ir naujos medžiagos leidžia greičiau ir efektyviau statyti naujus objektus. 3D spausdinimas ir robotika jau pradeda keisti tradicinius statybos procesus, leidžiant sumažinti išlaidas ir laiką, reikalingą projektams įgyvendinti.
Kita svarbi technologijų įtaka - tai tvarumo sprendimų integracija. Daugėja projektų, orientuotų į energijos efektyvumą ir ekologines technologijas. Technologijų pažanga taip pat skatina naujų verslo modelių atsiradimą, tokių kaip bendro naudojimosi erdvės ir trumpalaikės nuomos platformos.
Galiausiai, duomenų saugumas ir privatumas tampa vis svarbesni nekilnojamojo turto sektoriuje.